打折卖房!多家上市公司年底“花式甩卖”资产
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打折卖房!多家上市公司年底“花式甩卖”资产

2018年12月11日 09:29:23
来源:启阳路4号

凤凰网财经启阳路4号文|杨越欣李军媚编|彭彬


临到年底,对A股市场的ST股来说,也到了“保壳之战”的关键时点。随着上市公司三季报披露完毕,年报业绩预告也已陆续出炉,业绩表现和预期直接决定了这些上市公司能否继续留在A股。


启阳路4号统计Wind数据发现,截至12月10日,在沪深两市83只ST股中,共有34只股发布全年业绩预告实现盈利或扭亏。不过,一些ST股扭亏的主要原因并非经营有所起色,而是依靠出让资产企业,甚至有企业通过卖土地、卖房应付年底的“业绩大考”。除了ST股,也有公司通过各种方式增厚业绩。三变科技等公司甚至打折甩卖房产。


易居研究院智库中心研究总监严跃进向启阳路4号表示,“客观说,部分企业经营效果不好,凭借房产增值,反而有较好的收益。卖房固然可以粉饰财务数据,但是主业业务却荒废了。目前,多地对于企业购房方面给予了管控,上市公司未来很难再通过类似手法保壳。”


有上市公司打折甩卖北京房产


启阳路4号梳理发现,卖房堪称许多上市公司的“首选“。据Wind统计,今年以来,累计有33家上市公司选择卖房。


在卖房公司中,深圳惠程堪称“卖房达人“。公司在2016年共甩卖19套房产。2017年发布公告称,公司准备处置位于北京、上海、广州、深圳、石家庄等地的34套房产。2018年,深圳惠程出售了天津市河东区创智大厦1-1711、四川省成都市锦江区东大街下东大街段216号喜年广场1栋23层4号两套房产,获得收入274万元。


不过,房产并非想卖就能卖,许多上市公司出售房产并不顺利。


今年6月,上海三毛拟以评估值为依据通过产权交易机构公开挂牌出售公司及下属控股子公司上海茂发物业管理有限公司位于重庆、深圳的5处住宅房产。重庆联合产权交易所于2018年9月5日收到茂发物业发出的《项目撤牌告知函》,并对一处房产予以撤牌。截止公告日,上海拟出售的房产除上述房产作撤牌处理外,尚余3处未出售。


今年10月22日,三变科技召开第六届董事会第二次会议审议通过了《关于公开挂牌出售部分房产的议案》,公司拟在不低于评估价的基础上通过产权交易机构公开挂牌出售位于北京、上海、南宁、哈尔滨等9处房产。10月29日-11月26日,三变科技4处房产均征集到唯一意向受让方,并已签署《产权交易合同》,其余5 处房产均未征集到受让方。


启阳路4号注意到,5处未征集到受让方的房产包括北京一处、上海三处和哈尔滨一处,评估值合计2242.67万元。为了能顺利卖房,三变科技董事会同意上述5处房产终止挂牌,通过其他公开方式进行出售,成交价不低于评估价的90%。


ST新梅也打折进行了“甩卖”。公司9月宣布卖房时,称初步预计将为本年度公司至少增加约4500万元的净利润。不过,在11月14日,上述房产的转让过户手续已完成。但预计只能约3500万元的净利润。


卖房是ST公司保壳重要手段


启阳路4号梳理发现,大多数甩卖房产的企业,都面临业绩压力。财务数据显示,三变科技2017年亏损1.25亿,2018年前三季度亏损4491.49万元。按照深交所规定,连续两年净利润为负,将实施“退市风险警示”。


不过在三季报中,三变科技预计2018年实现净利润500至1000万元,公司透露了两大扭亏秘诀:“预计本期北京等地闲置房产处置收益、三门银座村镇银行股权处置收益等非经常性损益增加。加强逾期应收账款催收力度、加强控制各项费用支出等管理措施,提升企业经营业绩。 ”


对于面临暂停上市风险的ST公司,甩卖房产保壳也是常规手段。早在2016年9月,*ST宁通B曾通过转让位于北京西城区的两套房产弥补了经营方面的亏损,实现“保壳”,曾一度引发社会对做实业不如炒房的热议。

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ST公司2018年业绩预告数据来源:wind

*ST大唐在10月26日发布的三季度业绩公告显示,前三季度归属于母公司所有者的净利润为2.52亿元人民币,而上年同期亏损5.06亿元人民币,公司实现了扭亏为盈,连年亏损的情形今年或将迎来转机。

连续亏损两年多后,*ST大唐前三季度实现盈利,与其转让旗下房屋资产有直接关系。7月26日,*ST大唐通过了《关于北京科研中心资产处置项目的议案》,同意公司向北京海国永丰科技有限责任公司转让北京科研中心房屋及其附属设施,转让价格为13.50 亿元。

最终,*ST大唐通过转让房屋资产,确认获得收益4.58亿元。接盘方北京海国永丰科技有限责任公司成立于2018年3月21日,由北京市海淀区国有资本经营管理中心全资设立。*ST大唐表示,预计于2018年12月31日前完成本次交易的款项支付和房屋及其附属设施的交付。

主业不振的*ST大唐“保壳”有方,除该笔房屋资产转让之外,还有另一笔“瘦身计划”。12月7日,*ST大唐公布了《重大资产出售暨关联交易报告书(草案)》,内容显示,*ST大唐拟将成都线缆46.478%股权转让给烽火通信,交易价格为1.37亿元。交易完成后,公司不再持有成都线缆的股权。交易完成后,公司将专注于芯片、终端、其他网络服务等核心业务。

也有ST公司通过卖地方式保壳。在三季度报中,*ST凡谷披露,预计2018年净利润相比2017年同期实现扭亏,达到2.05亿元。其主要原因是,公司拟同意由武汉市土地整理储备中心以补偿方式收回公司持有的2宗国有土地使用权及地面上的建筑物、附着物等资产,此次交易收回的补偿金将纳入业绩考虑。


按照2018年11月5日与土储中心签署的《国有土地使用权收回补偿协议》,*ST凡谷最终将收回的补偿款总价为人民币29016.57万元,共分三期支付。2018年12月4日,*ST凡谷发布公告称,已收到这一土地交易的第一期补偿价款1.45亿元,占到补偿总价的一半。


*ST圣莱2014年亏损961.63万,2015年,*ST圣莱为避免退市,曾通过虚构影视版权转让业务和虚构财政补助的手段,虚增2015年度收入和利润2000万元,虚增净利润1500万元。今年5月11日,*ST圣莱因此事收到了证监会的《行政处罚决定书》,被罚款60万元,此后公司的14名董事及高管也收到罚单。9月4日,*ST圣莱又发布公告称收到了宁波市中级人民法院的传票,原因是部分受损投资者向其提起索赔诉讼,民事起诉状共61份,索赔金额合计2879.94万元。


*ST圣莱2016年和2017年再度亏损,已经濒临暂停上市边缘。但是其公布的三季度财报却预计,2018年全年实现归属于上市公司股东净利润485万元至1030万元,原因是公司在2018年5月2日,将位于宁波市江北区康庄南路515号的公司老厂房土地及附属建筑物,出售给宁波瑞孚工业集团有限公司。最终实现资产处置收益2702万元。并且,*ST圣莱还拟出售位于江北区金山路298号的厂房土地及附属建筑物,预计可实现资产处置收益4300万元。

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数据来源:*ST圣莱公司公告

诸葛找房数据研究中心首席分析师陈雷向启阳路4号提供的数据显示,2018年5月6日宁波市的供应土地挂牌均价为2648.00万元;楼面均价为6955.00万元;成交土地溢价率为55.64%。

对于ST公司卖房保壳做法,易居研究院智库中心研究总监严跃进向启阳路4号表示,过去几年对于非房业务企业持有房产的反对声是比较少的,但这两年因为介入了住宅市场后,房源认购更加紧张,所以关于此类企业认购房产方面也有了很多讨论。

从企业的投资结构看,确实是一项不动产投资的内容,过去都是作为固定资产投资的名目而持有的。其收益也表现不错,对于企业的保值增值功能是有积极作用的。当然从实际情况看,类似企业持有住宅的动机有很多,部分也存在炒房现象,这对于房地产市场的监管肯定是有干扰的,所以需要积极管控。

“客观说,部分企业经营效果不好,所以投资方面确实还不如去持有房产,凭借房产增值,反而有较好的收益。但是很显然,对于此类企业来说其压力是很大的。虽然收益不错,可以粉饰财务数据,但是主业业务却荒废了。而且持有房产也会涉及政策调整等,尤其是各地对于企业购房方面给予了管控。”严跃进说道。


严跃进分析认为,大体上说,在很多城市若是库存不足,那么建议房地产方面积极做把控,即不允许企业随意持有住宅,而商业办公等物业相对政策可以宽松一点。这也是当前此类城市相关房企需要做的。而投资者也需要关注这类部分通过房地产业务的交易来改善经营业绩的企业,主要关注其部分业绩突然变好下的部分资产抛售的做法。


多家ST公司处置亏损资产


除了卖房卖地,ST公司还有多种保壳方法。


10月30日,*ST地矿发布了三季度业绩公告,前三季度归属于母公司所有者的净利润为5145.79万元,而上年同期亏损1.27亿元,公司实现了扭亏为盈,但公司同时表示,其“经营业务依旧亏损”。


在连续亏损两年多后,ST地矿实现盈利,与其转让旗下铁矿资产有直接关系。6月28日,*ST地矿通过了《关于公司拟进行重大资产出售的议案》等相关议案,计划出售旗下的淮北徐楼矿业有限公司(以下简称徐楼矿业)100%股权、娄烦县鲁地矿业有限公司(以下简称娄烦矿业)100%股权和山东盛鑫矿业有限公司(以下简称盛鑫矿业)70%股权。而这三家矿业企业也均处在亏损状态。


最终,*ST地矿通过处置这部分亏损资产,确认获得收益6.33亿元,并彻底剥离亏损的铁矿石采选业务。接手这部分亏损资产的,正是ST地矿的控股股东山东地矿集团的全资子公司山东地矿集团投资有限公司。


同时,*ST地矿以公开挂牌增资扩股方式,对其全资子公司山东鲁地矿业投资有限公司引入战略投资者,收到增资款10.13亿元。


*ST宜化的2018年三季度报显示,前三季度归属上市公司股东的净利润为3.34亿元,相比2017年同期增长了127.19%。而前三季度*ST宜化的总资产相比去年年底减少了25.03%。


据其财报的披露,扭亏的主要原因为:“供给侧结构性改革效果显现,产品市场价格回升。报告期公司主导产品聚氯乙烯、烧碱、尿素、磷酸二铵价格同比上涨,增加了公司效益;公司重大资产出售工作上半年完成,新疆宜化不再纳入公司合并报表范围。


2018年9月28日,*ST宜化的董事会又同意,将全资子公司宜昌嘉英科技有限公司的100%股权出售给宜昌中鑫资产管理有限公司。


以同样方式增加利润的还有*ST新能。公司财报显示,预计2018年全年实现归属于上市公司股东净利润9.5亿元至12亿元,实现扭亏的主要原因是,2018年上半年向泰山电力公司出售了其资产,即截至评估基准日2017年7月31日母公司账面除应收股利、应交税费及所持有的曲阜电缆51%股权外的全部资产和负债。双方于2018年2月1日,*ST新能与泰山店里公司对对标资产进行交割,获得转让收益5.67亿元。


*ST创兴在10月31日发布的三季度业绩公告显示,前三季度归属于母公司所有者的净利润为1928.18万元,而上年同期亏损1.19亿元,在连续亏损两年多后,*ST创兴实现盈利,与其转让旗下资产有直接关系。


2018年9月11日,*ST创兴发布的第七届董事会第10 次会议决议公告显示,会议审议通过了《关于出售上海昱冠资产管理有限公司100%股权的议案》,公司将所持有的上海昱冠资产管理有限公司100%股权以人民币1080万元转让给自然人刘宏。据悉,上海昱冠资产管理有限公司自成立以来一直未开展相关业务,本次交易有利于*ST创兴盘活资产。


经*ST创兴公司财务部门初步测算,本次交易将为*ST创兴公司当期贡献投资收益约为80万元。


2018年11月27日,*ST双环发布公告称,拟将其持的有重庆宜化化工有限公司100%股权,通过协议转让方式转让给轻盐集团与轻盐晟富,重庆宜化100%股权的对价确定为2.63亿元。由于重庆宜化2017年归属于母公司所有者的净利润亏损达到3.50亿元,2017年底净资产为-0.73亿元,本次出售对*ST双环来说意味着“减轻双环科技债务负担,提升其盈利能力”。


有市场人士分析,*ST双环以净资产为交易对价出售重庆宜化,从价格方面来说有所损失。但对于已经连亏的*ST双环来说,“保壳”是今年最为重要任务。去年以来,*ST双环已多次出售公司旗下资产,包括宜化投资100%股权、武汉双建部分股份等。由于股权转让收入确认,*ST双环2018年前三季度已经实现盈利。


据*ST双环在《重大资产出售报告书(草案)》的披露,本次交易前的2018年前三季度,归母公司的净利润为1.15亿元万元,相比2017年全年亏损7.46亿元,已实现了扭亏为盈,但扣非后亏损4.4亿元,如果四季度亏损不能减少,*ST双环今年将再次亏损,退市也就不可避免。


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