​日本免费送房真相调查
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​日本免费送房真相调查

2018年12月13日 20:50:18
来源:证券时报

原标题:​日本免费送房真相调查

据海外媒体报道,日本正面临非同寻常的麻烦,即房子比人多。日本农村到处是“鬼屋”,年轻人的离去将导致一些村镇消失。一些村庄为了生存下去,决定免费发放房子。

隶属于日本东京都的奥多摩町,2014年设立了一个“空房库存计划”,为空置的房产寻找潜在买家。该町规定,获得修缮补贴和免费住房的人,年龄必须在40岁以下;或者至少有一个18岁以下的子女与其共同生活,并且夫妇中的一方年龄在50岁以下。申请人必须承诺出资对房屋进行改造,并永久定居该町。

据介绍,迄今为止,该町已为9栋空置房屋找到了主人。这并不局限于日本公民,其中包括来自美国以及中国的家庭,但一个苛刻的前提是,你首先要有日本长期签证,即永驻(永住)身份。

证券时报记者通过在日本的律师朋友,成功加入一个“日本移居置业咨询”的微信群。近400个群友,除了各类服务型中介机构外,大都是对此有兴趣的中国人。随后,记者以自己想要申请这样的免费住房为由,多方打听,终于知道了事情的真相。

日本东京都奥多摩町(图片来源:谷歌地图截图)

第一个问题:日本政府为什么要免费送房? ▲▲▲

事实是这样的,一直以来,日本的大城市化、“都市圈化”等现象,使得人口过度集中在东京、大阪和名古屋周边,而日本其他地区的人口越来越稀疏,房屋空置率也越来越高。日本Fujitsu研究所报告显示,2013年日本有820万个空置房,空置率达13.5%,预计到2033年,考虑主动拆除的住宅,日本住房空置率仍将达到22.8%。另据日本政策论坛(Japan Policy Forum)2013年统计,日本国内虽有6000多万栋房屋,但实际拥有房产的人仅5000多万,供过于求且有逐年恶化的倾向。

随着年轻人离开农村到城市去工作,日本农村地区到处都是被废弃的“鬼屋”空房。奥多摩町相关政府机构官员预计,奥多摩町有可能成为2040年即将消失的东京都三个城镇之一。

为改善各地的空屋状况,日本政府曾在2015年制定法律,处罚名下持有空屋却未处理的民众,以推动其拆除或重整空屋。但因为空地的税负较空屋便宜,故大量民众选择将空屋夷为平地,而非转卖。

不过,仅仅提供免费住房还不够。像奥多摩町这样人口减少的地区,日本各地还有很多。如果想要繁荣起来,还需要一个可持续的经济发展计划,以及当地人与新来者之间的社区建设活动。

总的来说,日本政府用免费送房的方式吸引外来人口到乡村生活,主要目的是振兴当地经济,提升生育率(其申请条件中要求“有小孩的家庭”就是明证),避免村镇消亡的厄运。

第二个问题:2014年开始送房,现在效果怎样? ▲▲▲

日本有关部门预测,到2040年,全日本的900个城镇和村庄将不复存在。

为此,包括东京都的奥多摩町、大阪府的和泉市、广岛县的三原市等地,大约从2014年开始,陆续成立了专门的中介撮合机构“空屋银行”,政府给予经济补贴,吸引人们搬离大都市,来乡镇农村长期定居。据悉,可以享受这一政策的,并不限国籍,但外国人必须首先拥有日本长期签证。这一点,就难住了很多中国人。如果对中国居民的长期签证要求降低,今天的局面大家可以想象得到。

从2014年实施,到现在离2019年也只剩18天了,在这4年多时间里,奥多摩町只有9栋房屋找到了新主人。实际上,该町共有近3000栋房屋,其中空屋就多达400间,从安全性等考虑,仅有半数的空屋也就是200间左右可以重新出租出售。然而4年多过去了,只有9套房屋被送出去,可见推广效果很不理想。

这两天,凤凰卫视驻东京首席记者李淼在新浪微博里说,最近,日本奥多摩町政府方面问她,“为什么这几天有很多中国人来电话咨询免费送房的事儿?”

据李淼介绍,奥多摩町(距东京约2小时)目前正在接受申请的免费房屋有3栋,房屋建造时间从1923年-1984年不等。对申请者的要求是,具有一定的日语能力,承诺连续居住15年,期满后可获得约合3万元人民币的补助,届时土地、房屋都归你所有。前面15年的产权属于政府,暂不发生固定资产税。

证券时报记者了解到,在房屋持有成本这一点上,日本与中国不同。在日本,首先要缴纳固定资产税,这是房产拥有者每年一次需向日本政府支付的税种,即土地评估价格的1.4%加上房产评估价格的1.4%。另外还有一定比例的都市计划税(上述基础价格的0.3%)、物业管理费和修缮基金,以及地方性的费用,比如水管更新费、垃圾处理费等,但后者金额较低。

炜衡律师所东京分所商业咨询顾问王栩告诉记者,如果是通过房屋中介买卖,还有一次性3%的中介费,买方还得单独多付6万日元,在过户阶段还需要承担类似于国内的国税和地方税(评估价格价格的5%左右,可以有部分减免),同时还有庶务性的费用如律师文书费、印花税等。也就是如果想在日本买房,在看到的公示价格之外,还有综合交易成本约合购入价格的6%~8%。

王栩透露,对于买家而言,如房屋购入5年内转让,还需要承担30%的增值部分的让渡税费。如果你是外国投资客,这个价格还要加上9%,5年后转手也需要20%的所得税,不可谓不高。

以3000万日元(人民币月约187万)金额的不动产购入为例,详细税费如下图。

某客户交易数据 (图片来源:神居妙算不动产)

资料显示,日本免费住房的申请标准各地不一,但受理方对于申请者的“永久性定居”以及“家族延续性”等问题均十分关注。如果您有能力生育很多孩子,那倒不妨一试。

第三个问题:如果降低对日本签证的限制,中国人会蜂拥而至吗? ▲▲▲

最早听说这个“好消息”时,记者的确想去申请一下,毕竟自己的日语水平不错,早年还在广东做过日企的翻译,对日本文化也有较高的认同感。但没多久就被一个难题困扰住了,既然日本政府向外国人赠送房屋,那是不是只要符合相关获赠条件后,就可以同时获得日本的永久居留权?会否强制入籍?

在上述“日本移居置业咨询群”里,记者表达了想要申请日本免费住房的意愿,几分钟后便接到好几个好友申请,其中有日本房屋中介,有心理咨询师,还有一位家住河南开封的女士,她表示对此很有兴趣,想麻烦记者帮她翻译一些日文资料。

记者表示,自己现在并没有日本长期签证,如果去申请这些免费住房,滞留问题如何解决?王栩说,外国公民想要获得这些日本免费房屋,一个前提条件是已获得日本长期签证。记者问,这一签证该如何获得?

据介绍,一般的日本签证大约有11种类型,分别是留学签证、技能签证、研修或技能实习签证、技术·人文知识·国际业务签证、日本人配偶者签证、永住者配偶签证、家族滞在签证、定住者签证、经营管理签证、高级人才签证以及永住者签证。

据悉,申请这类免费住房,必须先拥有长期稳定的签证,如工作签证、日本人配偶签证,最好是日本“绿卡”,即永久居住许可证等。接着才是年龄、家庭经济状况、子女情况等。

日本工作签证,指的是您拥有某些普通人不具备的技能,如厨师、雕刻师、木匠等技能,又有日本企业愿意雇佣您,那就可以申请日本工作签证了。当然,这也包括在日本设立一家公司,进行相关经营活动,您可以申请“经营管理签证”,通过续签手续,便可取得日本的长期居留资格。日本人配偶签证以及永久居住许可证,就不用再做解释了。

(附:日本永住许可申请手续 

http://www.moj.go.jp/ONLINE/IMMIGRATION/16-4.html)

稍早记者去日本旅游时,在浦东机场遇到了一位50岁左右的上海阿姨。聊过之后得知,她拥有日本永住权。读者看到这里先不要羡慕,因为这位阿姨并不幸福,她告诉我,因为儿子在日本读书工作,为了照顾儿子,她才决定去日本的。现在阿姨在日本东京一家医院做老年人护理、做饭一类的工作,月收入大致相当于人民币1万-1.5万元,但日常开销较大。她说,自己早年离婚,学历不高也没什么特长,在上海混不下去,只有选择去日本永住。还记得,当时阿姨抱怨国内机场工作人员服务态度太差,她说自己在日本从没看到过这么没礼貌的地勤。

试想一下,如果降低对日本签证的限制,中国人会蜂拥而至吗?

记者觉得,如果日本方面进一步放宽签证条件限制,初期,不排除会有相当部分中国人申请。但如果国人大量聚集,一些问题将衍生出来,日本方面很可能又会收紧。我能预先想到的问题,比如说中国人不遵守当地风俗、违背签约时的承诺等等。

《日本经济新闻》中文网近日有报道称,日本法务省在制定吸引外来务工人员政策时,专门在“省令”中写明“申请者要提前确认是否(向黑心中介)支付了高额保证金。”据称此举是为了防范黑中介在务工者出国前,向其收取一笔所谓的保证金。

日本人里面也有擅长经济诈骗的。据日本朋友介绍,前段时间日本出了一个"南瓜马车"的包租公寓的骗局,截止到2018年3月就已有超过60亿日元未付清的债款,累计骗了民众超过100亿日元(具体数额尚未完全调查完毕)。其实就是一个日本的小中介,做女性客群的长期包租公寓的模式,不断吸取社会资金投入到新公寓建设中,但收入并没有覆盖预期的回报,最后入不敷出,负责人干脆一跑了之。

第四个问题:免费送的房子,都在什么地方? ▲▲▲

以奥多摩町为例,乘坐火车+地铁等方式的话,大约需要2个小时抵达东京市区。虽然同属东京都管辖,但奥多摩町位于最西端的山区,交通较为不便。说距离东京车程2个小时,但这反倒会让国内朋友产生误解,以为这是个强二线城市?事实上,那里的出行、饮食均不方便,路上行人也十分稀少。

1960年代,奥多摩町因木材产业而日益兴盛,当地人口一度超过13000多人。但后来自由贸易兴起,当地的木材从业者减少,年轻人口大量流失,如今当地仅剩5200多位居民。

(图片来源:日本移居置业咨询群)


最左边的就是奥多摩町,年均人口净流入在1-99人之间,人口局势危急。

微博上有人留言说,他上个月刚去过奥多摩町,这地方漫山遍野全是松树林。多年前林业衰落之后,就变得人烟稀少了。

证券时报记者在Google地图上亲自测算了一下,单讲地理距离的话,大致相当于上海到湖州,或者北京到延庆的感觉,但国内这两地(湖州、延庆)基本都在平原地带,且无论自驾或铁路出行都较为方便。实际上,日本奥多摩町位于山区,离东京市区很远。如果是在东京通勤上班,那基本上可以放弃了。但如果您会种地、养鸡的话,这里还是不错的。

在日本生活的朋友告诉记者,日本农村送房子,并不是今天才有的。房子确实有送,20年前就有了,电视里也一直在宣传,但实际上去的人并不多,经济上考虑也并不划算。而且周围全是老人,50岁都属于“若者组”(わかものぐみ),即年轻人群体,更不要提什么工作就业机会了。房子老旧,改造费用也是很大一笔。日本电视节目里经常宣传,也有专门的节目,但很难吸引到一般的都市人。

据说早年有一对日本名牌大学毕业、在东京工作的年轻夫妻,为了治疗小孩的过敏性皮炎,主动选择去到乡下,过那种有机种植养殖的自给自足的生活。大家可以脑补一下当时的电视画面,这家人完全和农村人一样简单快乐地生活,孩子们亲手从鸡屁股后面小心翼翼地取出冒着热气的鸡蛋,仿佛令人回到童年时代。这个例子说明,如果国人具备日本长期居留条件,又想回归田园的话,那这也是不错的选择。

其实有些职业还是蛮适合在这里生活的,比如说作家、漫画家或者从事乡村自媒体创作的人。国内现在的快手、抖音等平台上,偶尔也可看到描绘异国风情的发布号,据说人气很高,粉丝都有百万级别了。

不过据李淼介绍,这些获赠的房屋,均不允许推倒重建,但可大规模改修。这一点在记者看来,考虑到房屋历史久远,容易令人联想到贞子、玲子一类的故事,所以还是推倒重建的吸引力会更大一些。

最后一个问题:真的想去日本隐居?我来帮你算算账 ▲▲▲

能看到这里的朋友,基本上都是想要尝试一下的吧?不过,我要给你们浇一盆冷水,我的意思是,与其接受日本政府免费赠送的房屋,完全不如自己去日本买房。

如果是接受日本政府赠送房屋,那么这个房子的地理位置一定是在偏远山区,交通不便,就业机会少,娱乐手段缺乏,甚至医疗和教育都比城市要差许多。

众所周知,日本自然环境好、食品安全无污染是出了名的。无论大街小巷都很干净,鞋子穿几个月不擦都不会脏。此外,日本的小学和初中学费全免,对于初期有语言障碍的孩子,日本学校会提供老师单独教授日语。

取得日本居留证后,就能享有日本的各项社会福利。例如医疗费用,和当地居民一样自付30%,老人只需自付10%,且根据收入不同每月超过一定数额后的医疗费,由国家全包。另外,即便你是外国人,在日本生孩子也能拿到最多200万日元(约合12万元人民币)的补助,第二个、第三个孩子还会更多。

但获赠上述免费房子,除了地理位置偏僻外,真实费用其实并不少。日本的人工费巨贵,房屋的修缮费,需要一定的心理承受能力。关键是政府不允许获赠者将旧屋推倒重建,其实有经验的都知道,毛坯房的装修费用比老公房要便宜许多,因为拆除、敲墙都是要人工费的。

除掉房屋硬件维护费用外,免费赠送的旧屋,可能还存在数目不菲的税费需要“补缴”。这些也都需要做好心理准备。

王栩告诉记者,即便在东京都奥多摩町这样的地方,外表以及内设都更新一些的房屋,占地面积180平方米的小洋楼,售价也就是数十万元人民币。

(图片来源:日本移居置业咨询群)

比如说这栋房屋,外表看起来的确不错,与中国乡村的小洋楼相差不大,再说日本的土地和房屋都是永久产权。从价格上看,下图这房的售价是580万日元,约合人民币35万元。日本房屋中介告诉记者,加上各类手续费、税费等,45万元绝对是到手价。

(图片来源:日本移居置业咨询群)

“但是如果从获得永住(绿卡)的角度考虑,我还是建议您在日本做一些投资经营事务。”一位日本从业者说。

有一点必须注意,即便是购买这样的房产,一定是要用家庭闲余资金,不能因此影响到本来的生活。最后,尤其不推荐卖掉上海、北京、深圳的房子去日本买房。