集体建设用地入市修法有何影响？权威专家解读

凤凰网财经讯（杨芳）据新华视点消息，12月23日提请全国人大常委会审议的土地管理法、城市房地产管理法修正案草案，删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定；对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。现行城市房地产管理法关于城市规划区内的集体土地必须先征收为国有后才能出让的规定，新增加一句“法律另有规定的除外”，以衔接土地管理法修改，扫清集体经营性建设用地入市的法律障碍。

那么集体建设用地入市修法，将会对农村土地带来什么影响？对房地产市场又有何影响？

中国科学院大学国家土地科学研究中心主任、原国土资源部规划司司长董祚继对凤凰网财经表示，这是改变城乡土地制度二元结构、推动城乡融合发展的必要措施。农村集体经营性建设用地不能直接入市，制约了集体土地的集约高效利用，降低了集体土地资产价值，也阻碍了城市资本、技术等要素向农村有序流动和平等交换。一旦这条法律修改获得通过，城乡建设用地就会同等入市、同权同价，并带动其他要素在城乡之间合理流动和公平交换，从而促进城乡融合发展。当然，集体土地直接入市是有前提的，一是要符合规划，即土地利用总体规划；二是要用途管制，即只有规划确定的工业、商业等经营性用途才行；三是要依法取得，是经依法登记的集体建设用地。

对于此次提请全国人大常委会审议的土地管理法、城市房地产管理法修正案草案是否能通过，董祚继认为，“修法是很复杂的事情，这次是否通过我不能确定。由于能够入市的集体土地只明确了工业、商业等经营性用途，所以不能判断给房地产市场直接带来什么影响。集体土地入市着眼乡村振兴战略的实施，不要把注意力总是集中在城市房地产市场上。”

早在2015年，集体经营性建设用地可入市就已试点。2015年2月，全国人大常委会通过决定，授权国务院在北京市大兴区等33个试点县市区行政区域暂时调整实施有关法律规定。试点县市区暂停实施土地管理法、城市房地产管理法的6个条款，按照重大改革于法有据的原则推进农村“三块地”改革试点，即农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点。

2016年1月,北京市赞比西房地产开发有限公司以8.05亿元竞得名称为“2号地小B地块”40年的土地使用权,这成为北京第一宗通过招拍挂形式出让的集体经营性建设用地。

2017年10月31日，全国人大常委会审议关于延长授权国务院在北京市大兴区等33个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定期限的决定草案，拟将农村土地制度三项改革试点期限延长1年，至2018年12月31日。

董祚继认为，修法规定是总结多年实践经验提出的，此前试点也证明既必要也可行。绝大多数试点没有将住宅用地纳入集体土地入市范围，修法规定是有实践基础的。

对于未来是否还会进行试点，董祚继提到，“未来会不会试点不能确定，我认为需要根据法律修改进展等情况作出安排。”

中原地产首席分析师张大伟分析认为，这个政策并非第一次落地，多年前已经有试点，全国其他城市也有类似尝试，但整体看，数量不多，而且全部是非住宅类经营性土地。

张大伟认为，非农建设用地，也就是集体土地的所有权、承包权、经营权三权分置是农村改革的一大步，赋予了农民和农村集体的更多权益和收益。“过去从事非农业建设使用土地的必须国有化，也就是必须经过地方政府收储后，按照用途招拍挂使用。这可以说是过去几十年，中国房地产市场发展的土地财政的基础。地产政府占有了过多的土地收益，而农民与农村集体的土地收益较低。”

张大伟分析道，土地管理法修改为，对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。明确了土地属性必须是规划中明确为工业、商业等经营性用途。避免了对住宅等市场的短期冲击。主要影响的是非住宅类经营性土地。

张大伟认为，这一政策全面落地预计影响主要还是一二线城市，因为未放开住宅类属性，所以对于一二线城市看，特别是深圳等城市的商用土地将带来巨大的冲击。整体看，这个政策的全面落地是集体土地利用探索的一大步，对全国土地制度的未来加速改革也有巨大的意义。

“整体看，这个政策的全面落地是集体土地利用探索的一大步，对全国土地制度的未来加速改革也有巨大的意义。这项改革将给广大农村以及城乡结合部地区带来很大影响。当然如果未来影响到住宅土地，那么这才是翻天覆地的变化，”张大伟说道。