上海的“外环之弧”，均价四万以内上车

文章首发于公众号：叁里河

作者：江大桥

2010年世博会前，七宝的房价还不到1.9万/平，2013年初还在2万出头，今年七宝房价已达到5.5万。

这几天，上海万科七宝项目的工地塌方事故，让上海七宝再次成为关注的焦点。

2016年，万科在上海七宝推出了第一个万科广场系购物中心项目，那会七宝的房价已经爬到接近5万/平。但是2010年世博会前，七宝的房价还不到1.9万/平，2013年初还在2万出头，今年七宝房价已达到5.5万。

“摊大饼”和“多中心”一直被视为不可同时共存的模式，但在上海，这两种模式交叉出现。一方面，上海主城区已经近1400平方公里，其中浦东、闵行、宝山成为了主要的面积组成者；另一方面，五大新城作为副中心还在重点投入。以七宝为代表的郊区就是前阵的受益者，作为城市战略延伸区，在城市化发展过程中被惠及，然后是人口涌入，产业发展，资产价值水涨船高。

类似受益外溢效应区域得到快速发展的还有张江，受惠于高新产业园的发展房价从2010年1.8万/平一路涨至2018年6.4万/平，即使是产业发展相对较弱的南翔也因为人口流入商业的完善和优越的生态条件房价从2010年1.5万/平上涨至2018年3.5万/平。

如果以上海市中心为圆心，30公里为半径画一个弧，浦东新区、松江、嘉定、青浦、奉贤都会被这个弧经过。这是上海的“外环之弧”。弧线经过的区域，被当做卫星城，被用于缓解上海的大城市病，同时有各自的产业定位，吸纳着大量外来人口。

2018年11月上海一手住宅外环外区域的成交占比最高，同时外郊环间的成交涨幅最高达4.27%。

浦东新区是上海市面积最大的一个区，国际级自贸区具有优势的政策能吸引更多企业工作和机会并使大量人口流入，对住房需求旺盛，聚集了在陆家嘴工作的金融人士，张江高科众多高新技术人才，前滩大型国企工作人员，整个区域内购房者的购买能力较强，区域内可供开发土地面积多，刚需可选择范围大。

浦东新区惠南板块低总价，地铁房，适合刚需人群。

浦东惠南板块周围有密集的小型商业，三甲医院上海市浦东医院、多所幼儿园，师资力量较好的惠南小学，中学里实力不错的有上师大附属第二外国语学校、南汇中学，乘坐16号线可进入市区。

浦东南惠南板块作为原南汇区政府所在相较奉贤区金汇板块，配套更成熟完善，距离市区也更近，生活交通都比奉贤方便很多。

从惠南40分钟地铁到张江高科技园区，50分钟到陆家嘴，去浦东中心区域通勤方便。

惠南板块今年四个新开项目都集中在8月开盘。

中科金地华韵项目均价3.15万/平，总价最低约298万，户型有99—150平两房、三房，毛坯交付，周边基本是商品房小区没有回迁房居住体验较好，适合在张江高科或陆家嘴上班的预算有限的刚需客。项目南侧500米有大型超市，距离800米处有美食街，项目距离地铁站仅800米可以步行到地铁站，99平的两房两厅户型南北通透，客厅和房间都很宽敞，一家三口居住很舒服。

碧桂园浦东南郡均价3.4万/平，该项目距离地铁2公里，周边配套较完善，但是该项目10月份开盘一个多月后，有一栋7层小高层突然降价至2.8万，让刚签过合同的业主无法接受集体维权，对于刚需客来说这样突然搞大甩卖的项目还是谨慎为好。

远洋万和四季项目均价3.13万/平，总价约328万，大户型102平、120平精装交付，但是周边配套较少生活不方便，惠南一方新城均价3.1万/平，总价约285万，面积95-135平，和远洋万和四季比周边配套较成熟，两个项目距离地铁4公里较远，更适合在惠南上班的改善型人群购买。

惠南板块今年新开的四个项目都没有出现日光盘，从8月开盘到11月底，目前仅有远洋万和四季推出的136套房源全部售罄，中科金地华韵推出505套，已售232套，去化率45.94%，惠南一方城141套，还剩33套，碧桂园浦东东南郡398套，已售89套目前已暂停销售，该区域目前去化速度较慢。在去化放缓又出现有楼盘突然大幅度降价的情况下，投资客入场还需谨慎。

惠南板块12月二手房均价26581元/平，同比去年同期下跌14.93%，板块内二手房价格降幅较大，挂牌房源538套，该板块商品房楼盘和回迁房较多，如果买入该区域未来如果想挂牌卖掉附近可比房源很多竞争大可能较为难出手。

2019年第一季度惠南板块开盘的有东方城市豪庭，具体开盘时间及价格暂未确定，主力户型75-140.15平，该项目距离惠南地铁站约1.5公里，根据上海市限价政策预计该项目开盘价不高于3.5万/平。这个项目因为有75平的小户型，预计最低总价仅260万，这种小户型低总价的项目对于能支付首付不到100万的刚需客会极具吸引力。

有意愿在浦东惠南板块购房的刚需客，可以入手离惠南站地铁最近的中科金地华韵，这个项目不但各类生活配套齐全，而且项目2006年交房的二期目前挂牌二手带装修房均价约3.1万/平，二手房购买时需要交纳的税金差不多要十几万，综合来看这个项目的新房性价比较高。

松江则和浦东不同。泗泾板块地铁直达徐家汇，适合新上海人和投资客。

松江区靠近徐家汇、漕河泾开发区，住在松江区这两个地区通勤很便捷，区域内有松江大学城，十几万大学生，松江的价格比相邻的闵行区低很多，很多新上海人都会把首次置业的目标放在这个区域。

泗泾板块有小商业和保利三湘住宅的配套商业，附近生活氛围还算浓厚，周围有松江区泗泾医院，多所幼儿园和小学，中学有市重点松江二中，泗泾实验学校，周边政府还规划了两所幼儿园、一所公立初中高中，三甲医院上海市第一人民医院，泗泾医院。

松江的泗泾板块虽然目前配套还比不上浦东的惠南板块，但是9号线作为东西向横穿上海的线路，乘坐该线能够直达浦西及浦东，轨道交通便捷度远高于惠南，并且该板块比惠南板块更靠近外环线，地理位置更加有优势，因为泗泾板块靠近佘山国家旅游景区及欢乐谷，环境较好，假期去佘山爬山或者去欢乐谷游玩都很近。

近几年来泗泾板块聚集了很多品质开发商保利、金地、建发、融创、绿地等，该区域也是近年来人口明显聚集的区域，板块未来潜力较大。

泗泾地铁站附近体量超级大的金地自在城项目，这个项目开发年数较长，前三期已交付，4期金地自在城玺湾今年7月开盘，均价4.1万/平，户型90-126平精装交付，总价最低约360万，小区内有一所马上建成的九年制公立学校，对于玺湾的业主来说孩子上学不用愁了。项目距离地铁站800多米，到围绕地铁站的商业很近。金地自在城后面还有5期高层和6期别墅，具体开发进度还没公布。该项目已售罄，金地玺湾的价格在泗泾板块较低价格敏感的人群和看好泗泾板块乘坐潜力的投资客都是该项目的受众群体。

距离泗泾地铁站约900米的融创壹号公馆，该项目楼板价就将近4万是泗泾地王双子地块之一，推出的房源面积85、87、93、121平三房精装交付，小面积87平南北通透，均价4.8万/平，总价约380-660万，项目和金地玺湾一样都是在泗泾地铁旁商业辐射范围内。该项目保持了融创产业特有的小区绿化面积高，有室内恒温泳池，园林景观同时配备小区会所，并且物业服务比附近楼盘更有品质。

这个项目均价对比早几个月开盘的金地玺湾高了很多，对预算300左右的刚需只能放弃了，如果是在漕河泾或者徐家汇上班，对居住环境有比较高要求预算400左右的人群可以考虑该项目，开盘价格也比之前预期的5-5.5万低不少。

泗泾板块二手房均价31358元/平，同比去年同期下跌7.59%，松江区二手房均价33812元/平，同比去年同期上涨0.44%，泗泾板块的二手房的表现明显差于松江区整体，该板块二手房源很多其中部分又是次新房，因为泗泾新房总价较低很多首次置业的刚需客多会考虑这个附近，随着他们收入的提升很多人有置换需求，基本上都会把泗泾的房子卖了置换到中环附近。

泗泾板块还有与融创壹号公馆同属双子地王的格力项目2017年11月底动工目前还在建设中，取证时间待定，格力项目包含10栋住宅，规划686户。

金地自在城玺湾项目于2018年7月开盘推出804套房源，开盘当天有994组客户认筹，开盘当月销售571套，目前已售罄。融创壹号公馆将12月30日开盘，共计823套，预算400万又看好泗泾发展的可以关注这个项目。

泗泾区域目前开盘的融创壹号公馆和未来即将要开盘的合景天悦，和目前还在建设中的格力项目都是泗泾区域的地王项目比这个区域其他楼盘价格高不少，如果想在泗泾板块购房的刚需人群建议可以购买附近的二手房，靠近泗泾地铁站的几个小区二手房均价仅4万/平，对比刚开盘的融创壹号公馆4.8万/平的均价便宜20%，二手房含税总价大概300左右也是刚需客能够承担的。

嘉定区嘉定新城板块配套完善总价低，也比较适合刚需人群。

嘉定新城有多个新盘在售，可选范围较多，与仅两站的南翔有明显的价格优势，对去往徐家汇通勤的人来说通勤时间也较短。

嘉定新城板块区域商业配套完善大型商场有大融城、宝龙广场、台北风情街，中信泰富万达广场，学校嘉定实验幼儿园和新城幼儿园，板块内还有重点学校交大附中和华师大二附中，医院有嘉定区妇幼保健院和瑞金医院嘉定分院，整体生活配套非常完善，乘坐11号线去徐家汇只要40分钟。

嘉定新城板块内距嘉定新城、白银路地铁站都为800左右的科技住宅西郊金茂府，项目楼板价3.76万/平，最吸引人的是其号称的12大科技系统，整个社区不用空调，不用地暖，可以让室温全年保持在24度左右，项目距离中信泰富万达广场约1000米，离瑞金医院嘉定分院不到1000米，2公里范围内有幼儿园和中学。

项目面积为99平三室，150四室，精装交付，均价只有4.45万/平，也是大大低于前期预计的5.5万/平，不过西郊金茂府的均价在嘉定新城这个位置来说真心不便宜，99平户型虽然比较方正但是每个房间很局促，因为是高科技社区没有的物业费需要4.95/平，99平的房子一年光物业费开支就6000元，想感受高科技住宅预算充裕的人群可以购买，对于刚需客来说高科技的噱头有点浮夸，后续物业费也是笔不小的开支，性价比较低。

嘉定本地国企开发的嘉宝梦之星，均价3.6-4万/平，相较两年前同一开发商开发的嘉宝梦之缘价格下浮较多，距离11号线白银路站1公里左右，3公里范围内有三个大型商场，1000米范围内有一所中学多所幼儿园，距离瑞金医院1500米，洋房面积89、120平，为毛坯交付，高层面积77、88、102平，为精装交付，小面积户型总价在300万左右，梦之缘的物业也是嘉宝自有物业管理。这个总价对方便孩子上学的刚需客比较友好。

今年3月开盘的盘古园府416套房源开盘当天仅82人认筹，开盘当月仅去化30%，目前还剩62套房源，9月开盘的阳光里共595套房源，目前仅售155套，去化很不理想，11月开盘的上实海上公元共332套房源，开盘当月销售109套，12月仅售出37套，目前还剩一半的房源未售，通过今年一年嘉定新城板块开盘项目的去化情况来看整体较慢，销售压力很大，对于投资客不适合入手，这一区域总价在300多万的可选楼盘较多，可以结合自己的实际需求对比挑选。

嘉定新城12月二手房均价36412元/平，同比去年同期下跌3.79%，嘉定区12月均价同比去年同期上涨7.18%，下半年上海入市大量新盘项目，购买二手房的主力军刚需客被接连不断开盘的新房吸引了所有注意力，嘉定新城板块的二手房源很多挂出已经4、5个月带看此次还没超过15次，平均一个月约3次带看，近几个月寒意阵阵的二手房市场让真心卖房的房东心态崩不住了，只能通过降价增加自己房子卖出去的概率。

这一区域适合徐家汇方向通勤总价预算不到300的刚需人群，可以购买嘉宝梦之星77平两居户型，总价大概280左右。

再看青浦区。青浦新城板块大虹桥后花园，规划华为新园发展潜力巨大，适合投资客，有绍兴地区朋友的妈妈所在单位组团去那儿买楼的。

青浦区是大虹桥发展的后花园，规划多个高科技产业园，华为也即将在整个区域建新园区，未来升值潜力大，拥有淀山湖东方绿舟及多个古镇自然人文环境较好。

青浦新城板块相较于松江泗泾板块、惠南板块相比，周边在建项目较多，待售项目也很多，商业配套目前还不够成熟，未来这个区域多个楼盘交付入住后商业氛围才能得到较好改善。

目前青浦区的赵巷板块均价4.7万/平、青浦新城均价4.2万/平，青浦新城板块有多个在售和正在建设中的项目，多集中在17号线淀山湖地铁站附近，目前淀山湖地铁站周边区域基本都是施工中的工地，没有配套，并且这一区域均价在4万左右，地铁到虹桥站需要40分钟，这一区域的大型室内文旅商业综合体万达茂2019年开业后会提升该区域的商业配套，这个区域很多投资客来购买，是基于该区域未来会入驻的类似华为等高科技产业公司高端人才带来的强大购买力看好青浦新城区域，对于市内上班预算有限的刚需客还是要谨慎考虑。

淀山湖地铁站附近9月开盘的西虹桥壹号，均价约4.1万/平，面积72-120平2-4房精装交付，总价最低320万，项目距离在建的万达茂商业综合体较近，周围1-2公里范围内有幼儿园青浦区实验小学、复旦大学附属中学青浦分校、青浦区实验中学，青浦新城板块比青浦离虹桥火车站4站的徐泾板块价格低约40%。比赵巷板块低约20%，在虹桥附近上班的预算300万左右的刚需一族可以考虑，该项目靠近规划中的高新产业园未来高购买力人口流入较多升值潜力较大也是投资客可以选择的区域。

东渡悦来城项目距离淀山湖大道地铁站仅300米，均价3.9万/平，户型87-120平两房三房毛坯交付，项目周边配套情况与西虹桥壹号差不多，这个项目和西虹桥壹号比均价便宜3千/平，因为是毛坯房交房后需要业主自己装修会比较费心，好处在于户主自己装修可以保证较高品质，项目距离地铁很近可能会听到地铁开过的噪音，对有小孩或者老人的人群还是要考虑到这一点，总体适合刚需人群，项目所在版块未来随着商业配套完善高技术人才流入版块潜力大适宜投资人群。

今年4月开盘的融信铂爵，房源101套，开盘当月销售33套，均价4.2万/平，目前89平已售完，还是少量123平在售，8月开盘的东渡悦来城，3.9万/平，房源216套，目前去化约69%，开盘当月销售44，9月开盘的西虹桥壹号，均价4.1万/平，推出房源共计571套，去化率约64%，，开盘当月销售131套，青浦新城板块的新房目前销售状态一般，对于预算300万的刚需客可能对青浦新城目前的配套状态不是很满意，现在该区域都是一些投资客看好未来潜力买入作为投资的。

青浦新城12月二手房均价28280元/平，同比去年同期下跌10.92%，跌幅超过青浦整个区域，近两年青浦受惠于大虹桥范围内，区域开始大力发展，区域内新房开盘较多，无论刚需还是投资客都更倾向于入手新房。

17号线漕盈路附近的盛誉世家均价4.2万/平，预计2019年1月中旬加推32套，青浦新城地铁站附近的恒文璞悦预计1月中下旬开盘，90-92平的三房，129平的4房，价格未定。

青浦新城比较适合看好该区域因未来高端人才流入带来的升值潜力的投资客，可以关注西虹桥壹号，这个项目可选户型多，最小面积72平两房，小面积户型未来出手更容易。

奉贤区只有一些普通的工业区，区域东部农村农田占比高，只有奉城镇这一小块配套较完善，奉贤区相比浦东、松江、青浦等区域一直属于不太受重视的区域，发展受到一定程度的限制。区域内工业区比较聚集，外来务工人员较多，居住环境较为杂乱。

奉贤区南桥板块靠近市区，也适合刚需人群。

奉贤南桥板块是最靠近闵行的区域，5号线延伸线从南桥西渡可直接乘坐地铁30分钟到达莘庄换乘至市内其他区域，该区域只有小的商业聚集，缺少大商业配套，暂无优质的的学区资源，医院有上海沪闵医院、上海市第五人民医院。

距离5号线延伸线西渡站400米左右的中国铁建香榭国际，均价3.6万/平，89-123平三房，总价最低约320万，商业有小商场连城商业广场，医院西渡医院，2千米内有西渡小学、闵行第三中学，西渡附近有好几个大型工厂，这个附近很多工厂工作的工人租住在西渡附近。西渡目前还在发展中，整体风貌偏向城中村的感觉，对居住环境要求较高或者对学区有要求的刚需挑选时还得谨慎些。

阳光星期8距离地铁5号线延伸线约1500米，均价3.1万/平，总价最低250万起，高层为81-130平三房四房，地铁到莘庄约40分钟，周边有星雨城时代广场及百联南桥购物中心，1500米范围内有幼儿园、南桥小学、奉贤区实验中学、奉贤中学等，医院奉贤中心医院、奉贤中医医院。项目距离5号线延伸线较近，上班通勤坐地铁很方便，周边配套完善，低总价适合预算不足300万刚需上车。

阳光星期8今年4月开盘推出房源422套，9月加推360套，目前总去化率71%，中国铁建香榭国际4月开盘推出房源620套，10月加推180套，去化仅47%，剩余房源较多，禹州雍贤府4月开盘424套，5月开188套，11月开334套，合计946套，目前去化约46%，奉贤南桥板块目前卖的最好的是阳光星期8，其他项目基本去化不到一半，刚需客会被改地区低单价低总价吸引，因为区域发展落后上海其他区域，区域内外来务工者较多购买力不高，对投机客的吸引很低。

奉贤区南桥板块12月均价26809元/平，同比去年同期下跌9.14%，该板块二手房成交价格没有超过3万，下半年成交的二手房多数成交周期在2-3个月，这一区域二手房价格对比新房价格还是有很大优势，次新房也很多，二手房比区域内新房对刚需更有吸引。

预计1月开盘的华润置地赛拉维，面积96-122平精装洋房，售价未定，预计3月开盘的有，保利象屿公园悦府主力户型71两居，125平四居，中粮南桥锦云推出面积78-130平，共计465套，佳兆业8号推出面积89-119平，共735套。

对于需要在莘庄换乘通勤的总预算300出头的刚需族，奉贤南桥板块中西渡是距离市区最近的区域，西渡附近较多二手房都是九几年的老房子均价仅2.2万/元，中国铁建香榭国际是目前西渡附近仅有的新盘，建议刚需可以考虑居住环境更好的新房，而不需要花费两百多万购买远离市区的老破小。

总价预算300万左右的刚需人群还是要根据自己工作生活的实际情况，选择符合要求的项目，不要因为一些楼盘狂轰滥炸的宣传广告和销售的花式宣传轻易相信各类网红盘，毕竟大部分刚需客是掏空“六个钱包”买房，还是得综合考虑，做出最适合自己的购房选择。