华东房企攻守道:换挡、转型、变道 千亿“安全线”下的生存抉择

华东房企攻守道:换挡、转型、变道 千亿“安全线”下的生存抉择

2019年01月18日 20:23:00
来源:中国经营网

本报实习记者 郑娜 记者 张玉 刘颂辉 上海报道

在“活下去”成为重大命题的2018年,规模扩张一度成为多数房企的必然选择。克而瑞数据显示,2018年千亿房企数量达到30家,其中,华东房企占据了约11个席位。

值得注意的是,在跨入千亿房企的阵营中,不少房企纷纷下沉三四线城市,实现业绩突飞猛进。不过,对于房企来说,最大的难题无异于拿地扩张规模与高杠杆之间的矛盾。不少华东房企由此选择了登陆资本市场,缓解资金压力。而当大潮退去,也有部分华东房企选择进入转型通道。

对于业绩及企业发展相关问题,《中国经营报》记者先后联系多家在行业内有代表性的房企进行采访。旭辉控股集团股份有限公司(00884.HK,以下简称“旭辉”)回复表示,旭辉从不追求高杠杆和高负债驱动的高增长,力求保持每年40%~50%的平均增长水平。

绿城中国控股有限公司(03900.HK,以下简称“绿城”)相关负责人回应表示,2019年,绿城在房地产投资上,将继续坚持价值投资理念,强调区域聚焦和城市深耕,继续扩大在重点城市的投资规模。同时也会结合市场变化,采取更加灵活的阶段性投资策略。苏宁环球品牌文化管理中心相关负责人回应称,“领导最近比较忙,不方便接受采访”。

“换挡”三四线

对三四线城市的深耕,是不少新晋千亿房企的共同特征。典型房企莫过于起家于浙江诸暨、“坚定三四线布局”的祥生地产。祥生地产CEO 赵红卫在此前接受媒体采访时曾表示,2015年、2016年,在同行和投资机构都不看好三四线时,祥生拿下了大量低成本土地。

中指研究院数据显示,2017年,祥生拿地依然积极,全年土地支出达到359亿元,拿地面积逾750万平方米;2018年,祥生拿地金额达265亿元。

不过,祥生虽然在规模扩大上十分积极,但业务布局仍倚重长三角的三四线城市。其中,仅2018年上半年,祥生新入6座城市,拿地金额211亿元,长三角地区的拿地金额高达190亿元。据祥生官网显示,当前祥生拓展地区包括浙江、安徽、江苏、湖北、山东、江西、辽宁等在内的11个省份、36个城市;但除了杭州、济南、上海和呼和浩特共计9个项目之外,其他项目均位于三四线城市,尤其是浙江的三四线城市。

事实上,随着一二线城市调控政策趋严,闽系房企代表之一旭辉也开始“换挡”,从一二线城市逐步下沉三四线。数据显示,2018年上半年,旭辉的主要销售金额来自于25个城市,包括三亚、嘉兴、镇江、临沂等多个三线城市,在总销售金额中,三线城市销售贡献逾14%。

同时,旭辉的拿地策略也向三四线调整。在2018年的中期业绩发布会上,旭辉方面表示,2018年上半年其拿地达到72块地,在三四线城市方面,主要在浙江、江苏、山东和广东,共计约26块地。

连曾经因重仓三四线而遭遇滑铁卢的绿城中国也在2018年着手补仓。据悉,2018年4月份,绿城中国便斥资约40亿元在德清、舟山、常熟等三四线城市拿下多宗地块。

不过,随着楼市政策转向,从2018年下半年起,三四线城市就已经出现降温的情况。易居企业集团CEO丁祖昱预计,2019年房地产销售规模会下降,这其中,对业绩回落贡献很大的区域是三四线城市。2018年三四线城市销售额整体占比总额的69%。而第四季度已经下降到67%,已经是一个特别值得关注的信号。可以预见的是,2019年三四线压力比2018年更大。

亿翰智库研究总监于小雨指出,华东地区虽然市场空间比较大,但经历了一个增量快速增长的阶段后,2019年继续往上走仍会存在压力;并且华东地区核心三四线城市,尤其是环上海三四线城市透支比较严重,房企在这些城市的增量也会受限。同时,三四线城市由于受结构分化的影响,2019年难以延续2018年辉煌的局面,但也不会出现大幅下滑的局面。