动迁安置房陷阱太多，却诱惑太大

好房后台经常有粉丝在问，动迁安置房到底能不能买，如果买的话划算吗？

这里，阿飞先普及下动迁安置房的概念

动迁安置房指的是因城市规划、土地开发或者其他原因进行动迁，然后安置给被动迁人居住使用的房屋。

是政府或企业对动迁对象的一种补偿形式，目前在上海动迁安置房要持有三年以上才能交易。

 

而现实情况如何呢？人们平时普遍讨论或者质疑的主要在于这个持有三年以上的这个交易时间限制上。

在2011年8月22日上海市人民政府关于批转市住房保障房屋管理局制订的《上海市动迁安置房管理办法》的通知中的第二十三条提到：

动迁安置房在取得房地产权证后的3年内，不得转让、抵押，但依法发生继承等非交易类行为以及由原安置区、县的住房保障房屋管理局按照有关规定组织回购的除外。

而这里就有个问题，动迁房未满3年不能交易，但买卖合同是有效的，只是无法据此合同在3年内办理产权过户手续。

这就无形中加大了购房的交易风险，现实中例如卖方将动迁房 “一房两卖”、在楼市上行期，房价上涨就会产生“强行违约”、（即便违约我也不会卖给你，定金双倍退给你也无妨，除非你加价）等风险。

所以阿飞希望买卖双方还是在符合市场管理规范的框架下进行交易。

动迁房上市交易需满足什么条件？

 

第一条：小产证自登记之日起满3年

第二条：大产证自登记之日起满3年，且动迁协议自签署之日起也满3年

 

如果满足了以上两点，那可以说交易是安全的。

接着我们一起来聊聊买动迁房到底划算吗？简而言之，就是有便宜赚吗？

回答这个问题之前，还是需要将动迁房和商品房做个对比。

 

坦率的说，商品房总体来说还是要优于动迁安置房，最主要的就是房屋质量，虽说网上也经常有新闻说某某开发商在建造过程中有坍塌的情况，交房之后又出现漏水等诸多状况。各种BLABLABLA...，但毕竟这些都还是少数情况。

另外，其它诸如物业、环境等等也是商品房占据上风。

然而，动迁房的初衷是让居者有其屋，是很好的政策。所以动迁房必定有其优势，主要体现在： 

 

1.房源多

通常动迁户的业主有2-3套房子，普遍的情况一套自住，一套子女住，另外一套要么用于出租，要么出售。所以在房源方面会有更多选择。

 

2.价格低

这里所说的价格低，还不单单指房价便宜，而是小区的各项生活费用也会相对便宜不少，比如物业费和停车费。

 

3.毛坯房多

 

之前提到动迁户业主用于出租或者出售的房源，以毛坯居多，即便之前装修出租，通常也仅仅是简装，所以买方基本是可以按照自己喜欢的风格去装修。而不需要像商品房或者其它二手房那样买了房子还要买对方的装修。

 

4.税费少 

先来看下买卖动迁安置房需要缴纳以下税费

 

个人所得税（卖方缴纳）

房屋持有满5年且是家庭名下在沪唯一住房，免征

非唯一住房或者住房持有不满5年，按税务核定价X1%缴纳

 

增值税及其附加税

免征

 

契税（买方缴纳）

 

首套房且≤90㎡，税务核定价X1%

首套房且＞90㎡，税务核定价X1.5%

非首套房，税务核定价X3%

注：契税的首套是指家庭名下在沪无任何住房，包括与他人共有。

 

特别标注了红红的免征，就是动迁房的优势。通常卖方都是到手价，因此卖方所要缴纳的税费通常是转嫁给买方的。

因此，买入动迁房在税收上有天然的优势。但是仅限于第一次出售的动迁房，之前交易过一次的动迁房就列入商品房范畴，没有这个优待了。 

既然动迁房有以上这些优势，那么动迁房上哪里去选又成了一个棘手的问题。

其实选择动迁房和买房并无二致。依旧是地段为王，相对于地段，其它诸如户型等情况就显得并没有那么重要。

阿飞通过以下这个实例来说明下为何地段是选择动迁房的首要选择。

众所周知，江桥是当年著名的动拆迁基地。

下图是嘉定江桥板块的部分小区，这些小区的竣工年代主要集中在2005-2011年，大部分小区以一梯两户的多层为主，其中大部分多层的六楼因为有阁楼的关系，所以这区域多层的六楼销售也是十分紧俏。

13号线金运路站，出站之后左右两侧的分别是当地销售火热的澜茵华庭和缘圆宝邸（商品房），挂牌价也足以说明了这两个小区在该片区的总体排名，地段的因素还是起到决定性因素的。

轨交所至，价值跃升！

绿地新江桥城是位数不多的高层小区，二期是动迁房。

区别于其它多层动迁房，绿地新江桥城，整体采用中式园林景观设计，错落分布绿植、花卉、水景、草坪和凉亭等景观。外立面为棕灰色干挂石材和米色涂料，总体感觉典雅大方，外墙目前维护也较新。

虽然有以上这些优点，并且也受到不少买房者青睐。

但是总体价格还是较于金运路站第一排的澜茵华庭低了不少。而澜茵华庭价钱卖不过缘圆宝邸，也是因为缘圆宝邸整个小区都是商品房，这个天然的品质优势，是澜茵华庭无法跨越的。因为地段来说，基本一致。

此外，万达城市公寓也是商品房小区，所以基本能够说明地段为第一要素，而同等地段，差不多竣工年代的小区，就比谁是商品房和动迁房了。

说完了嘉定江桥之外，2018年二手房销售状况较好的，含有动迁房的热销小区。

还包括青浦赵巷的崧泽华城佳福雅苑（近地铁17号线赵巷站）、松江泗泾新凯家园（近地铁9号线佘山站）等，无独有偶，这些热销二手房都是近地铁的动迁房。

可能动迁房在一些诸如品质、物业等方面较于商品房有些许的差距，但是高性价比还是适用于首次置业或者预算有限的买房者。

希望本篇能给以上的这些买房者有些许的启示。

以上为正文，来自真有好房的阿飞