头条90亿欲“揽”中坤广场 商场大面积空置夜晚灯火阑珊

凤凰网财经启阳路4号出品 文| 田牧 实习生 谢静雯  

房地产市场中商品房的低迷已持续了许久，而从刚过去的春节来看，以往三四线城市春节返乡购房的热潮如今也已不再，住宅市场的萎靡短时间内难见好转。

但春节一过，北京的商业地产却大动作不断。先是京东官宣27收购了知春路上的翠宫饭店，昨日又传出今日头条母公司将以90亿收购中坤广场的消息。

据投中网2月15日消息，今日头条母公司字节跳动将以90亿收购位于北京市北三环内的的总建筑面积达43万平米的中坤广场。今日头条内部员工称收购中坤广场的消息不假，本次收购由今日头条通过第三方公司完成。业内人士分析：“和京东买翠宫饭店相似，这个也应是承债收购。”

对此消息，字节跳动回复媒体时表示不予置评。但据报道，今日头条早在一年前就接洽过北京一些大体量园区，曾想一口气买下20 万方的物业，但受限北京产业地产2018 禁售政策未能成功。

此次传闻字节跳动要收购的大钟寺中坤广场，则刚于上月完成重组。查看其过往则发现，这个一度是北京三环内最大的综合性商业地产项目，在建设初期就一路坎坷，成为业内知名的“失败案例”。

2月15日晚，凤凰网财经启阳路4号来到大钟寺中坤广场探访发现，中坤广场有大面积的商业和办公空间空置，其中E座写字楼地上共十层，六层及以上只有少量公司入驻。

探访“中坤”

2月15日晚，启阳路4号来到位于北三环的大钟寺中坤广场进行实地探访。

2月15日晚，中坤广场大楼几无灯火。图/谢静雯

2003年就投资兴建的中坤广场，选址很好，位于西直门、中关村、亚奥商圈的交汇点，北邻三环路，南接西直门，西北毗邻中关村。但当启阳路4号来到此地时，附近的知春路灯火辉煌，中坤广场却是一片漆黑。

从中坤广场E座10层望去，远处的知春路一带灯火辉煌，而中坤楼下却一片漆黑。图/谢静雯

中坤广场共有A、B、C、D、E五栋大楼，E座主要作为写字楼。在E座一层大厅，前台工作人员告诉启阳路4号这座大楼地下四层，地上十层。然而，地上一到五楼因无人租用目前处于封锁状态。

启阳路4号依次来到5层以上楼层，发现开放区域中入驻的公司也屈指可数，最多的六层也只有四家公司。每层都有大量空置的办公室，门上还贴着出租信息，一些还表明业主直租。

中坤广场内一家办公室，门上贴着招租信息。图/谢静雯

中坤广场D座位于E座北面，门口是正在修建的地铁9号线，东侧是13号线大钟寺站。启阳路4号看到，楼内最大商铺是家乐福超市，集中在地下两层，此外以海底捞、呷哺呷哺、Costa等餐饮商户居多。然而D座一层以上楼层也处于封闭状态，没有一家商铺，即使在一楼，入驻商铺所占面积也很小，有大面积的空置。

中坤广场D座内大量办公室空置，没有人气。图/谢静雯

相比D座、E座来说，ABC三座出租情况尚可，但无论人气还是商铺数量和品牌，算是租的最好的一栋了，但是通过一楼的商铺指示牌上，依然能看出对于这么大的一栋人来说实在不算多。

中坤没落

大钟寺中坤广场位于北京市海淀区，由中坤投资集团有限公司及北京中坤长业房地产开发有限公司于2003年投资60亿元兴建，总建筑面积43万平方米，占地面积14万平方米。该项目于2010年正式营业，曾为北京市海淀区商业发展的地标。

曾为北三环内最大综合性商业地产的中坤广场。

天眼查显示，中坤广场的持有者北京大钟寺国际广场物业管理有限公司成立于2007年，注册资本100万，中坤投资集团作为第一大股东占比78%，第二大股东是海淀区经济管理委员会拥有100%股权的海淀区大钟寺农工商公司，持股22%。中坤投资集团的第一大股东是曾经的地产大佬黄怒波，持股90.31%。

中坤投资集团董事长黄怒波。

只不过这位大佬自从开始大钟寺中坤广场项目后就开始流年不利。根据《华夏时报》2011年的报道，该项目仅前期拆迁3000多户就用了两年多，之后又因为奥运会和60周年国庆拖延了建设进度，又遇上金融危机造成的资金短缺，在项目开工的前四年里，施工进度几乎停滞。

好不容易投入使用，又因经营不善，带来了一系列问题。

据《北京商报》报道，2006年中坤集团旗下的中坤长业房地产开发有限公司对大钟寺中坤广场项目的一部分产权进行销售，中坤投资集团旗下的大钟寺商业公司对已售部分再进行返祖，以此承诺购买者每年可获得不低于8%的租金回报，并用集团自有房产作为支付租金的抵押担保和连带保证担保。

高回报和连带承诺的刺激下，许多业主以每平四到五万的价格买下尚未建成的商铺。这种“售后返租”的模式使得中坤产权分散，不仅给后来双方的利益冲突埋下种子，也让中坤的转型尝试屡受掣肘。

据悉，2014年之前商铺业主都拿到了相应的回报，之后中坤方面不再兑现承诺给予现金回报。梳理中坤发展过程会发现，2013年中坤集团曾宣布将大钟寺中坤广场变更为写字楼，遭到1200多名商铺业主的集体抵制，虽然最后项目变更成功，但是中坤和小业主之间的矛盾却愈演愈烈。

产权分散使得中坤广场的统一有效管理难以实现，再加上双方租金纠纷，改善经营颇为艰难。不仅如今传言卖身的中坤广场经营惨淡，在项目初期，就一直面临着大面积物业空置的问题。

根据2010年媒体报道，建成4年的中坤广场当时只有D座在营业，而除了进驻的尚客百货、家乐福、万宁、国美这些主力店外，D座自营铺位2-4层空置率50％，一层空置率更高达90％。而旁边的ABC座三栋楼则近乎全空，只有部分临街餐饮开业。

中坤广场商场内一片冷清，营业店铺寥寥。图/谢静雯

巨额投资却惨淡经营，使得中坤集团早就有了打包出售的计划。2018年年初，中坤集团开始回收已售单位，打算整体售卖转型。

2019年1月18日，大钟寺中坤广场由海淀区人民政府牵头重组，这是海淀区人民政府和东方资产管理股份有限公司合作的第一个项目，也是全国首例由政府、产投方、资金方、产权方、各债权债务作为优势互补的多单元主体聚合。

但最新的消息是，2019年2月14日，中坤投资集团又因未及时偿还借款被北京市西城区人民法院列入失信执行人名单，目前有6条股权冻结信息。

张一鸣“情迷北三环”

若传闻最终落地，带着90亿接盘的张一鸣，可算是解了黄怒波的燃眉之急。张一鸣本人，则是又一次用真金白银践行着他对市中心一直不断的青睐。

今日头条创始人张一鸣。

作为今日头条的创始人，张一鸣早在2016年搬入中航大厦时就曾发过这样一封内部信：提醒一下，大家应该重点晒位置啊：我们是少有的在帝都中心知春路的公司哈。毗邻各所大学、华星影城、几条地铁线……这是"北"三环，不像那些在上地、通州等城乡结合部的公司。

“我一直认为年轻人工作生活应该住在城市中心，哪怕房子小一点（应该多出去活动啊），在市区有更多的活动和交流，下班之后也不需要浪费大好时光和宝贵精力挤地铁。年纪轻轻不要着急在郊区，尤其房山、沙河、天通苑之类的远郊定居，买了房我其实也建议搬到市区来。”张一鸣曾这样建议年轻人。

但只有两层的中航大厦容纳不了太多员工。今日头条升级为字节跳动后，公司业务也更多元化。抖音等上升迅速的新业务，自然也带来了更快速的人员扩张。

位于知春路的今日头条总部。

据报道，如今字节跳动光是广告销售人员就有2万，审核编辑超过1万。新增员工不得不分散在知春路沿线多个写字楼里，寻找一处大体量楼盘，实现总部办公是字节跳动和张一鸣的刚需。

据投中网报道，字节跳动在一年前就接洽过北京的一些大体量园区，相关负责人曾透露，字节跳动曾想一口气买下20万方的物业。但北京三环内能满足头条20万方体量总部办公需求的物业本就不多，再加上2018年北京市产业地产的禁止销售政策，使得字节跳动迟迟难遇合适标的。

而总建筑面积43万平米的中坤广场，距知春路也仅2公里左右，无疑是张一鸣心目中理想的选择。

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