住建部征求意见,按套内面积能摆脱“买100住70”吗

住建部征求意见,按套内面积能摆脱“买100住70”吗

2019年02月23日 15:59:55
来源:北京商报


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“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”住房和城乡建设部公布的一项《住房项目规范》(征求意见稿)(以下简称《住房规划》)甫一推出,业界反响热烈。过去,购买房子还需捆绑购买公共区域,实际购买的面积高于实际使用面积。有观点认为,《住房规范》若正式推行,房地产交易将正式告别“公摊面积”,近年来舆论密切关注的“买100平米房子只得70平米”现象有望终结。但据业内专家分析,具体操作中,公摊面积的算法容易造成价格错觉,成为开发商兜售的噱头,而对真实房价影响并不大。

01

以套内使用面积进行交易

住房和城乡建设部官方网站日前发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。其中《住宅项目规范(征求意见稿)》的第二部分2.4.6条指出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”据介绍,这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。

《住房规范》解释称,2.4.6条是居民关注的焦点问题,关系到每个住宅用户的切身利益。目前,我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易,这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题,以此加剧“公摊面积伤民”的矛盾。

新华社文章指出,国际通行的房屋交易计价单位多为所见即所得的套内面积,而此前国内对此虽无统一规定,实际操作中却普遍采用建筑面积计价,并无法律法规对“公摊面积”做出明确约束。部分业内专家认为,公摊面积是房地产市场“最不透明的一项指标”,由此导致的房屋买卖纠纷及服务收费争议不断。

根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》,可分摊的公用建筑面积即公摊面积包括大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变(配)电室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。此外,每套房屋与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙),为墙体面积水面投影面积的一半也包括在内。

北京大学房地产研究中心主任楼建波表示,《房产测量规范》提到的公摊面积计算方式在《住宅设计规范》中无相应体现,致使国内报批、设计、施工每个环节都不是特别清楚公摊如何计算,只能等着房子盖出来,测绘部门最终来测公摊大小,导致出现不少乱象。

02

公摊费用备受争议

在“房住不炒”的大背景下,部分房地产开发商为获利,频频打起住房公摊面积的主意,“买100平方米得70方米”,个别商品房公摊面积比例甚至超过50%,公摊面积“猫腻”严重影响了群众的居住获得感。

与此同时,由公摊面积衍生出的一系列问题也多触民怨。首先,“过去,楼梯、电梯、公共停车位、绿化带等公共区域均被列入到收费项目内,这从很大程度上增加了业主的购房成本以及入住后续的物业费用。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进向北京商报记者表示,此次住建部的意见稿与业界长期以来对于公开面积的争议、房屋计税标准等问题的讨论有很大关系。他指出,为了规范公摊费用的收取,小区业委会以及物业公司应该跟业主明确相关费用的计算,有关成本的问题需要进行具体的细化和公开。

其次,入住后公摊面积动辄再收服务费,公摊收益被物业“代持”,但物业费、供暖费、停车费等与公摊密切相关的五花八门收费却每每如期而至,让业主们有种说不出来的“憋屈”。万科物业规划发展部总监吴剑侠认为,物业管理是公区管理,计费时纳入公摊面积“还算说得过去”,但是,供暖费等费用收取时也按公摊面积计算,则实在没有道理,因为公摊里基本没有供暖设备。

此外,在新房备案价和精装修“双限价”的背景下,部分房企甚至铤而走险,通过采取精装修捆绑软装、家电或升级包的方式来拓展利润空间。据媒体此前报道,武汉某楼盘备案均价约38000元/平方米,但销售均价高达46300元/平方米,其中每平方米包含5000元精装修和3300元“家电包”费用。

03

对房价影响有限

对于《住房规范》,中原地产首席分析师张大伟认为,是否套内计价,对购房者实际购房成本基本无影响,主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。对购房者而言,则是物业费等因为建筑面积衍生的收费有可能降低。

张大伟指出,目前大部分城市,大部分新建住宅交易是有套内价格的。以北京一套最近入市的商品房住宅为例,实际商品房住宅的套内面积是141平米,但增加公摊后就变成了173.7平米,多出了18%的面积公摊。而平均单价也从套内的10.8万变成了8.8万,降低了19%。

“让房价看似降低了,实际没有降低,给购房者造成价格较低的错觉。按照市场平均的得房率,基本如果按照套内计算,全国的房价相当于还要高20-25%。”

严跃进认为,意见稿的出台具有积极的引导作用。从套内面积来计算的话,开发商也会更加注重如何做大套内面积。不过,《住房规范》涉及到很大方面的变革,例如房地产税等跟房屋交易相关的政策制度都在发生一些变革。“最终统一以套内面积来计算,是有助于保护购房者权益的。”

对于《住房规范》的落地,张大伟认为,现在只是一个工程建设规范公开征求意见,距离正式文件还很遥远,即使成为正式文件,也不确定是建议标准还是规定强制标准。同时,从政策内容看,包括了住宅、商业、工程建设等方方面面,包括全装修交付等等政策,这些政策起码5年内落地可能性非常小。

而对于当前的房产销售市场,张大伟表示,套内面积计价影响最大的是期房销售,对于现房和二手房,购房者更容易计价。从套内计算价格看,全国已经有重庆等个别城市落地,的确更有利于购房者,对于开发商而言减少了灰色利益。

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1、先行改革的香港和重庆

据了解,大陆房地产交易制度颇受香港房地产交易制度影响。在很长一段时间内,香港将购房时的公摊面积计入交易面积内。在香港,公共面积大致包括升降机、走廊、楼梯等,占建筑面积差不多20%。长此以往,香港居民反映强烈。

但从2013年起,香港实行住宅物业销售新规,要求二手房销售先行提供“实用面积”(相当于内地“套内面积”)。当年4月29日,《一手住宅物业销售条例》正式推出,新规扩展至新房。香港房地产销售由此彻底告别“公用地方”(相当于内地“公摊面积”)时代。

而从内地看,早在2002年6月,重庆人大常委会就通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》,要求商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。条例于当年8月1日施行,宣告重庆在全国率先强制施行商品房销售以“套内建筑面积”计价的政策,不按这一计价依据销售的开发商,将由房地产行政主管部门责令改正,并处以商品房交易金额5%~10%的罚款。

谈及重庆为何要做强制改革商品房计价方式的“先驱”,时任重庆国土资源和房屋管理局市场处处长曾强在接受媒体采访时说:“最大的目的在于让消费者明明白白购房,最大限度地减少房地产交易纠纷,保护购房者的合法权益。”

2、新建住宅全装修交付

除了按套内计算面积之外,《住宅规范》还提出,城镇新建住宅全装修交付,即所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,给水排水、供暖、通风和空调、燃气、照明供电等系统基本安装到位,厨房和卫生间的基本设备全部安装完毕,达到基本使用标准。

同时,住宅交付时应当具备接通水、电、燃气、暖气等条件,配套设施具备交付使用条件,安全防护设施验收合格。

同时,《住宅规范》对房屋验收交付给出了详细的标准。如对放水工程要求,防水墙、地面无渗漏、无积水;抹灰顶面的要求则是,粘结牢固,无空鼓,表面平整、洁净,无裂缝,无爆灰等等。

3、四层楼以上应按装电梯

《住宅规范》提出,四层及四层以上新建住宅建筑或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯,且应在设有户门和公共走廊的每层设站。

具体而言,每个设置电梯的居住单元应至少设有1台可容纳担架的电梯,且电梯轿厢尺寸不应小于为1.50米×1.60米,轿厢门净宽不应小于0.90米。

十二层及十二层以上的住宅建筑,每个居住单元设置电梯不应少于2台,其中设置可容纳担架的电梯不应少于1台。

对于既有住宅建筑,要求加装电梯的载重量不应小于300千克,轿厢门净宽度不应小于0.80米。

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