那些碧桂园的“追随者们”，现在都怎么样了

好了，开始阅读这篇文章的时候我们先深呼一口气，先对碧桂园三个字放下一点情绪。

什么意思呢，2018年的时候碧桂园因为快周转和工地伤亡事件之后口碑很差，大家谈论碧桂园很反感。到了2019年碧桂园投了点广告说了下他的梦想，又有不少人热衷碧桂园模式。

其实对我来说，我更希望大家可以把碧桂园当成一种现象，一种房企里从生存中获得规模然后成功成为王者的这么一个现象

之所以可以称之为现象，是因为在碧桂园之后，我们突然看到有两年有太多的房企在做着当初碧桂园相似的事情，最后同样获得规模上的扩张

今天想和大家聊的是，那些追随者们现在都怎么样了，在传统的楼市寒冬里，碧桂园和小碧桂园们，过的都如何

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谈论起碧桂园的追随者，不论他们自己认不认同，一般大家都觉得会是这些房企：中梁、祥生、新城、阳光城、中南、旭辉，差不多就是这些，其他的要么还在路上，要么规模还小尚不足探讨

我们来看看他们的节奏是多么的相似

除碧桂园外，基本上都是在2012年之前都是行业内默默无闻的小辈，在2013年尝试到一小轮快速发展的甜头，成为被人重视的开发商。

老板也正是在这个阶段尝到了规模的甜头，都在这一年进入了百亿的规模，开始区域和集团协同作战的模式，但是同时也在扩张中发现了团队、能力的跟不上

而2013年的碧桂园，显然走在他们前面，这一年杨老板看了《富甲天下》之后，突然天灵盖打开了一样，说我要和团队共分利润，跟投模式开始落地。

也因为这种模式碧桂园第一次进入了千亿的规模。但是因为碧桂园的低调，其实很多开发商都还没意识到这种开发模式

直到后面万科提出了合伙人模式之后，所有房企幡然领域，原来跟投模式是把快周转再往上做一个台阶的模式

正在大家踌躇满志的时候，奈何2014年进入了楼市的小年，中梁、祥生、新城们一边培养着野心，一边认清这现实，就在这纠结焦虑的时候度过了两年

好了，随后的奇迹发生在2016年，怎么定义这一年，融创的老大孙宏斌说了一句话：入行这么久只有一年发现过土地又便宜钱又便宜，那就是2016年，所以借着这个大势战术的彻底执行者就开始绝尘而起。碧桂园在摸索了两年的跟投模式之后，在2016年彻底爆发，规模进入3000亿，2017年进入5000亿

跟投计划是什么，很多人都知道，就是员工也掏钱出来入股项目，未来也可以参与项目利润分工。老板把这块利润拿出来给员工之后，目的也是激励员工更好的干

我就说说不同公司对于跟投模式有多疯狂好了

不少公司根据层级的不同，员工可以做不同的杠杆，入一股可以分3-4股的红。如果你没钱公司低息借钱给你让你投。如果这个项目做得好，最后分的钱如果你不拿出来赚到下一个项目可以拿到比例更好的股数

几乎在不同纬度不同层面把员工和项目捆绑的更紧，让中层拼命玩命卖命的干

当然，做的最好的还是他们的崇拜者碧桂园，那本《碧桂园的1000天》就有过关于跟投模式深度的剖析

事实也证明，人的某种程度上是驱利动物，这样的措施也措施有用，而其他开发商看着碧桂园起势之后，坚定的执行碧桂园计划，包括阳光城挖去了原版的碧桂园的两枚骨干，中南也挖去了阳光城的原版陈凯，所以这一类房企的人员流动是真大

真是因为都是一波人带的，所以节奏都异常的雷同，2016年进入500+亿，2017年迈入千亿，一时之间，黑马都不够用了，人人都在说着人定胜天的故事

也正是这两年，大家看到了碧桂园，看到了跟投制，所以几乎是同一时间，这些房企的内部都在疯狂的实施跟投计划

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也正是在这一年，这些房企们想着执行更多，思考更少，所以也就在这两年，本来相对聚焦的房企更加下沉，和碧桂园一样重仓三四线。包括新城、旭辉、阳光城们，也开始放弃了自己一二线的布局，战线越来越长

为什么这么说，其实说其他的都没用，有一个细节大家可以注意到。当一家房企规模开始有雏形之后一定会做的战略性的一步就是构建高端产品系，比如旭辉的铂悦系，新城的璞悦系等等，差不多都在2014年的时候想要重点发力，几乎都在一线城市有一两个标志性项目

但是现在我们再回头看，虽然这些名字都还在，但是基本上属于战略性放弃了，更多的模式是在对外说着，我曾经做过高端，所以现在你这个同名字的应该也不错

正如新城的吾悦广场策略，在上海磕磕绊绊终于开了一个之后，后面似乎没有太关心运营和升级的问题，而是最快程度在一年之内在大量的三四线城市落地这样的广场。

这个比万达更小更容易落地商业综合体开发模式，不仅带着2016年的碧桂园的痕迹，更有2012年万达的打法，成为2018年更所向披靡的开发商，成为这几家房企里第一个突破2000亿的开发商，风头一时无二

哪怕是这些房企中近几年相对速度最慢的旭辉，战线的拉长也是肉眼可见的快

所以这个时候探讨要不要做高端没有意义，甚至我都会觉得内部同样也有一股驱动力促使他们想要做高端，但是在整个大策略背景下，产品实现企业战略提升的力量实在是太薄弱了，别说产品线了，可能产品都不是关键的。关键就是执行，要高周转，要激进。在这个规模为王的时代，赢的就是制定标准的。

很多时候，不做一些事情不是没有能力，而是没有需要

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所以“类碧桂园”模式的开发是一种什么打法，其实很多人给多无数种解释，我想提供一个角度：这是一种只可攻不可守的战略

真正意义上重仓的三四线，意味着未来只能更加疯狂的重仓三四线城市，因为很显然在一线城市这一些房企的生存路径有点尴尬

他们的特长是依然可以拿到土地，但是在销售端存在确实的尴尬，就是产品和品牌不被认可，大多数到最后都采取联合开发挂别人家品牌的模式进行

而自己主导品牌的，很多时候都会选择弱化自己的企业

从头到尾都看不到开发商的名字

这是各种权衡之后的妥协，但也说明了类品牌的局限性

所以剩下的策略就是用更大的力气冲击更多的三四线城市。正如杨国强所言，碧桂园还有60%的县城都还没去过，确实也没有到悲观的时刻

这样疯狂的进攻是因为过去的楼市确实也没有到了要防守的时候，或者某种程度上来说，进攻就是最好的防守

但是经过3年的疯狂之后，更多的三四线呈现着几个问题

首先很明显，不能深耕，郁亮跟我说过一个案例，几年前万科曾经机缘巧合的拿了一块地，当地政府也很认万科的品牌，地价都很便宜。所以团队进去了，第一年很好，卖了20个亿，但是第二年只卖了5亿，上下复盘发现不是团队不努力，而是这个县城只有这么多有钱人，需求被挖空了，所以很快就撤场

这是县城的现状，这三年靠着刚进入的第一口红利，未来怎么走？显然之后需要进入更多的才可

而这样也就意味着线下团队一直处于疲于奔命的状态，而集团整体的管控链条也越来越长

所以类似这样的消息其实也见怪不怪了

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所以在如今的房地产楼市里，我们看到

2019年这些房企的规模都在下滑。重仓三四线之后在如今的淡市市场里规模都开始下滑

当然很多人会说，这样的下滑结论是不客观的，因为本质上他们下滑的速度还没有整体大盘萎缩的速度要快

这也是事实，但是这样的事实只能说明在当下这些房企的问题不大。但是后面我想说的是，对于只可进攻不可防守的碧桂园的追随者们来说，需要面临的一个问题

当他们持续的开拓四五线的时候，却需要面临的是，四五线的城市收缩

这是龙瀛教授给我们统计的，在2000-2010年之间，有180个城市在收缩，人口的流失开始改变城市的布局，边界开始变小

这也是非常可以理解的现象，有人人口增多的地方那一定会有人口减少

所以大量细想两个细节，1、这么多二线城市展开的惨烈抢人大战，真正影响的不是一线而是三四线；2、小镇模式在2017年风风火火的开展之后悄无声息，是不是在落地的时候发现了人口基数的问题

换句话来说，虽然还有60%的四五线没去，但是是不是意味着可能60%的四五线的房地产需求就没有呢

这不是一个假设

从人口流失到城市收缩，群落对居住空间发生的变化是，更多闲置的商业被废弃后大量的被调整为居住空间，大家的生活模式越来越“商住混合”，也不太需要泾渭分明的产品形态了

所以这个时候我们可以看下曾经的四线之王恒大，在2018年的时候说过一句耐人寻味的话

此情此景，我是真的很想吟诗一首啊

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类碧桂园的企业未来会怎么样啊，有几个可能是很有可能发生的

1、高管的人员流失可能性比较大，因为对团队的激励基本靠钱，而总有人能开得起更高的钱

2、跟投制未来会跟通货膨胀一样，以前分一块钱就可以激活一千万的生意，未来可能分十块钱也盘活不了五百万，性价比越来越低，老板的心态也会开始失衡

3、规模和中国楼市一起到头，然后伴随着利润率率先变薄，抗得过的抗，抗不过的伤

4、会有几家开发商阵痛转型，比如新城的商业模式更加轻，碧桂园的物业更加重，但是到底谁成功谁失败真的不知道

当然，今天写这篇文章不是为了DISS谁，对我来说犯不着，而且我们需要明白过去20年中国的城镇化需要碧桂园、中梁这样的企业驱动。

在什么都没有的土地上，城市需要信心，居住需要信心，而一栋栋密集的楼宇恰恰就是这样信心的来源

而且说实话，如果你看过碧桂园最开始在德清的几个项目，中梁在温州的几个项目，当地人都会认为这两家是品牌开发商。

但是为什么迈出去之后的房企，如今都被业内定义为10年时间一模一样不需要回头看的房企呢，这中间裹挟着资本、城市发展、老板野心等各种因素之后权衡的结果。而市场很长一段时间在发展和速度之间保持着一种若有似无的默契

其实谁都没想到，2018年碧桂园会经历这么大的品牌危机，这个现象其实引起了我的极大重视，这样的危机背后是用户对产品意识的崛起

回味最近这段时间越来越多开发商开始倡导的美好生活，应该也是房地产进入下半场的标识

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好了，最后一句话，呼应下今天的标题：那些碧桂园的追随者们，现在都怎么样了

我的答案是：现在其实都挺好，但是未来怎么样就不知道了