年报解读 | 正荣地产：千亿目标达成，财务表现亮眼，经营和盈利能力稳步提升

2018年对于正荣的发展来说是非常重要的一年，年初在香港联交所主板正式上市，成功进军资本市场。短短一年时间，正荣完成了销售额的千亿进阶，通过上市后的多元化的融资操作，企业债务结构得到明显改善，伴随着布局的深化、优质土储的获取和产品力的持续提升，正荣获得了多方面的高度认可，为其日后持续高质量快速发展，打下坚实基础。

图：正荣地产2018年重要事件

2019年3月19日，在国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院三家单位联合举办的“2019中国房地产百强企业研究成果发布会”中，正荣顺应行业趋势加速规模扩张，提升综合实力，荣获”2019中国房地产百强企业“，“2019中国房地产百强企业——成长性TOP10”，“2019中国商业地产百强企业”等荣誉，行业影响力进一步提升。

 图：正荣地产2019年地产百强获奖证书

合约销售持续高速增长，千亿目标达成

2019年3月24日，正荣地产公布其2018年全年业绩，根据公告内容显示，2018年全年，正荣地产累计实现合约销售额1080亿元，跻身千亿房企阵营，同比增长54%，合约销售面积共计644万平，同比增长70%。2015年至2018年合约销售金额和合约销售面积的复合增长率分别高达67%和61%，业绩持续高速增长。正荣地产销售业绩的持续高增长，主要是由于正荣地产前瞻性的开发战略使得其过去几年在一二线城市的累计可销售建筑面积增加所致。

图：正荣地产2017、2018年销售额&销售面积

数据来源：企业业绩公告

分区域来看，长三角经济区、海峡西岸经济区、中国中部经济区、环渤海经济圈以及中国西部经济区分别为正荣地产全年的销售总额贡献约52.7%、25.8%、14.1%、5.6%和1.8%。从数据中可以看到，长三角经济区仍然为正荣深耕的主要区域，去年合约销售金额和面积分别达到569.77亿元和311.27万平方米，占比超过总体一半，助力销售业绩的持续提升。

图：正荣地产2018年分区域销售额&销售面积

经营和盈利能力提升，财务结构优化

➤ 经营和盈利能力稳步提升

正荣地产保持业绩高速增长的同时，营收情况及盈利水平也持续提升，2018年全年正荣地产实现营收达264.53亿元，同比增加超过32%，实现净利润超过22亿元，同比增长47%，股东应占利润较去年同期大幅提升51%，达到21亿元；核心权益后净利超过20亿元，较去年同期增长71%。正荣毛利润水平进一步提升至22.8%，较去年同期上升1.7个百分点。得益于正荣盈利能力的稳步提升，每股的资产回报率也有明显增长，达到0.15元/每股，同比增长50%。

图：正荣地产2018营收及利润情况

➤ 债务结构优化，融资持续发力

在正荣地产上市这一年时间内，企业保持传统融资渠道的优势的基础上利用上市后资本市场的平台，积极拓展新的融资渠道，不断优化债务结构。企业年报数据显示，正荣先后发行了ABS、美元优先票据和公司债等进行融资。截至2018年末，公司净负债率大幅下降109个百分点，至74%，处于合理的债务结构水平，兑现了企业2018年初净负债率下降至100%以内的承诺，债务结构明显改善。

图：正荣地产净负债率情况

数据统计，自2018年初正荣IPO上市以来，通过多元化的融资方式，共募集约145亿元，在实现降负债的同时，通过以长债置换短债，使得短期借款占比下降，同时企业深化与金融机构的长期合作，截至2018年末累计获得金融机构战略授信额度超过2049亿元，为企业近一步发展提供保障。

图：正荣地产2018年多元化融资情况

净负债率的下降为正荣地产未来规模扩大提供了充足空间，同时随着企业债务结构的持续改善，将进一步提升企业盈利能力，助力企业进一步发展。

优质土储及产品助推未来发展

➤ 优质土地储备，助力全国性区域布局进一步深化

2018年，正荣全国性布局进一步深化，年底确定了“1+6+X”战略，在夯实长三角、海西等传统优势区域的基础上，未来将重点关注中部、西部以及珠三角区域。

正荣地产在负债结构明显改善的同时不减发展，仍然保持较快的投资拿地节奏，继续采取逆周期的拿地策略，在全国整体土地市场降温的情势下，获得了很多低成本的优质土地储备。年报数据显示，2018年正荣地产全年共获取57土地，新增土地储备规划建面达1114万平方米，新进13城市，布局区域拓展至成渝及华南区域，形成全国六大区域布局。截至2018年年末，正荣总土储规划建面达2456万平方米，货值近4200亿元，覆盖六大区域28个城市。每平方米土地的平均成本仅为4491元，仅为正荣地产平均销售价格为16765元/平方米价格的27%，低成本的优质土地储备，将进一步推进未来企业的规模发展并将带来盈利能力的持续提升。

图：正荣地产区域布局

正荣持续关注核心都市圈及核心的一、二线城市，这些土储具备极强可变现能力的地区。正荣土地储备中超过70%的土地储备位于发展潜力较高的核心一、二线城市。分区域来看，正荣在长三角区域总土储达978.9万平方米，占企业总土储的近40%，作为正荣地产传统优势区域，随着长三角一体化上升为国家战略，正荣在长三角的土储价值将有大幅提升空间。此外，公司在2018年加码的新晋区域——粤港澳大湾区及西部区域，也随着政策迎来了高速增长时期，未来增长值得期待。

图：正荣地产土储区域分布

➤ 匠心打造产品，产品力持续提升

正荣地产以“改善大师，匠心正荣”的作为品牌定位，在产品上更是推行“匠心品质”，深研东方人居文化和现代生活习性，尊重城市地域文化，以客户为导向，通过专业的产品标准体系和研发能力，从项目选址、生活环境、产品品质、居家体验等多个维度，在价值各异的产品序列中打造人居精品，满足不同层级的人居需求。逐渐形成三大产品品牌，建立起“正荣府”、“紫阙台”及“云麓”三大住宅标杆产品品牌，正荣即2017年推出正荣府产品后，于2018年7月，面向再次改善型为主的客户及家庭，首次推出全新的“紫阙台”产品品牌，目前已经在南京、武汉、长沙及南昌落地。再加上后续即将推出的低密高端产品“云麓”，正荣通过产品标准化实现了三大产品系列的全国布局，并逐步实现产品品牌的溢价。

图：正荣住宅产品系

商业地产方面，正荣已经运营多个投资物业项目，伴随着销售回款的增长及日益成熟的运营能力，正荣在商业地产维度亦将继续发力。同时，正荣还将积极探索小区型自营商业模式，丰富商业产品系列的同时，围绕住宅项目打造便捷、丰盛的美好小区生活。

图：正荣商业产品系

随着中央对房屋住宅属性的强调，培育住房租赁市场成为长效机制的一环。房屋租赁市场进入规模发展的新阶段，正荣借助现有的城市布局和品牌优势，推出长租公寓品牌“荣遇”，近日首项目已经正式宣布落地上海。

图：正荣荣遇案例

结语

2018年正荣成功登陆资本市场，并完成千亿进阶，通过多元化的融资操作，成功兑现年初企业的降负债承诺，债务结构明显改善；降负债的同时，发展也同样迅速，逆周期拿地获得大量低成本土地储备，同时深化全国深耕布局，助力企业未来持