张玉良：房地产并未挤占消费 楼市下半年好于上半年

凤凰网财经独家稿件文丨杨芳

“房地产市场反弹回升不是一蹴而就的。由于政策效应具有滞后性，市场全年前低后高，下半年好于上半年，将是大概率事件。”绿地集团董事长张玉良对凤凰网财经表示。

据中原地产研究中心统计，去年全国房地产各种调控政策在450次左右，刷新历史记录。然而去年底开始，超10城房地产调控政策出现了松动的迹象，包括放宽落户政策、取消限购、下调贷款利率等。与此同时，春节以后，一些城市成交量甚至价格出现了一定反弹。未来房地产市场走向如何？房地产行业还是最值得投资的行业吗？未来哪些地区潜力较大？3月24日，执掌绿地近30年的张玉良对此一一解读。

房地产市场下半年好于上半年是大概率事件

春节以后，在宏观经济政策预调微调的大背景下，影响房地产行业的“一揽子综合因素”发生积极变化，市场景气度有所反弹，“高位趋稳、总体回升、结构分化”成为市场的基本格局。特别是，在“中心城市引领城市群发展、城市群带动区域发展”的城镇化模式下，能级较高的省会城市和有溢出效应的成长性地区出现了率先反弹回升的现象。

从调控政策来看，据中原地产研究中心统计，去年全国房地产各种调控政策在450次左右，刷新历史记录。然而去年底开始，超10城房地产调控政策出现了松动的迹象，包括放宽落户政策、取消限购、下调贷款利率等。

为何出现部分区域反弹？张玉良认为，其中的短期原因主要包括：第一，宏观经济稳字当头，市场预期在好转。为了提振市场信心，进一步稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期，中央很多政策口径较去年都有不同程度的松动和调整。第二，货币及金融政策总体在放松。“一刀切”的去杠杆、防风险做法已经明显改变，流动性保持了合理充裕，市场资金面适度宽松，住房贷款和房企发债总体都在放松。第三，房地产调控总体稳定，局部有松动。在坚持“房住不炒”的总定位下，调控的“政策调门”并未进一步加码，“坚决遏制房价上涨”的提法也未出现在《政府工作报告》当中，“稳地价、稳房价、稳预期”成为了总体方针，并且更加强调“因城施策、分类指导”。个别地方得风气之先，已经有松动的动作。第四，经过前期的房价地价下跌，泡沫有所挤出。近两年房价地价上涨过快、透支购买力，是去年下半年房地产市场下行的重要原因之一。经过价格下跌，部分地方的泡沫已有所挤出。第五，合理居住需求受到支持，市场成交的基础在重新累积。中央明确提出，要推动城镇化发展，督促落实1亿农业转移人口落户城镇的目标，刚需等合理的居住需求受到支持。

“市场反弹回升不是一蹴而就的。由于政策效应具有滞后性，市场全年前低后高，下半年好于上半年，将是大概率事件。”张玉良提到。

仍长期看好房地产行业

近年来，一些知名企业包括万科、恒大、SOHO中国宣布转型，万科曾高喊“活下去”，碧桂园宣布“提质控速”，恒大则提出“高质量发展”，SOHO中国抛售部分优质资产。多元化布局和转型也成为各家房企业绩会上的关注重点。有部分声音认为，房地产黄金十年已过，不过，也有质疑称，房地产行业未来仍然是最赚钱的行业之一、

对于中长期房地市场的发展，张玉良表达了积极的态度。他认为房地产行业在严厉的调控下虽然短期承压，但中长期仍然具有持续发展的基础。

他分析道，第一，我国经济仍然将保持有质量的中高速增长。目前，中国经济总体平稳、稳中向好，通过推动质量变革、效率变革、动力变革，还将在相当长的一段时间内继续保持有质量的中高速增长。第二，中国仍然处于城镇化进程当中。中国目前的常住人口城镇化率是59.58%，与发达国家80%左右的水平仍有较大的差距。中国正在进入以大规模城市群建设为基本特点的深度城镇化阶段。第三，中国仍然面临发展不平衡、不充分的问题。进入新时代后，全国上下正在花大力气解决发展不平衡、不充分的问题，一批原属“洼地”的地区市场正在快速崛起。第四，中国人口流动性仍然在增长。随着中国高铁等交通设施的完善、户籍制度改革的推进，地域对人的束缚在不断削弱，人口流动性还在增长，带来了大量的房地产需求。第五，家庭小型化仍然是总体趋势。年轻父母加上未成年子女，我们称之为“核心家庭”。以核心家庭为单位来衡量，还有很多的家庭存在刚性需求和改善性需求。

不过，张玉良也提到，房地产行业中长期继续保持发展态势，并不意味着市场将无限扩张、单边上涨，相反未来的市场将出现结构分化的局面。特别是，城市群将对我国房地产行业产生深刻影响，将重心定义房地产的潜力市场。“在过去很长一段时间，我们对房地产市场采取了一二三四线城市分级的视角。随着城市群建设的快速推进，我们应该转换为城市群的视角。具体有哪些表现呢？可以城市群建设的几个具体的抓手和载体为例。比如，提升中心城市的首位度，意味着高能级的区域中心城市仍然具有很大的市场空间。又比如，发展现代都市圈，意味着大城市将对周边地区形成外溢效应。再比如，加强基础设施互联互通，意味着重要交通线将促进一些新兴市场的形成。还比如，建设一体化发展的示范区，意味着一些新的热点地区还将释放市场潜能。”

房地产消费并未挤压其他消费

近年来，消费对经济增长的贡献持续增大，去年社会消费品零售总额达到38.1万亿元，消费对国民经济增长的贡献率达到76.2%，成为经济增长的第一拉动力。不过，去年消费增速为9%，同比回落了1.2个百分点，总体有所放缓。

张玉良认为，“很多人都说用于房地产消费太高，其他消费就没有了。但去年房地产市场销售总额突破了15万亿元，同时带动了家电、装修建材等一系列商品销售。如果反过来说，没有房地产消费这些家电、装修建材消费实际就都没有了。所以，我不赞同房地产消费高影响其他消费的观点，这个问题的关键在于房地产消费应该要把握和其他消费的平衡问题。”

张玉良说，房地产市场不仅总量大，而且链条长、带动性强。如此大的规模和体量，这是其他任何消费领域所无法替代的。

如何扩大消费？张玉良建议，要稳定存量，特别是要稳定以住房消费为代表的传统大宗消费；要刺激增量，特别是要进一步扩大服务消费的规模。服务消费是新的增长领域。去年我国服务消费增长已经快于商品消费增长，但还存在不少短板。比如，健康、养老等服务消费，就是个明显的短板，还有很大的增长空间。近两年，绿地集团积极发展康养产业，也是基于这种考虑；要扩大进口，满足消费升级的需求；要提升质量，促进个性化、多元化、定制化消费。