年报解读 | 城镇化仍有20%提升空间，碧桂园为城镇化提速

由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”，已连续17年对上市企业进行研究。中指研究院“年报解读”系列，是对上市企业的前瞻性解读，深入剖析年度业绩数字，为投资者评判上市公司综合实力、发掘证券市场投资机会提供指引。

中指研究院“2019中国房地产上市公司TOP10研究”即将开启，回复“上市”查看上市企业年报系列解读，点击文末阅读原文查看“2018中国房地产上市公司研究成果”。

经过上一篇 （点击查看）我们已知，2018年碧桂园全年多项指标业绩表现亮眼，综合实力大增。所谓“财报业绩指向过去，财报未来预判映射企业未来发展”，碧桂园当前的硕果累累是过去几年企业精准战略的成果。而企业当前对行业未来的精准预判、采用的战略、区域布局和产业布局则直接影响到企业未来的可持续发展。综观碧桂园业绩发布会中企业区域布局战略、未来产业布局等内容，我们认为碧桂园未来业绩仍可期，产业发展助力企业综合实力持续提升。

▌增量市场空间、均衡布局共助力，企业未来业绩仍可期

尽管目前业内已有声音对未来房地产市场不看好，悲观情绪弥漫，但我们经过研究分析认为，增量市场空间仍足够大。通过对城镇化、人均住房面积增量需求及现有城镇住房更新需求进行综合分析，中指研究院认为国内房地产市场未来几年增量市场仍将保持相对高位，至少仍有年均12亿平方米以上的开发规模，市场空间仍然足够大。

城镇化、城镇居民改善性需求和存量住房折旧更新仍将释放大量居住需求

首先来看城镇化，结合发达国家城市化发展历程和规律，在城市化起步阶段（城市化率≤30%），城市人口增长缓慢，随着人口的增长，房地产销售面积开始出现上涨趋势；成长阶段（城市化率位于30% ~70%之间），城市化加速成长阶段，城市人口迅猛增长，人口的快速增长带来大量的居住需求，房地产市场快速发展；成熟阶段（城市化率≥70%），进入城市化后期阶段，城市化进程停滞或略有下降趋势。

2018年中国城市化率为59.58%，仍然处于成长期，但成长速度有所放缓。和美国、日本等国家的城镇化率相比，我国城镇化率至少还有20%-30%的提升空间。城镇化的持续推进将释放大量的居住需求，假定未来城镇化率年均增长1个点，则每年有1700-1800万的农村人口进城，保守看，按现在的城镇人均居住建筑面积近37平方米来看，基于新增城市人口的住房需求量大概在6亿平方米左右。

图：中、美、日城镇化率对比 

资料来源：中指研究院搜集整理

其次看城镇居民的改善性需求，城镇人均居住面积由2010年的31.6平方米增长至2016年的36.6平方米，基于现有8亿多人的城镇人口人均居住面积改善性需求看，按人均居住面积正常增长率看，假设每年增长1平方米，亦能带来1-2亿平方米需求。

再次，按现有中国城镇存量住房面积总量接近300亿平方米，每年按国际通行的2%的折旧率看，一年亦能新增近5亿平方米左右需求量。

综合新增城镇人口、城镇居民人均居住面积提升、存量市场更新三大需求看，一年住宅市场成交体量保守量在12-13亿平方米，加上写字楼、商业体量，一年商品房市场成交体量保守在13-17亿平方米，13亿平方米体量不一定每年都释放，但仍然能保障市场维持在较高水平。

图：增量市场规模测算 

资料来源：中指研究院整理推算

行业地位、区域布局和产品定位力保业绩稳健增长

在增量市场空间仍足够大的基础上，我们认为龙头企业碧桂园的发展潜力非常大。根据中指研究院2018年百强企业专题报告及百亿企业专题可知，中国房地产行业集中度将加速提升，强者恒强态势持续，龙头房企走向寡头是大势所趋。大型房企凭借土地、资金、人才、管理等要素资源优势以及较强的资源整合能力，更容易在行业洗牌和格局重构中实现规模的快速提升。作为龙头的碧桂园，规模优势明显，潜力可期。

从城镇化看，作为中国新型城镇化进程的身体力行者，截至2018年12月31日，碧桂园累计进驻中国超1156个县/镇区，布局广度远超同行，同样，享受城镇化利好亦超同行。

区域布局和产品定位方面，一二三四线均衡布局结合差异化产品定位亦将对碧桂园业绩增长形成重要支撑。从总量看，截至2018年12月31日，碧桂园在国内已签约或已摘牌的权益土地储备已经达到约2.4亿平方米，其中未售权益可售货值约1.7万亿元，可满足集团未来三到四年的销售量。

2018年获取的土地中，目标一二线与目标三四线的地块按金额划分的比例为40:60，根据中指研究院相关研究，三四线城市销售面积占全国的比重每年占比大概60%左右，二线城市是33%，一线城市是2%，大的成交体量和比例仍位于三四线城市，尽管2019年三四线整体销售会有一定压力，但是去年碧桂园扩大了一二线的拿地体量，新增的一二线土储今年可能发力，对整体业绩会有一定支撑，因此碧桂园整体成交体量将有重要保证。

图：碧桂园目标一二线与目标三四线地块按金额划分比例

数据来源：碧桂园2018年度业绩发布

结合产品定位看，在一二线城市城区，碧桂园针对首次购房的客户提供主流产品，通过品质、成本和速度管控支持业绩增长，在三四线城市核心区域，碧桂园为改善性客户提供好房子，避免同质化产品过度供应。一二三四线均衡布局加上产品的差异化定位将有助于分散区域、产品风险，抓住城市轮动、产品升级带来的机会，支撑业绩进一步增长。

综合对影响增量市场容量的指标城镇化率、城镇人口人均居住面积改善需求、存量更新需求及碧桂园自身行业地位、区域布局、产品定位进行分析，我们认为碧桂园未来业绩仍可期。

▌发力地产、机器人、农业，打造“高科技综合性企业”

尽管我们认为增量市场空间仍足够大，但面临的外界环境、住房主要矛盾已发生改变。自1998年启动房改开始，我国房地产已历经30年的高速发展，住房需求从严重短缺走向供求相对平衡，住房矛盾已从数量不足转向质量提升。

因此，尽管未来整体市场容量仍有支撑，但随着经济发展承压，亟待脱虚就实；城市居民对生活品质需求不断提高，国内人民的生活、生产、消费需求皆在不断变化；人工智能、大数据、物联网等新的科技革命对生活将产生重大变革，未来中国房地产的发展轨迹或将围绕人居方式的转变而发生巨大颠覆的大背景下，越来越多的房地产企业主动出击，延伸企业价值链条，积极培育新的财富增长点，增强公司的抗风险能力。

据中指研究院研究，当前大型房企已基本明确由开发向长期运营转变的发展路径，开启了多元化的战略转型过程：横向拓展长期持有型经营业务：继续发展商业地产、产业地产领域，积极培育、拓展长租公寓、特色小镇、文旅地产等业务。纵向产业链延伸，挖潜开发主业服务附加值：主要为互联网家装、教育、健康养老等服务于开发主业的价值挖潜。

图：千亿房企多元业务布局

资料来源：中指研究院房企多元化专题研究

作为房地产行业中的龙头及标杆，碧桂园更是高瞻远瞩，与时俱进，紧抓时代的变迁，跟随时代前进的步伐，自2018年以来，在主业稳健发展的基础上，碧桂园相继布局现代农业、机器人等前沿领域。在2019年工作会议上，碧桂园董事会主席杨国强开篇即将碧桂园重新进行定位为“为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业”，为中国的美好生活建设保驾护航。

除地产主业潜力仍存外，考虑到碧桂园进驻的机器人、现代农业领域面临的政策、市场、企业自身优势，我们认为碧桂园未来在该等领域的发展非常可观。

顺应天时，迎政策机遇，融入国家发展战略

“中国制造2025”、农业之于当前的我国，有重要的政治意义和战略价值，因而利好政策频出。

首先来看与机器人产业相关的政策，随着工业4.0 时代的到来，全球工业制造行业迎来了智能制造时代。目前多个国家发布了相关支持政策。例如，美国的“再工业化”计划、德国的“工业4.0”计划、日本的“新机器人战略”计划，中国于2015年提出的“中国制造2025”。

中国提出的“中国制造2025”，是中国政府实施制造强国战略的第一个十年行动纲领，作为关系到影响未来中国在全球产业链竞争格局和地位的重要战略，其重要性不言而喻。作为新兴产业的重要力量，人工智能正受到越来越多的重视。工业和信息化部印发的《促进新一代人工智能产业发展三年行动计划(2018～2020年)》提出，力争到2020年，一系列人工智能标志性产品取得重要突破，在若干重点领域形成国际竞争优势。

机器人作为智能制造与人工智能的重要组成部分，政策利好显著。2015年国务院正式印发《中国制造2025》文件中提到，机器人方面，围绕汽车、机械、电子、危险品制造、国防军工、化工、轻工等工业机器人、特种机器人，以及医疗健康、家庭服务、教育娱乐等服务机器人应用需求，积极研发新产品，促进机器人标准化、模块化发展，扩大市场应用；2016年4月，工信部、发改委、财政部联合印发《机器人产业发展规划（2016-2020年）》明确，到2020年，自主品牌工业机器人年产量达到10万台，六轴及以上工业机器人年产量达到5万台以上。

再来看与现代农业相关的产业政策，作为“乡村振兴”战略的重要一环，同样政策利好频出。自2017 年10 月18 日，自“实施乡村振兴战略”于十九大首次提出以后， “乡村振兴战略”频见于各大重要文件和报告中。

而与现代农业相关的利好政策亦与日俱增。如，2017年11月《增强制造业核心竞争力三年行动计划(2018-2020年)》，现代农业机械关键技术产业化作为九大重点领域之一被纳入其中；2018年1月 《中共中央、国务院关于实施乡村振兴战略的意见》，明确了实施乡村振兴战略的总体要求和主要任务。提出乡村振兴战略以产业兴旺为重点，提升农业发展质量，培育乡村发展新动能；以生态宜居为关键，推进乡村绿色发展，打造人与自然和谐共生发展新格局等。

综合与机器人及现代农业相关政策看，碧桂园进驻机器人及现代农业产业，可谓顺应天时，融入国家发展战略，迎政策机遇，未来前景看好。

乘势地利，需求强劲增长成企业发展壮大基石

机器人、农业当前面临的市场需求，则存在巨大的市场空间。

图：2012-2020年我国工业机器人销售额及增长率

资料来源：IFR，中国电子学会整理

从机器人的发展需求前景看，市场容量巨大。中国工业和信息化部副部长辛国斌8月16日在2018世界机器人大会论坛上表示，2017年，中国工业机器人销量达到14.1万台，连续5年成为全球第一大应用市场；中国工业机器人的应用领域，正从汽车、电子、食品包装等传统领域向酿酒、陶瓷等特色领域加快拓展；对于未来中国机器人工业的发展，到2020年中国机器人需求将占到全球需求的40%，市场容量巨大。

从农业的发展前景看，需求潜力亦巨大。古已有之“民以食为天”、“衣食住行”传统观念，农业作为保障民生基本需求的重要后盾，尤其对于拥有13亿人口的泱泱大国，需求缺乏弹性，地位举足轻重。

而目前我国面临的实际情况是传统农业较低的收益率和较高的经营风险及其特殊地位，中国农民难以通过市场来充分实现自身经济利益的最大化，农业对于农民的吸引力不断衰减，因而商业化生产、技术化生产动力不足，国内市场有效供应不足，因此部分农产品走上了进口的道路，以大豆为例，海关数据显示，2000年时中国已成世界上最大的大豆进口国。中国2017年大豆进口量为9556万吨，大豆的进口依存度达到85%。因此，我们认为，中国农产品需求巨大，但在供给端，高质量、高附加值产品缺乏。

借助人和，企业内部战略推动，组织架构保障稳步前行

为发力机器人和现代农业，确保该项战略成功推进，碧桂园从整体战略、人事架构、资源安排等方面均做了调整和安排。从战略上看，碧桂园董事会主席杨国强于2019年工作会议及多次内部管理会议或公开场合，均提及公司定位为高科技综合性企业，对现代农业及机器人业务极为重视。

从人事架构调整上看，2019年开年，碧桂园频现高管人事变动。对于此次人事调动，多位集团副总裁调入机器人、现代农业公司，也说明碧桂园对于农业及机器人业务的重视；此外调入机器人、现代农业公司的几位副总裁此前大多从事地产业务，此次将成熟的人事力量注入新业务，也是为了主营地产业务和农业、机器人新业务进行更好地深度融合与协同。

从人员资源引进看，自2018年7月启动招聘至今，碧桂园集团旗下全资子公司——广东博智林机器人已吸引了来自牛津大学、麻省理工学院、南洋理工大学、东京工业大学、清华大学、中国科技大学等海内外知名高校的两百余名博士和科研专家加盟。截至2019年2月，博智林机器人人才团队规模接近900人，其中硕士以上学历的人才占比超过49%，而拥有博士学位的研发人员超过41%。同样，2018年6月，碧桂园正式宣布进军现代农业，此后开始招兵买马，诚聘高学历人才，重金布局。

从与外界机构合作上，目前碧桂园机器人公司不仅成立了机器人和相关核心技术的研发和制造部门，还与海内外知名高等院校、研发机构、企业和高端人才建立了广泛的合作关系，开启了“科学家+企业家”新时代产学研发展新模式。博智林机器人成立以来，相继同清华大学、浙江大学、香港科技大学、西湖大学、东北大学等多所知名高等院校在人工智能、智能制造、机器人核心零部件研发等方面达成战略合作，另外，落地机器人谷、机器人产业园等项目，孵化机器人相关企业。

农业方面，碧桂园在销售渠道上，依靠自有凤凰优选品牌。凤凰优选是碧桂园旗下社区生活服务品牌，主打特色生鲜食品、日用品和增值服务，以社区零售为基础，立体构建社区生鲜店、生活超市、自动贩售机、线上商城等多种购物场景，目前已发展成为一家集农产品源头采购、物流仓储、门店零售、信息科技等于一体的大型连锁零售企业。

从内部业态融合性看，碧桂园本身就是行业翘楚。其房地产主业采用的就是全产业链战略。从前期拿地、产品设计到中端建设、营销与销售，直到末端的物业管理与教育，碧桂园都拥有属于自己的子公司，实现了整体产业的闭环。而机器人和现代农业，亦是围绕主业进行的业务和价值链的延伸，能够强有力的增强企业的竞争能力。

从机器人及现代农业当前面临的天时、地利和人和看，我们认为碧桂园在该等领域的发展潜力显著。

通过对碧桂园主业房地产的未来发展趋势，机器人、现代农业的未来发展潜力进行深度分析，我们认为碧桂园各业态未来发展潜力显著，盈利可见性高，企业综合竞争实力将不断增强。