年报解读 | 恒大：为什么花旗给出了42港元的目标价

提起恒大，不管是买房的还是看球的，相信大家都非常熟悉。最近几年，恒大的发展速度也不一般。这种“恒大速度”，从全球财富500强的排名中也可见一斑，每年以近200名的速度爬坡：

恒大全球500强排名

排名迅速蹿升的背后，是实实在在的业绩支撑。

2018年的地产行业，用寒冬形容都不为过，甚至连万科喊出了“活下去”的口号。然而在3月26日，香港恒大业绩发布会上，恒大交出了一份远超同行的靓丽年报，引起业界哗然。还真是应了许老板经常说的那句话，“越是市场不好的时候，越能展现恒大的功底”。

恒大年报发布之后，全球各大知名机构纷纷上调恒大股价。瑞银将目标价相应由27元升至34.4元，花旗更是将恒大目标价调高至42元，给出“买入”评级。

是什么打动了花旗，让他们对恒大的股价做出了如此大涨幅的预测呢？

01

惊艳的年报数据

我们先简单列出几个数字，看看恒大年报到底有哪些亮点。

2018年恒大营收总额4662亿，同比增49.9%；

毛利润1689.5亿，同比增50.5%；

净利润722.1亿，同比增106.4%；

总资产18800亿，同比增6.7%；

账上现金余额2042亿。以上这些核心指标，均已是行业第一。

自2014年以来，营业额从1114亿，增至4662亿，复合增长率43%，核心净利润从120.9亿，增至783.2亿，复合增长率59.5%。为了更直观，我们列了两个图表，来感受一下：

恒大最近五年营收和净利润增长

三大龙头房企恒大、碧桂园、万科最近均公布了2018年年报，恒大在总资产、营业收入、盈利、土地储备等核心指标都处于领先地位。

恒大已经成为实实在在的行业一哥。

02

业绩背后的深层次的原因

靓丽的业绩不是随随便便就能取得，其背后一定有着更深层次的原因。

知其然，更要知其所以然。

首先，恒大战略的前瞻性好。

比如，超前的土地储备战略：在自身实力不够强的时候，走“农村包围城市”的道路，首先避免跟一线房企的竞争，弯道超车进入经济发达的省会和地级市。在自身实力上升后，再布局一线城市。恒大30%的土地储备是在一二线城市，70%在经济发达的地级市。目前恒大3.03亿平方米的土地储备，楼面价却只有1680多元，优质的土地价格是恒大的核心竞争力。

其次，财务结构优化，保障恒大航母的稳定航行。

比如，公司2017年提前还清了永续债，永续债每年产出不多，还吃掉几十亿到一百亿的利润。提前偿还可以给恒大释放200多亿的利润。

这正是所谓的，小公司靠销售驱动，大公司靠财务驱动。

再次，重视产品品质。

我有朋友就是恒大御景湾的业主，他说恒大房子质量、小区环境、物业服务等都让业主比较满意。据了解，恒大房子的材料基本上都是国内外知名品牌，园林环境均按高标准设计，同时通过升级物业服务、完善售后等措施，不断增加产品附加值。

最后，亮眼的业绩还得益于恒大强大的管理体系和标准化的管理模式。

恒大现在采用的是统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式，销售、管理费用率持续降低，成本控制能力不断提升。我们也可以观察到，恒大房产的识别度还是非常高的，标准化做的很到位。

03

未来三大战略业务看点颇多

许老板对国家战略的解读非常深刻，总是能第一时间抓住国家的战略发展方向，并且开始布局。在强大执行力下，最终还都做得很成功。

在目前国家层面对房地产行业定位愈加清晰情况下，恒大也开启了多元化的战略。据许老板介绍，未来五年内恒大将形成以地产为基础，旅游文化、健康养生为两翼，新能源汽车为龙头的产业格局，不再涉足其他产业。

三个新的战略方向均与时代发展紧密相关。

1、新能源汽车

新能源汽车行业是国家未来重点发展的七大新兴行业之一，未来市场空间巨大。汽车行业体量很大，未来5-10的需求保守估计也有几万亿元规模。而随着一些欧洲国家出台禁售燃油车的明确时间表，新能源汽车取代燃油车也是未来非常明确的趋势。

恒大在新能源汽车业务上可以说是雄心万丈，计划三年内实现50-100万辆的产能建设。它走的是效率最高的并购整合道路。

目前制约新能源车的三大核心技术是电池、电机和电控。恒大围绕这三大核心，先后入主瑞典国家电动汽车有限公司（ NEVS ），获得萨博汽车的核心技术；与世界顶级豪车制造商Koenigsegg组建合资公司（NEVS控股65%），获得强大的超级豪华整车研发制造能力；入主卡耐公司，获得日本顶尖技术，拥有行业前三的动力电池产能；入主荷兰e-Traction，拥有世界最先进的轮毂电机技术，已达到量产并在国际广泛应用。

而在汽车销售端，恒大入股广汇集团，后者拥有世界最大汽车销售渠道。

通过一系列的并购，恒大对新能源汽车全产业链的布局速度大大加快，在未来3-5将会持续发力。未来恒大对各个并购公司技术和资源整合的进程也值得继续关注。

2、大健康战略

恒大打造的“恒大养生谷”品牌项目，将各种休闲、医疗娱乐资源整合在一起，搭建会员制平台，为会员提供全周期、高品质、多维度的健康服务。目前已落地12个，未来三年计划实现布局50个以上，预计2021年陆续开业。

随着我国老龄化时代的来临，医疗养生行业需求将成指数级放大，未来可能形成几万亿甚至是几十万亿的市场规模。

3、旅游文化

我国旅游行业已由成长期切入至高速发展期，未来几年将超过很多行业增长速度。

国家旅游局数据显示，2008年，国内旅游人数20亿人次，2015年达40亿人次，7年翻一番。2015年共有41.2亿人次国内或出境游，相当于全国人口一年旅游近3次。

政策上的支持力度也在增加。国务院发布《关于促进全域旅游发展的指导意见》，为指导各地促进全域旅游发展绘就蓝图。

恒大目前的两大拳头产品“恒大童世界”和“恒大水世界”，走的是市场主流的旅游+娱乐的模式。

许老板的作风向来都是大战略、大布局、强执行。

这和我们投资的思路是一致的：每一轮大牛市都有它的时代主题。

恒大在产业选择上，也都偏向未来体量可看齐地产的大产业。而强大的执行能力，也让恒大对进入的行业有“要做就做最好”的决心。就像当年恒大进入足球领域，短时间内就实现了从冲超到中超联赛7冠王、2次亚冠冠军的辉煌成绩。

对于恒大未来在这几个新行业的发展，我们持乐观态度。也希望恒大能作为中国民营企业的典型代表，在世界财富500强前50名能取得一席之地。

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