年报解读 | 万科：稳抓基本盘，ROE创十年新高

2018年，尽管行业调控持续深化，市场由热转冷，万科经营效益依然稳步提升，全年实现营业收入2976.8亿元，净利润492.7亿元，同比分别增长22.6%、32.4%。万科2018年销售额跨越6000亿，市场占有率进一步提高，龙头地位稳固；同时，物业、长租公寓、商业、物流等多元业务稳步推进、开枝散叶。

➤业绩表现：增收又增利，净资产收益率创新高

图：2016-2018年万科营业收入和净利润情况

2018年，万科实现销售额6069.5亿元，销售面积4037.7万平方米，同比增长14.5%、12.3%。全年实现营业收入2976.8亿元，净利润492.7亿元，同比分别增长22.6%、32.4%，净利润增速继续高于营业收入增速。2016-2018年间，营业收入、净利润三年间的复合增长率分别为15.0%、23.8%，盈利能力持续提升。

图：2016-2018年万科净资产收益率情况

万科盈利向好，结算毛利率、净利润率、净资产收益率连续三年稳步提升。由于市场回暖期销售、盈利情况相对较好的项目进入结算，2018年万科房地产业务的结算毛利率为29.7%，较2017年增加3.9个百分点；净利润率、加权平均净资产收益率创新高，分别提升1.2、0.4个百分点，达到16.6%、23.2%。

➤经营表现：区域聚焦加强合作，多元业务亮点纷呈

图：2017-2018年万科各区域销售额及增长率情况

万科2018年主要聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。从各区域的销售额贡献来看，南方区域、上海区域、北方区域、中西部区域销售贡献占比分别为23.6%、29.8%、24%、21.5%，其中中西部区域销售金额同比增幅最大，为30.9%。

图： 2017-2018年万科新增项目及合作占比情况

2018年万科项目拓展稳步增长，合作力度加大。万科获取新项目227个，总规划建筑面积4681.4万平方米，权益规划建筑面积2490.2万平方米，其中新增合作项目占比（按建筑面积）为82.6%，较去年增长10.3个百分点；按建筑面积计算，72.1%位于一二线城市；按权益投资金额计算，81.4%位于一二线城市。

图：2016-2018年万科负债率情况

2018年，万科保持财务结构的安全稳健，流动性风险可控。2018年，万科资产负债率、净负债率增加了0.6、22.1个百分点至84.6%、30.9%，仍处于行业较低水平。有息负债以中长期负债为主，短期借款和一年内到期的有息负债合计人民币931.8亿元，占比为35.7%；年末持有货币资金1884.2亿元，远高于一年内到期债务总和，短期内流动性风险可控。

图：万科多元化业务发展情况

2018年万科继续深化“城乡建设与生活服务商”定位，通过收敛与聚焦赢得战略上的主动。万科在巩固核心业务优势的基础上，积极拓展业务版图，目前已进入商业开发和运营、物流仓储服务、标准办公与产业园、冰雪度假、养老、教育等领域。其中，物业服务的营业收入近98亿元，租赁住宅、商业开发运营、物流仓储服务等其他业务营业收入约32.6亿元。

➤未来展望：稳固根基，开枝散叶

万科围绕“城乡建设与生活服务商”的战略定位，坚持“收敛聚焦，巩固提升基本盘”，以客户为主促进产品和服务升级迭代，严控产品和服务品质，稳住核心业务基本盘，以组织建设和科技赋能提升组织经营效率，练好经营管理的内功。未来，万科凭借规模、布局、品牌、融资等优势，在房地产市场波动中做大规模稳固根基，同时凭借多元业务的深厚积累开枝散叶。