北京二手房市场回暖

01.房产资讯

1.河南公积金新规，贷款额度从60万提高到80万

河南省住房资金管理中心公布《关于住房公积金贷款政策调整的通知》
通知指出，夫妻双方均在省直中心连续正常缴存住房公积金6个月以上，郑州市区内购买首套住房，满足省直中心住房公积金贷款条件，最高贷款额度由原来的60万元调整为80万元，其他情况贷款额度由原来的40万元调整为60万元。

（中新网）

点评：该政策的实行，公积金多贷的20万可以让贷款人每年少支付约3300元利息。该政策影响面较小，不会对河南房市产生较大的促进作用。

2.房企融资潮继续升温：日均超百亿 成本低至“白菜价”

从去年年末开启的房企融资闸口，在近期继续扩大。且随着成本的下降，房企正迎来近一年多来最好的融资环境。

3月以来，房地产行业的日均融资规模超过百亿，且成本普遍下降，除个别企业外，基本告别两位数的融资成本，部分企业的资金成本低至4%。

（21世纪经济报道）

点评：房企资金面宽松，除了能缓解债务到期的压力，也让房企在二线拿地积极性提升，根据中指数据库统计，二线城市2019年第一季度共成交住宅用地817宗，相比去年四季度升温明显。同时由于房企在二线城市争夺住宅用地，导致部分城市住宅用地溢价率大幅提升，虽然不会对房价上涨起到立竿见影的作用，但是高地价的出现会一定程度影响购房者看多房价的心理预期。

3.泰禾“活下去”之战：“甩卖”资产包 面临还债高峰

因大股东质押全部股权融资以及泰禾集团甩卖资本包和北京项目降价行为，泰禾集团资金链引起外界关注。

泰禾就是还债高峰中的典型房企。在过去几年间，为了加杠杆扩张，泰禾集团穷尽各种途径融资。杠杆扩张背后是其净负债率高企，泰禾集团在2014年-2018年上半年，其净资产负债率高达530.18%、229.50%、298.70%、474.64%、342.14%。

（21世纪经济报道）

点评：融创的净资产负债率90.52%在头部房企中属于较高水平，而泰禾的负债率几乎为融创的4倍，其偿债压力之大现金流之紧张在头部房企中最为突出。

02. 一线及部分新一线城市房产成交数据

城市

上海

北京

深圳

杭州

南京

成都

武汉

新建商品房成交数（套）

1925

2563

283

2869

1152

2100

3616

城市

北京

深圳

成都

杭州

本周二手房成交量（套）

4440

1274

16149

1485

点评：本周北京二手房成交4440套，3月北京二手房网签量达到16051套，创2018年5月以来的新高，北京二手房市场回暖。

03. 开盘情况

点评：上海本周开盘的“金地玺悦”320套房源，吸引了452组客户认筹，认筹当天下午95、96平小户型就全部清盘，117-133平的房源还剩比较多。目前上海开盘的新项目中小户型都是被刚需争抢的户型，整个市场购房主力还是刚需客。

04. 土拍情况

南京（3.29土拍）

1. 新希望以总价53.2亿，成交楼面价22628元/㎡，溢价率28.81%，经过120轮竞拍后拍下。

该地块吸引了14家房企参与竞拍，包括融创、龙湖、雅居乐、金地、金茂、绿城、新希望、栖霞/电建联合体等。

G01地块位于栖霞区迈皋桥街道合班村，出让面积90424.47㎡，为二类居住用地。

（图片来自南京买房）

点评：该地块西侧的G53地块，由栖霞建设以19955元/㎡楼面价，溢价率12.8%拍下，不到两年的时间，该区域的地块楼面价已上涨近14%，溢价率也较此前提升了2倍多。

2. 世茂以总价58亿，成交楼面价16620元/㎡，溢价率25.56%，经过58轮竞拍后拍下。

该地块吸引了8家房企参与竞拍，包括世茂、中梁、金辉、中骏、佳兆业、招商、电建/平安联合体等。

G02地块位于雨花台区西善桥街道，出让面积地上67389.32㎡、地下7494.93㎡，包含二类居住用地、商业用地、幼托用地。

（图片来自南京买房）

点评：该地块紧邻的新盘电建洺悦华府，2018年5月项目所在地块成交楼面价17919元/平，此次世茂高溢价那些的G02地块较约一年前同区位地块价格下降7%左右，对即将开发的项目来说，土地成本即使是在大幅溢价成交的基础上仍然比一年前降低不少。

其他板块

杭州

余政储出[2019]16号

1. 新希望3月29日以总价约34.6亿元，成交楼面价21008元/㎡，溢价率31.30%拍下该地块。

16号地块位于余杭区杭州九乔数字商贸城科卫路以南、杭乔路以东，出让面积74876㎡，为住宅用地。

萧政储出[2019]5号

2. 银泰3月29日以总价约1.47亿元，成交楼面价6628元/㎡，溢价率10.50%拍下该地块。

5号地块位于萧山区戴村镇仙女湖，出让面积20242㎡，该地块为住宅用地。

萧政储出[2019]4号

3.　绿城3月29日以总价约19.7亿元，成交楼面价25768元/㎡，溢价率49.80%拍下该地块。

4号地块位于萧山区市北西单元兴议区块，出让面积30580㎡，自持22%，为住宅地块。

萧政储出[2019]6号

4.　德信3月29日以总价约12.42亿元，成交楼面价8018元/㎡，溢价率45.80%拍下该地块。

6号地位于萧山区戴村镇市政路恒达路交叉口东侧，出让面积86055㎡，地块为住宅用地。

余政储出[2019]15号

5.　合景3月29日以总价约4.96亿元，成交楼面价10484元/㎡，溢价率49.80%。

15号地块位于余杭区塘栖小城市核心区，出让面积23682㎡，自持2%，公租房5%，地块为商住用地。
 

商业地块

成都

05. 房企动态

1. 荣盛发展被指靠违规“售后包租”冲千亿销售

在创始人耿建明的战略领导下，经过20余年发展，荣盛发展（002146.SZ）终于迈进千亿房企俱乐部。
荣盛的部分业绩是靠违规的售后包租方式获得的。近日，荣盛发展子公司荣盛广场因以售后包租的方式卖房被处罚似乎也印证了这一说法。

（长江商报）

2. 富力地产3月份销售收入118.7亿元，同比上升1%

4月1日晚间，富力地产发布3月份未经审核营运数据。2019年3月，富力地产连同其附属公司月内权益合约销售总金额约为人民币118.7亿元，销售面积达约1,046,200平方米。

与上月相比，销售收入和销售面积分别上升96%和92%。与去年同期相比，销售收入和销售面积分别上升1%和4%。

3. 嘉凯城转型阵痛：地产项目几乎卖光 2018年亏损16亿

嘉凯城近期披露 2018年年报，报告期内公司实现营业收入16.94亿元，同比增加34.59%，实现净利润-15.64亿元，同比下降178.68%。
嘉凯城表示，为集中精力发展第二主业，加大了对房地产资产的处置力度；此外，嘉凯城还对部分资产计提了减值准备，金额为7.09亿元。
嘉凯城早在2017年就已开始积极加大对房地产类资产的处置和去化，陆续挂牌转让了武汉巴登城项目、青岛项目。

（中国网）

4. 龙湖集团2018年利润率、销售增速双双下降

3月25日，龙湖集团发布2018年业绩公告。
对比2017年，2018年龙湖集团的利润率、销售增速有所下降。2017年，集团核心税后利润率为18.3%，核心权益后利润率为13.6%，均高于2018年。 2018年，龙湖合同销售额同比增长28.5%，而比之2016年，2017年龙湖合同销售额增长了77.1%。

（财经网）

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