未来投资新趋势：ESG理念来袭，房企准备好了么？

随着可持续发展理念的不断深入，以绿色发展、社会责任和公司治理（ESG）为导向的企业价值理念正在成为全球投资的重要参考，ESG体系建设引发资本市场的普遍关注。现实层面，绿色金融体系建设也从顶层设计阶段到落地实践发展，A股逐步纳入MSCI指数，持续对企业永续创造价值提出新的要求。在此背景下，中指研究院对中国房地产上市公司TOP10开展持续研究，将关注上市房地产企业ESG发展动态和披露情况，以期为行业提供评价视角和参考。

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ESG进入落地，影响正在发生

ESG经过40多年的发展，从兴起到加速发展体现出对可持续发展价值的持续探索，国际资本市场对ESG投资理念关注度不断提升，越来越多的投资者和资产管理公司将ESG引入公司研究和投资决策的框架。目前，中国正在全球绿色金融领域发挥主导作用，ESG变革步伐将对全球投资发挥重大影响。

图：ESG发展历程

萌芽形成期（2003年以前）

ESG理念从1960s-1970s到2003年以前，从欧洲兴起，并在道德和策略层面逐渐形成成熟的理念体系。

发展探索期（2005-2014年）

联合国UNPRI成立并发布PRI准则，国内沪深交易所也发布社会和环境指引开始促进披露ESG信息。

正式推出期（2015-2017年）

国家政策层面开始应用ESG理念指导金融和相关行业发展，港交所也发布ESG指引，强制上市企业披露信息，ESG理念和应用得到进一步发展。

逐步推广期（2018年至今）

A股纳入MSCI新兴市场指数对ESG评测提出要求，促使接受纳入的上市企业将ESG作为企业应用和披露的重要内容。而相应的政策管理文件《绿色投资指引（试行）》也于2018年发布，预计2019年A股上市公司ESG报告披露指引将发布，或将对资本市场产生积极影响。

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ESG在房地产行业中的应用

相比传统投资策略，ESG更多考察企业基本面外的其他因素，将对环境影响、社会责任、公司治理三项非财务类因素的考核纳入到投资决策中。三者都强调非财务因素中强化企业发展优势，避免企业发展风险和负面的内外部因素。

图：ESG评价的基本要素

ESG体系对企业的风险管控、品牌打造、战略合作等方面均发挥着重要作用，能有效提升企业的内在投资价值，增强投资者对企业的积极评价。从内部来看，ESG体系对房地产企业降低系统风险、拓展业务空间、提高和优化运营效率起到重要作用；从外部来看，ESG体系可帮助企业获得更多的绿色金融支持，有助于铸造优质品牌形象、达成战略合作、提升客户满意度，使公司治理结构更健康。此外，绿色金融的发展使ESG发展进入定量化的新高度，基于ESG理念的信息披露制度也日臻完善，量化指数系统也开始在金融市场推广应用，使得ESG从理念转向价值实现。

图：ESG评价对房企的意义

国内A股市场由于并非强制披露CSR，因此企业披露时间以及披露内容、形式、标准等都不尽相同。ESG披露依据目前从国际到国内标准有5-8种，如万科主要采用联合国全球契约十项原则，国际标准化组织《ISO 26000：社会责任指南（2010）》，全球报告倡议组织的《可持续发展报告编写指南》（GRI Standards），国家标准《社会责任报告编制指南》（GB/T36001-2015），中国社会科学研究院《中国企业社会责任报告编写指南》（CASS-CSR4.0 ），《深圳证券交易所上市公司规范运作指引》，香港联合交易所有限公司《环境、社会及管治报告指引》，广东省房地产业协会《广东省房地产企业社会责任指引》。

图：房地产企业ESG报告披露和ESG理念应用情况

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房地产企业ESG发展策略

随着房地产行业逐步走向规范和成熟，房地产企业也更加注重社会责任的承担，资本市场对风险和效益的评价机制会更加完善，成为ESG发展的重要外部因素。

图：房地产企业ESG发展策略

其一，房地产企业应加快完善披露系统和机制。随着ESG披露标准框架的出台，房企应逐步规范和发布ESG披露信息，推动信息的公开、透明，成为彰显企业特色和优势的重要平台，进而提升品牌形象。如公司在披露系统中要体统性重点披露ESG相关指标和数据，机制上注意ESG披露内容与公司发展理念和政策协调，发布ESG相关公司治理成果、相关方生态链、企业品牌战略和责任使命引领、绿色发展技术和创新应用等。

其二，在环境管理方面注重绿色全周期产品和技术的创新，坚持绿色、环保、健康的生产理念，持续推动社会的生态文明进步。如从全产业链角度出发，在准备期，施工期和后期服务中都要贯彻绿色发展理念，使用绿色科技和创新产品和服务。

其三，在社会责任方面应努力做好“美好生活”运营商，加大城市配套服务的完善和升级，提升业主及用户的满意度水平，同时在保障房、就业、产业发展以及社会公益等方面积极发挥主力军作用。如从公司战略出发从公司运营和资本使用都要注重企业的社会责任和使命，注意企业品牌输出和形象。

其四，在公司治理方面应强化高效、透明的良性管控结构，维护股东权益，降低系统性风险水平，打造价值持续创造的核心动力源。如在企业管治中以高效协调持续的理念调整组织架构、注重员工发展和相关方协调。

伴随高质量发展和生态文明的要求，ESG体系的发展日臻成熟，房地产企业应把握政策和市场契机，在风险和效益的平衡中，把控好ESG应用的机制和效果，为企业的永续高效发展铺路。