年报解读 | 华发股份：销售额突破500亿，归母净利润增长42%

由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”，已连续17年对上市企业进行研究。中指研究院“年报解读”系列，是对上市企业的前瞻性解读，深入剖析年度业绩数字，为投资者评判上市公司综合实力、发掘证券市场投资机会提供指引。

2018年，在房地产调控持续深化，长效机制逐步建立背景下，华发股份积极应对市场变化，实现销售金额582亿元，同比增长87.6%，归属于上市公司股东净利润22.8亿元，同比增长约41.9%。同时，华发股份不断优化区域布局，创新融资方式，完善产品线与管控体系，推进配套产业发展，企业运营能力明显提升。

业绩表现：销售额突破500亿，盈利能力显著提升

图：华发股份销售额和销售面积情况

2018年，华发股份积极落实因城施策、一盘一策的销售策略，推动业绩再创新高，销售额首次突破500亿元，实现销售额582亿元，同比增长87.6%，销售面积194.9万平方米，同比增长45.7%。

图：华发股份营业收入和净利润情况

2018年，华发股份实现营业收入237.0亿元，净利润24.0亿元，同比分别增长18.8%、35.4%，净利润增速高于营业收入增速。其中，归属上市公司股东的净利润为22.8亿元，同比增长41.9%。2016-2018年间，营业收入、净利润三年间的复合增长率分别为21.2%、18.9%。

图：华发净利润率和净资产收益率情况

华发股份盈利能力稳步提升，净利润率、净资产收益率均实现小幅提升。2018年华发股份净利润率为10.1%，较2017年增加1.2个百分点，加权平均净资产收益率提升5.6个百分点，达17.5%。

布局：聚焦三大重点城市群，一二线及重点城市销售占比超六成

图：截至2018年末华发股份项目分布情况

华发股份主要布局珠三角、长三角及京津冀三大国家重点城市群，已拓展布局至北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、南京、杭州等近30个主要城市，形成了珠海、华南、华东、华中、北方、山东6大区域以及北京公司的“6+1”区域布局。

从销售结构来看，华发股份区域贡献均衡、呈现出多点开花局面，降低了因单一区域市场销售下滑出现的系统性风险。企业一二线及重点城市销售占比超60%，其中，华东区域销售占比为39.0%，达226.78亿元，珠海区域销售占比为21.4%，达124.40亿元，华南区域及华中区域销售额均超90亿元。

图：华发各区域土地储备占比

从土储分布来看，华发股份区域布局进一步优化，土地储备品质优良。截至2018年末，华发股份拥有土地储备计容建筑面积750.0万平方米，在建面积1004.2万平方米，同比增长40.4%。其中：华中、华东地区以武汉、上海、南京、杭州为核心，土地储备占比47.0%；华南、粤港澳大湾区以珠海、广州、深圳为核心，土地储备占比29.8%；华北区域以北京、青岛、威海为核心，土地储备占比8.7%。

融资：积极进行融资创新，融资结构不断优化

在复杂多变的金融形势下，华发股份创新融资模式，优化融资结构，在保障现金流安全的同时，保持了充裕的资金储备，为公司整体经营和发展提供坚实的资金后盾。2018年，华发股份整体融资平均成本为5.87%，在行业内处于较低水平。

2018年，华发股份圆满完成到期债券回售工作，回售率控制在2%，上调利率保持较低水平；成功发行两期私募债，共计募集资金40亿元；通过交易所发行购房尾款证券支持计划9.5亿元。同时，长租公寓类REITs、供应链ABS融资业务等创新产品业务均已获批，企业已搭建好多层次、复合型的融资架构。

产品：“优+”体系不断完善，品质服务广受好评

2018年，华发股份提出新一代“优+”生活人居战略，并根据“优+”产品体系思路编制完成了府系、四季系、城市系、未来系四大具有“华发印记”的产品系，涵盖了从刚需到高端的全部需求。

在产品服务方面，华发股份全面把控设计、工程、招采、成本以及售后服务各个环节，有效提升服务品质。完善客服管理体系，从客户角度提出改进需求；严格把控交付质量，提升服务品质。

运营：健全完善管控体系，推进配套产业发展

在管控方面，按照“总部做精、区域做实、城市做强”的定位，华发股份不断健全完善管控体系，通过组建区域公司、建立项目快推机制、建立法务和内部审计二级管控体系等，推进三级管控落地实施，项目管控更加精细有序，风险防控进一步加强。

图：华发股份多元化业务发展情况

在多元化业务拓展方面，华发股份在聚焦开发主业的同时，全面推进配套产业发展，精心培育新兴产业，推动转型升级。同时，公司积极响应国家“租售并举”号召，自持物业、住房租赁业务稳步落地，不断推动REITs专项计划。目前，华发股份已形成以住宅开发为主业，商业地产、长租公寓、建筑产业化和住宅配套产业同步前行的“1+3”业务发展格局。

在人才引进与培育方面，华发股份不断优化人力体系，实施限制性股票激励计划和项目跟投机制，充分发挥核心人员的积极性和主动性。在践行社会责任方面，华发股份持续做好阳江对口帮扶工作，积极参与对口扶贫“百企帮百村”行动，新增对口帮扶云南怒江保登村；华发公益基金会启动运作，全年共开展公益项目25个。

结语：2018年，华发股份坚持“建筑理想家”的经营理念，紧紧围绕“立足珠海、面向全国”的发展思路，通过准确的市场定位和完善的产品线，实现了销售业绩的大幅增长，同时，华发股份积极延伸产业链条，已经形成以住宅开发为主业，商业地产、长租公寓、建筑产业化和住宅配套产业同步前行的“1+3”业务发展格局。2019年，华发股份将重点围绕盘活存量资产、加大管控力度、创新投融资模式、多元化业务实现等开展工作，推动公司发展进入新的阶段。