国泰君安：二季度是楼市底部

1季度数据整体超预期，经济对于边际改善的条件短期响应较强，在信用底到经济底传导已初显成效之时，国泰君安(行情601211,诊股)固收团队首先分析了商用住宅领域的居民杠杆情况，认为结构上仍有空间，对于年中地产销售见底和投资韧性可以更加乐观。

另外，通过分析28家较为纯粹的商业地产房企样本，发现商业地产领域国有背景隐含的信用背书很强，核心城市大多进入出租率、平均房价“双升”阶段。

3月份社融再次放量，且信托贷款再次超预期，按照国泰君安房地产团队的地产金融框架，核心原因在于土地端融资在1月份之后放开。在当前的社融渠道下，房地产团队认为Q1是土地市场底部，会形成资本冗余并带动价格上涨，Q2是楼市的底部。

结合4月户籍制度改革的纵深推进，国泰君安宏观团队预计2019年16个限购二类大城市销售增速将提升10个百分点，全国销售将提升1个百分点。

在当前“宽信用”和“宽货币”的大背景下，固收团队同时提醒投资者在未来一段时间，央行近期的工作重心将会是在保持货币政策整体基调宽松的基础上，避免出现经济过热、杠杆乱象。

（详见：《地产数据今年以来的新逻辑》、《低库存带来强韧性，分歧聚焦土地》、《社融和土地的Q1底》、《量价同步是本轮最大的超预期》、《轻重之辩：商业地产信用分析框架初探》、《地产数据今年以来的新逻辑》、《户籍制度改革将明显拉动三线地产销售》）