土地市场回暖 房企争夺武汉杭州厦门等多个二线城市

不到一个月前刚刚喊出“拿地要非常小心”的孙宏斌，4月23日在湖北省武汉市的公开招拍挂土地市场上砸下152.38亿元，收获了4宗地块。

这可以看作近期一二线城市土地市场明显回暖的典型。

部分城市土地市场火爆

融创中国（01918.HK）董事长孙宏斌在3月29日的公司2018年业绩会上强调：“融创未来拿地会非常小心，土地市场现在很多城市偏热，溢价也比较高。但是，售价大幅上涨的可能性几乎没有，所以拿地这块是非常谨慎的。融创拿地一直也没有什么目标，有好的机会就坚决拿下，没有好的机会就算了，要把节奏弄对。”

但不到一个月，4月23日，武汉土地市场推出总起始价近200亿元的10宗地，其中，有4宗均被融创拿下，总金额152亿元，溢价率最高的一宗为24%。

与去年底乃至今年1月的冷清相比，3月以来土地市场明显回暖，尤其是诸多二线城市成为拿地的重点。4月以来，杭州、广州、武汉、苏州、常州、厦门等地成交活跃，卖地收入居前。土拍现场竞争激烈，数十家房企参与、上百轮竞价、地王、高溢价率等现象再现。

例如，23日，美的置业（03990.HK）在武汉拿下的一宗地块经过了172轮竞价，最终成交金额28.57亿元，溢价率高达80%，楼面价格10369.76元/平方米。

广州一家大型开发商战略发展部人士告诉第一财经记者，去年下半年到今年1月，土地市场颇为冷清，主要是开发商资金压力比较大。但节后随着开发商融资难度大幅度缓解，“手中有钱” 后自然要加快拿地的脚步。“现在大家都很积极增加土地储备。”

除了武汉，其他二线城市也出现类似的情况。4月19日上午，厦门集美新城一宗地块公开出让，，包括万科、保利、融创、中海、华润、正荣、金地、中梁、建发等14家企业参与。最终，经过165轮竞拍，由中海（00688.HK）以38.6亿元纳入囊中，楼面价30996元/平方米，溢价率35%。这已经打破集美新城拿地楼面价，此前纪录是由建发（600153.SH）于2017年拿下的住宅项目地块所创，楼面价30477.88元/平方米。

在4月16日杭州的一场土拍中，包括4宗宅地在内的7宗地块全部成功出让，共揽金126.32亿元。其中位于主城区的4宗宅地均以高溢价率成交，溢价率最高的达57.94%。

引人关注的是，位于杭州上城区望江单元的一宗总规划建筑面积11.5万平方米的优质宅地，被滨江集团（002244.SZ）以总价52亿元、封顶溢价率30%加自持22%的代价竞得，实际楼面价超50000元/平方米。

根据中原地产研究部的统计，截至4月23日，已经有21家房企年内拿地过百亿，其中融创合计拿地金额高达565亿元。

此外，万科（000002.SZ）拿地数量52宗，总金额超过355亿元，排名第二；新城（601155.SH）拿地40宗，总金额超过250亿元，位居第三；中海、绿地(600606.SH)、龙湖(00960.HK)拿地总金额也超过200亿元，分别位居第四到第六位。拿地金额超过百亿的房企还包括金地(600383.SH)、旭辉(00884.HK)、阳光城(000671.SZ)、碧桂园(02007.HK)、绿城(03900.HK)、华润、恒大(03333.HK)等。

中原地产首席市场分析师张大伟分析，部分城市地产市场小阳春，叠加融资难度大幅度缓解，房企抢地现象再次出现。其中，部分企业的资金压力在最近有所缓解。2018年房地产企业销售依然刷新历史记录，最近几个月部分房企融资难度明显降低。

同策研究院的数据显示，3月，40家典型上市房企完成融资总额共计1024.2亿元，环比大幅上涨85.25%，同比大幅上涨63%。自2017年11月融资达1246.18亿以来（其中包含恒大600亿元的股权融资），首次突破1000亿大关，创16个月新高。

“土地市场主要看融资，融资难，流标就多，融资容易，流标就少。最近很多城市出现了多宗之前流标土地成交的现象，体现了融资缓解带来的市场活跃。”张大伟说。

例如，23日融创在武汉拿下的第三幅地块编号为P(2019)039，地块位于硚口区解放大道以南，沿河大道以北，京广铁路以西，水厂二路以东。这宗地块也是此前屡遭流拍的硚口宗关地块，此次属于再度挂牌出让，起始价仍为70亿元。

二线城市成房企争夺重点

在土地市场回暖的同时，土地市场也出现了分化，包括杭州、厦门、南京等多个二线城市的的土地市场成为开发商争夺的重点，而三四线城市的土地市场明显降温。

据中国指数研究院的统计数据显示，一季度全国300个城市各类用地共推出4.6亿平方米，同比下降7.3%。分各线城市来看，三四线城市土地供应下降明显。具体而言，一线城市住宅用地推出730万平方米，同比增长13.2%；二线城市推出9446万平方米，同比增长4.4%；三四线城市推出10277万平方米，同比下降17.5%。

从成交量来看，住宅用地成交规模也出现明显下降，其中三四线城市降幅同样显著。据中指院统计数据，全国300个城市各类用地成交3.8亿平方米，同比下降14.3%。其中，三四线城市成交8089万平方米，同比下降25.8%，降幅在各线城市中最大。

这种格局，也与近期的户籍改革和都市圈建设等有关。今年4月8日，国家发展改革委印发了《2019年新型城镇化建设重点任务》（下称《任务》），继续加大户籍制度改革力度，在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口100万~300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300万~500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

业内人士认为，在京沪等超大城市控制人口规模、中小城市吸引力又不够的情况下，二线城市将成为落户的重要方向。

陕西省城市经济文化研究会会长张宝通对第一财经表示，城市的发展并不是大中小城市齐步走。在京沪等超大城市生活成本高昂，中小城市吸引力又不够的情况下，二线城市尤其是省会城市正迎来城市发展的黄金期。通过放开落户、引进人才，实现做大做强的目标，进而带动全省发展。

另外，一二线城市扩大规模的难题除了此前的人口规模控制以外、还涉及到用地指标问题。《任务》指出，要深化“人地钱挂钩”等配套政策。国泰君安的分析报告指出，考虑到人跟钱走，判断二线城市迎来爆发期。

除了二线城市，都市圈内的三四线城市也将是未来发展的重点。《任务》要求，要推动大中小城市协调发展。超大特大城市要立足城市功能定位、防止无序蔓延，合理疏解中心城区非核心功能，推动产业和人口向一小时交通圈地区扩散。大城市要提高精细化管理水平，增强要素集聚、高端服务和科技创新能力，发挥规模效应和辐射带动作用。

今年2月，国家发改委发布了《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，提出到2022年，中国都市圈同城化取得明显进展；到2035年，现代化都市圈格局更加成熟，形成若干具有全球影响力的都市圈，并要求放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制。

张大伟说，未来二线城市和大都市圈内的三四线城市，将会是产业布局和人口落户的重点，这些城市具备较大的发展潜力，也必将成为开发商发力的重点。