一家公司的2018:人到位钱到位，未来将走向何方？

凤凰网财经|出品文|易典、李阳

2018年不是风平浪静的一年。大到波云诡谲的地缘政治，风云变幻的金融市场，小到举步维艰的企业和担心裁员失业的个人。

作为中国的大型房地产企业之一，华夏幸福也经历了不平凡的一年：危机时刻大批资金进入，管理团队更新，项目调整开拓。在2018年的业绩发布会上，华夏幸福的高管团队分享了他们经历的2018，如何在困难时期让资金和人员尽快到位？如何在从危机中找到转机？

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资金到位，粮草先行

兵马未动，粮草先行，不仅是战争时期的宝贵智慧，也是商业世界的重要原则。在现代商业中，资金是支撑一切梦想实现的最重要“粮草”。

2018年地产行业迎来强调控，华夏幸福作为房地产企业也经历资金紧张。7月10日，一则新闻成了地产圈的头条：华夏幸福发布公告，公司控股股东华夏控股向平安资管转让19.70%股份，转让价格为23.655元/股，转让价款共计137.7亿元。双方当日签订了《股份转让协议》。

如今大半年过去，公司是如何看待平安的入股？超过百亿的资金流入又带来了哪些转机？

在业绩发布会上，华夏幸福董秘林成红重点谈了平安入股：“2018年我们核心做了两件事情：第一件引平安，引入第二大股东；第二个事情是防风险。”他表示平安带来的不仅是百亿资金，也带来了很多变化，比如股东层面、董事会层面、业务方面、战略方面的种种变化。

平安一共投了多少钱？“平安通过（大股东）转让老股的方式成为二股东”,林成红解释平安的资金分为两笔，第一笔接近137亿资金在去年9月份已经到位，第二笔接近40亿的资金与今年4月下旬到位。“这两笔钱不是给了华夏幸福，而是给了华夏幸福的控股股东华夏控股，保证（华夏控股）在财务和股票质押方面做到绝对安全。”

二股东进入后是对董事会和股东有哪些影响？“平安承诺不主动谋求对上市公司的控制权”，林成红在发布会上强调，他表示华夏控股第一行动人在上市公司股权比例高达36%以上，董事长王文学、华夏控股依然是华夏幸福的实际控制人。

对于董事会层面的变化，林成红表示，目前公司首席执行官吴向东是华夏控股提名，目前的董事会架构是“4+2+3”，其中4名懂事由华夏控股提名，2名董事由中国平安提名，3名独立董事，“兼顾了投后管理的稳定性和治理决策的有效性。”除了平安带来的百亿资金，林成红也提到了另一个融资渠道：募集了70亿的公募债。

随着各个渠道的“粮草”到位，华夏幸福资金压力大幅缓解，现金流持续优化。公司第四季度经营活动所产生的现金流净额为2亿元，自二季度起连续三个季度持续为正。公司第四季度融资活动所产生的现金流量净额达到46亿，年内明显改善。

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人员到位，发力产业新城

随着资金到位，管理团队经过调整后也逐步稳定下来。据媒体报道，今年2月19日，前华润置地职业经理人吴向东加盟华夏幸福，出任公司联席董事长。据悉，吴向东到任后，华夏幸福设立双总部，主要负责华夏幸福新业务的开拓和管理。

稳定下来的管理团队重点要做哪些事？关键词是“产业新城”。华夏幸福对产业新城项目非常重视，将今年的业绩发布会安排在南京溧水产业新城召开，在公布业绩的同时让参会者切身体验产业新城的建设与发展。

华夏幸福董事、联席总裁赵鸿靖在业绩发布会上介绍了华夏幸福的业务亮点，新增了18座产业新城，累计开发77座产业新城。新增的签约投资额在2018年达到了1660亿，创了历史新高，新增签约的企业数目是702个。住宅方面，有23个产业新城在版块内的销售流速达到了第一。

他介绍，华夏幸福是从河北走出来的企业，最开始发力“环京区域”，后来逐渐“从北京走向全国”，开启了异地复制之路。到目前为止，全面布局了15个都市圈，在全国的“3+3+4”的整体格局已经基本完成，在京津冀、长三角、粤港澳、郑州、武汉、成都，都有大量布局。

他继续介绍，“我们对15个都市圈都做了专项研究，每个都市圈都有自己的核心的产业集群。”他举例，在南京都市圈，主要做的就是新技术，包括一些新能源汽车产业。他提到了

固安的新型显示、怀来的秦淮大数据、大厂的文化影视，都是把产业新城与产业集群结合。

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未来方向：聚焦都市圈

作为一家房地产企业，不仅需要关注眼前的拿地、销售和投资，也要关注长远的趋势。在华夏幸福发布的《致股东的信》中，充分阐述了公司对于中国不动产趋势的判断，其中最核心的第一点就是“空间的都市圈化”。

林成红在业绩发布会上再次强调了公司对“都市圈”的重视，并从人口、投资机会、房价三个角度进行分析：

首先，根据华夏幸福产业研究院的判断和大数据整理，未来10年内中国增量人口超过三分之二都汇集在都市圈以内。而人口的增加意味着投资机会。

其次，他提出，中国不动产趋势性的机会确实慢慢见顶。虽然趋势性的机会逐渐见顶，但是结构性机会不断涌现，其中最核心的机会还是在都市圈。他表示之前金融机构总是用一线城市、二线城市、三线城市、四线城市进行分类，而未来区分房地产的是“都市圈市场和非都市圈市场”，而不再简单地说是一线城市开发商或者二线城市开发商。随着都市圈中人口和产业的不断聚集，未来不动产市场结构性几乎也集中在都市圈，都市圈会引领未来的不动产市场。

最后，他提到房价与都市圈的关系：“我们发现，都市圈市场比如环南京、环北京的房价不是与行政区划的房价高度相关，而是与他所在都市圈核心城市的能级相关。”举例来说，廊坊的房价不是往石家庄上靠，而是更靠近北京房价；固安的房价也不是与廊坊市或者河北省靠，更多往通州、大兴靠。他具体举例了嘉善的房价，均价为1.5万-1.6万，但是嘉兴市区的房价只有1.1万-1.2万，这是因为嘉善属于上海都市圈，“房价往上海靠，不是往嘉兴市靠。”他表示，从房价角度来看，都市圈的投资机会非常明显的，也是企业未来发展的核心方向。