河北房地产开发商中国天保集团向港交所递表，主营建筑承包业务盈利较弱，盈利主要依赖房地产开发业务

格隆汇获悉，5月7日，河北房地产开发商中国天保集团发展有限公司(以下简称”中国天保集团”或”公司”)向港交所递交上市申请资料,显示联席保荐人为农银国际及国泰君安国际。

中国天保集团为一家位于中国河北省涿州市的房地产开发商。公司从事广泛的房地产开发活动，如规划设计、建设工程以及物业销售、投资及运营。

根据弗若斯特沙利文的资料，于2017年，就建筑合同收益而言，公司为涿州最大的私有建筑公司，于河北省的市场份额为0.24%，而就物业销售收益而言，公司为涿州第五大房地产开发商，于河北省的市场份额为0.1%。

截至2019年3月31日，公司已拥有包含20个物业项目的多元化组合，其中包括18项住宅物业、一项投资物业及一间酒店，其全部由公司拥有并由公司开发。其中七个项目位于涿州，13个项目位于张家口。

截至2019年3月31日，公司拥有的土地储备总建筑面积为200.82万平方米，包括未出售可销售总建筑面积2.55万平方米及持作物业投资的可出租建筑面积4.43万平方米的已竣工物业，占公司总土地储备的3.5%，总规划建筑面积为105.06万平方米的在建物业，占公司总土地储备的52.3%，及总规划建筑面积为88.77万平方米的持作未来开发物业，占公司总土地储备的44.2%。公司所收购的土地储备主要集中在发展潜力较大的城市，如涿州及张家口。

截至2016至2018年，公司实现营收分别为约8亿元、12.02亿元及16.02亿元(2016年实际营收为800182万元，由于财务摘要总计一项数据有误，已进行修改)。同期毛利率水平分别为7.9%、16.1%及11.9%。公司主要营收构成为建筑承包业务，但从毛利率水平可以看出，实际上主要盈利依赖于房地产开发业务。

根据招股说明书提到，公司表示，尽管截至2016至2018年间大部分收益产生自建筑承包业务，公司仍认为其乃属房地产开发商，因于同期的大部分溢利产生自房地产开发业务，且公司旨在其建筑承包业务支持下成为一名综合房地产开发商。无论是从财务表现亦或是公司定位，均反映出未来重点发展房地产开发业务才能使得公司整体盈利规模得到扩充。

从近三年来财务比率来看，公司净资产负债率截至2018年仅为41.4%，而2016年负债率仅为0.6%，在地产行业目前公司负债率处于良性发展区间。上述已提到毛利水平主要依赖房地产开发业务贡献，但近三年来公司净利率均表现稳定。

值得注意的是，从公司土地储备情况来看，虽然公司在涿州的市场地位领先，但实际上公司绝大部分土地储备及项目均集中于张家口地区，截至2019年3月31日，实际上仅有14.6%的土地储备处于涿州地区。

募集资金用途：将用作通过在公司目前经营及计划扩张的城市寻求并收购地块增加公司土地储备；将用作为公司在建物业项目提供资金；将用作为公司于未完成合同金额中承接的新建筑项目提供资金；将用作营运资金及一般企业用途。