雅居乐也要造车 资金之渴与业主维权老问题如何解?

雅居乐也要造车 资金之渴与业主维权老问题如何解?

2019年05月12日 16:43:36
来源:商学院杂志

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文:胡嘉琦朱耘

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继恒大、华夏幸福等房企之后,又一家房地产企业——老牌房企雅居乐开始进军新能源汽车领域。

2019年5月8日,力世纪(00860.HK)最新公告显示,雅居乐集团拟斥资2.04亿港元认购力世纪约5.89%股权,认购价为0.51港元,较昨日收盘价0.485港元溢价约5.15%。雅居乐地产还与力世纪签订了合作框架协议,即双方将就在中国生产、研究及开发新能源汽车相关技术及产品进行合作。

雅居乐将如何发力新能源汽车领域,涉足新能源汽车领域是否会增加雅居乐的财务风险?对此,《商学院》记者向雅居乐方面发去采访提纲,截至发稿日期未收到回复。

新能源领域贡献仅占1%

据公开资料显示,力世纪原名奥立仕控股有限公司、明丰珠宝集团有限公司,最初于2002年上市,主营钻石珠宝的生产、销售及经营。

近年来,随着新能源汽车投资热潮的兴起及奢侈品市场增速放缓,力世纪开始进行转型。2017年7月,力世纪宣布,拟以8.97亿港元(折合7.80亿人民币)收购日本电动车企业GLM 85.5%股权,进军电动汽车行业。

另外,力世纪还引入一系列重量级投资人。2017年7月,力世纪以折让价配发新股引入Ocean Dynasty、Vivaldi International及TCL集团三位认购投资人,其中Ocean Dynasty为李嘉诚最终控制;Vivaldi International 最终实际拥有人为周凯旋。

围绕新能源汽车领域,力世纪进行一系列布局。《商学院》记者梳理发现,2017年12月,力世纪收购3D打印汽车金属结构公司Divergent 27%的股权;2018年4月和5月,力世纪收购依威能源29.5%的股权,依威能源在香港和中国内地运营超过4100个充电站和14700个充电桩。此外,力世纪还曾与上海国资旗下的投资公司设立合资企业,合营公司将面向上海出租车及网约车市场,建立产能为1万台的3D打印电动汽车生产线。

值得注意的是,新能源业务所带来的收入仅占力世纪2018营业收入极低的比例。

年报显示,2018年,力世纪实现营收7.17亿港元,同比增长31.4%,其中珠宝产品及钟表销售贡献6.22亿港元,占比86.8%,电动车销售及提供工程服务营收仅为760万港元,占比仅为1.1%。

工信部人才交流中心汽车专家张翔认为,雅居乐和力世纪有限公司现在进入新能源行业比较晚了,如果其现在建厂新车要2020年上市,而在2020年上市的新能源车企政府已经没有相关补贴。同时,也面临着来自国外大众、丰田及国内上汽、北汽、比亚迪等成熟的传统车企的竞争压力,生存环境比较恶劣。

财务费用增加

雅居乐进军新能源汽车领域,也意味着需要更多的资金投入。然而,雅居乐的财务状况不甚乐观。据2018年年报显示,雅居乐的财务费用净额为人民币27.44亿元,较2017年人民币8.99亿元增加205.4%。据悉,雅居乐2018年内利息开支大幅增长52.6%至50.56亿元,利息开支的增加是否会增加雅居乐的财务压力?《商学院》记者就此向雅居乐方面了解,截至记者发稿未收到相关回复。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,利息开支的成本增加,对于企业来说压力也会增大。严跃进建议,从企业本身发展来说,降低利息开支也是很关键的一个因素,未来也需要雅居乐在财务领域积极研究控制费用、降低成本的工作。

此外,雅居乐集团总借贷为885.29亿元,一年内到期需还的短期借贷约353.33亿元,雅居乐集团的现金及银行存款总额为450.62亿元,对于雅居乐而言,偿还债务是否存在资金压力?如何采取措施缓解压力?

易居研究院智库中心总监严跃进认为,雅居乐财务费用增加和融资规模增加有关。而且,值得注意的是,雅居乐财务费用增加过快,对于企业内部财务管理人员也构成了压力而且容易侵蚀企业的盈利水平。

据年报显示,雅居乐集团的经营活动产生的现金流量净额自2015年起连续三年同比减少。2018年,雅居乐经营活动产生的现金净额仅约为26.28亿元,同比减少约11%。下降的原因是什么?

此外,据年报显示,雅居乐2018年融资活动产生的现金流量净额约317.36亿元,同比去年增长194.99%。融资活动产生的先进流增加的原因是什么?是否会增加公司未来的偿债压力?

对此,严跃进认为,雅居乐经营活动产生的现金流量净额减少与项目其销售节奏放缓、投资节奏加快等因素有关。而对于融资活动所产生的现金流增加,严跃进对《商学院》记者表示,这说明雅居乐对于融资的依赖程度增加,而对于融资依赖程度的增加会增加雅居乐的偿债压力。严跃进认为,雅居乐的压力最终还是需要加快项目的销售和进行拿地。若是拿地节奏太慢,缺乏补仓效应,那么后续单纯通过融资来还债终究是难以持续的。

177名业主维权

5月9日,雅居乐发布公告:其间接全资附属公司南京雅居乐将收购由中盈长江持有的武汉长凯50%股权,总代价为33.14亿元。收购完成后,雅居乐将全资持有武汉长凯100%股权,从而获得旗下武汉江夏庙山邬树村宅地地块项目。

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然而,武汉长凯正面临着业主们的集体诉讼。据此前媒体报道,今年3月19日,177名业主集体将“武汉雅居乐国际花园”的开发主体——武汉长凯物业发展有限公司告上法庭。据了解,“武汉雅居乐国际花园”于2018年3月底开盘,楼盘均价12800元/平方米,附带装修费2500元/平方米。有业主称,公开招投标资料显示,装修公司工程造价每平方米仅383元。此外,由于委托卧室房门、衣柜等未在合同中注明品牌,业主对后续装修结果表示担忧。目前该项目还未收房,业主们要求“解除装修协议、退还装修费”。 

对此,《商学院》记者向雅居乐方面核实,业主所称的精装修造价低、家具未注明品牌的情况是否属实?这起官司雅居乐方面将如何处置? 雅居乐出现这种情况是否与此前业绩会所称“既要利润,又要规模”有关?此外,据第一财经报道,十几名业主于3月23日在售楼部维权时,遭不明身份人员攻击,有业主甚至肋骨被打折。殴打维权业主是否系长凯物业相关人员所为?截至发稿日期,未收到回复。

据《商学院》记者查阅资料发现,“武汉雅居乐国际花园”是雅居乐在武汉市场布局的首个项目,其开发主体为武汉长凯物业发展有限公司,武汉长凯物业发展有限公司原为阳光凯迪新能源集团有限公司,通过中盈长江国际新能源投资有限公司间接控股的附属公司。阳光凯迪持有中盈长江80%股权,在雅居乐入股前,中盈长江曾持有武汉长凯100%股权。阳光凯迪的法人代表和实际控制人则是在武汉当地政商两届颇有知名度的民营企业家——陈义龙。陈义龙同时也是阳光凯迪旗下上市公司凯迪生态(000939)董事长。

《商学院》记者查阅资料发现,武汉长凯于2005年获得了一宗位于武汉市江夏区庙山办事处邬树村的地块,毗邻汤逊湖及江夏大道,总用地面积约为406,582.82平方米,土地使用权的登记编号为鄂(2016)武汉市江夏不动产权第0000388号,该地块用途是为期70年产权的住宅,——这便是“武汉雅居乐国际花园”项目地块。据悉,通过武汉长凯参与邬树村的地块的开发,雅居乐正式进军武汉市场。

2016年11月9日,雅居乐集团控股有限公司通过其间接全资附属公司南京雅居乐与独立第三方中盈长江、武汉长凯及阳光凯迪订立的合资协议。南京雅居乐将武汉长凯注入3亿元作为其新注册资本,并取得其50%的股份权益,同时向长凯提供30亿元的贷款。

另外,除南京雅居乐之外,“武汉雅居乐国际花园”开发主体武汉长凯的另一个唯一股东,则是持股50%的中盈长江。而中盈长江的控股股东阳光凯迪及其法人代表陈义龙,近年来可以说是诉讼缠身、官司不断。

2018年5月以来,阳光凯迪控股的上市公司凯迪生态(000939)爆发债务危机,受此影响,阳光凯迪、陈义龙等部分资产已遭到债权人通过诉讼法院方式冻结。因无力偿债,阳光凯迪和陈义龙已被多家法院列入失信被执行人名单。

屋漏偏逢连夜雨,在武汉长凯的股东中盈长江的实际控制人遭遇诉讼之际,“武汉雅居乐国际花园”的开发商武汉长凯也面临来自购房者的集体诉讼。据悉,有177名业主因不满与开发商签订的《委托装修协议》而发起集体诉讼,已将武汉长凯告上法庭。购房者作为原告的诉讼请求是,判令《委托装修协议》无效,并退还装修费。

自武汉房产销售“限价”以来,开发商为了提高利润,变相通过毛坯房备案,捆绑精装修的销售行为,已成为行业的普遍现象。此次“武汉雅居乐国际花园”精装修交付不达标准已经引起了行业以及相关监管部门的关注。

严跃进认为,精装修造价低、家具未注明品牌的问题和武汉本身的管控有关。尤其是在限价的政策下,往往会出现很多装修项目在质量和价格上表里不一。值得注意的是,而这种情况的出现容易造成各类维权的现象,房企需要进行反思。