新城控股：站定前十稳中求进

经历了三年多的高速发展，新城控股（601155.SH）在2018年首次进入行业规模排名前十。作为一家少有的采用住宅商业双轮驱动模式的房企，新城品尝到了战略精准和踩对周期的甜头。

新城方面表示，2019年公司将努力站定行业前十位置，力争全年合同销售金额达到2700亿元，并实现规模与效益的共同发展。

如何实现规模与效益的平衡发展？据悉，根据新一阶段发展目标，结合新的房地产市场形势，2019年，新城制定了“稳中求进、地域深耕、运营优先、科技赋能”的十六字核心战略。

新城方面还表示，围绕这一核心战略，2019年公司聚焦“盈利力、运营力、产品力、服务力和品牌力”五个维度，把握做大做强房地产核心业务和高质量发展两个方向，坚定区域深耕、快速周转和大运营的发展方向，积极实现规模化下的高质量发展，踏准节奏，在市场上行阶段以产促销，在市场下行阶段以销定产。

申万宏源在研报中指出，新城迈入前十阵营后，公司管控仍游刃有余，增长持续亮眼。

高速发展

在首次进入规模前十的2018年，新城交出了一份堪称亮眼的年度成绩单，利润和规模双双增长。

年报数据显示，2018年新城实现合同销售金额达2210.98亿，同比增长74.82%，销售面积达1812.06万平方米，同比增长95.21%。此外，公司实现营业收入541.33亿元、同比增长33.58%，归属于上市公司股东净利润104.91亿元、同比增长74.02%。

其中，在住宅板块，新城旗下的各区域公司贯彻的是“区域深耕、高周转、大运营”的策略方针，苏州区域销售突破 200 亿，苏南、上海、青岛、杭州、南京等区域突破百亿销售。

而在商业地产领域，截至2018年底新城已累计开业 42 座吾悦广场，已开业面积共计 390.40 万方，同比增长 72.25%，全年实现租金及管理费收入 21.16 亿元，同比增长 107.44%，平均出租率达 98.83%。2018年开业19座吾悦广场，全年新增开业规模位居行业第二。

进入2019年，新城依然保持了高增长的态势。

数据显示，4月份新城实现合同销售金额约213.95亿元，销售面积约177.62万平方米。今年1-4月新城累计合同销售金额约681.09亿元，比上年同期增长34.68%；累计销售面

积约592.90万平方米，比上年同期增长47.03%。

华创证券的最新研报就指出，考虑到新城整体土储仍以长三角二三四线为主、布局城市库存普遍偏低以及积极拿地并快速推盘，在当前长三角市场持续回暖背景下，预计公司全年完成2700亿销售计划难度不大、并大概率超额完成。

高速的增长离不开充裕的土储。在拿地方面，新城也保持积极态势，不过一个明显变化是，过去重仓三四线城市的新城开始加大一二线城市的布局。

年报数据显示，2018年新城共计新增土地储备共164幅，总建筑面积4773.24万平方米，其中商业综合体年内新增33个项目、建筑面积1940.46万平方米。截至2018年12月底，新城土地储备结构中一二线城市占比40%，长三角强三四线城市占比38%。

今年以来，新城拿地持续放量。4月份的销售简报显示，仅4月单月新城获得18个项目，对应新增建筑面积323.0万方，主要分布在在杭州、天津、长沙、郑州、西安等二线城市。今年1-4月，新城控股新增土地23宗，分别位于江苏、天津、浙江、安徽、湖南、河南、陕西、广东等地，规划总建面1300余万平方米。

十六字战略

规模的增长只是一方面。对于现阶段的新城来说，如何保持高质量的增长才是最关键的命题。

为此，2019年新城制定了“稳中求进、地域深耕、运营优先、科技赋能”的十六字核心战略。

其中，“稳中求进”是总基调，致力于实现规模化下的高质量发展，保持行业站位。确保现金流合理充裕，有效控制净负债率，强调精准投资、现金回笼。坚持“地产+商业 ”双轮驱动模式，围绕主业开展多元化业务。

保持流动性充裕是新城一直以来坚持的策略，力求在财务上达到安全稳健的要求。年报数据显示，截至2018年底，新城经营性现金流净额38.17亿元，资产负债率84.57%、较去年同期下降1.48个百分点，净资产负债率49%、较前一年下降18个百分点。同时，公司尚未使用授信额度为836.17亿元，在手现金余额454.09亿元，短期债务201亿元，现金短债比2.26倍，偿债情况较好。

第二，以地域深耕为总策略，围绕现有布局做大做强做深，不断提高市场占有率和产品品质。以客户为导向，深入开展一城一策研究，全面提升盈利力、运营力、产品力、服务力、品牌力，实现量质均好。

长期以来，新城的投资策略是以上海为中枢、长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部地区进行全国扩张的“ 1+3 ”战略布局，截至2019年1月，公司已进入全国99个城市，基本完成全国化布局。基于此，今年新城将进一步突出区域深耕。

此外，以运营优先作为总抓手，以项目经营目标为核心，最大化挖掘各专业大运营协同效力，促进生态圈整体协调。实现降本增效、提质优效，提升组织健康度，确保安全文明生产；科技赋能作为总保障，加强大数据、人工智能、虚拟现实等科技应用，提高全公司数据治理能力，为组织创新和效率提升不断赋能。

“在消费回归理性、行业整合加剧的大背景下，房企只有不断强化产品力并打造自身品牌优势，才能在日趋激烈的市场竞争中占得先机。”新城控股方面表示。

双轮驱动

自2015年以来，新城确立了“住宅+商业”的双轮驱动发展战略，这一模式也是推动新城高速发展的关键因素。商业规模的翻倍式增长，促使新城的“双轮驱动”战略越来越平衡，越来越稳健。

2018年新城累计开业42家吾悦广场，已开业面积共计390.40万方，同比增长72.25%，全年实现租金及管理费收入21.16亿元，超额完成年初设定的20亿元收入目标，同比增长107.44%，平均出租率达98.83%。

截至4月25日，新城已在全国80余个城市，布局106座吾悦广场，其中已开业42座。2019年公司计划新开业吾悦广场22座，实现租金及管理费收入超过40亿元。

华创证券的上述研报指出，商管收入的稳步增长是极好的现金流补充，新城商业+住宅双轮驱动战略成果逐步体现。

除了坚持“双轮驱动”战略，近年来新城也在尝试一些其它层面业务的多元化转型。早在2018年初，新城启动了“创新加速器”项目，通过开放集团丰富多样的线下场景资源，招募来自全球顶尖的高科技创新企业，推动最新技术与新城各业态的融合、创新、共赢，在坚持住宅和商业主营业务的基础上，推动公司业务的发展或延伸。

2018年6月和9月，公司已经开展了2期“创新加速器”项目路演，涉及无人零售、智能化楼宇改造、人工智能应用、商业大数据决策分析等诸多领域。随后，一批优秀项目得到快速试点应用。目前，包含自主品牌商用清洁机器人、无人便利店、智能灯光节能系统及智能监控系统等在内的项目，已于新城控股总部大楼和部分已交付的项目上成功落地。

今年，新城将继续推进“创新加速器”项目，届时更多具有创新特色和商业价值的项目，将相继涌现和落地。