土拍祭出“限房价” 利器:“双限双竞”项目过得如何?

土拍祭出“限房价” 利器:“双限双竞”项目过得如何?

2019年08月06日 11:26:58
来源:证券时报网

今年上半年,全国多座城市的土地市场活跃,也出现了许多土拍新规调整。

继湖州、丽水等城市之后,杭州成为浙江省内又一个“限房价”出让土地的城市。其实,“限房价”已经不是土拍新招,一些城市“限房价”土拍之后的项目已经入市,这些被“限制”的项目到底给当地楼市带来哪些影响?

近日,浙江省土地使用权网上交易系统发布多宗地块挂牌出让公告,流传已久的杭州土拍新规靴子落地。在目前“限地价 竞自持”基础上,杭州将在开发商竞得土地前就约定入市价格,地块价格指标除土地出让起价、封顶价,还包括未来新房毛坯销售均价、毛坯最高单价及最高精装标准。

以主城区望江单元SC0402-R21/B-02、03、04地块为例,总起价94.2亿元,这将是杭州招拍挂历史上单宗起价最高的地块。公告规定,该地块未来商品住宅毛坯销售均价不高于每平方米63800元,且毛坯销售最高单价不高于每平方米70180元,精装标准不高于每平方米6000元。

此次土地新规出台的背景是杭州土地市场的“热闹”。市场数据显示,截至6月26日杭州上半年最后一战,杭州土地出让金额高达1375亿元,虽然仅低于2018年同期的1420亿元,但仍然领跑全国土地市场。

在土地出让时就将未来房价锁定在全国范围内,北京、深圳、苏州、长沙等一、二线城市均出台过类似土地竞买规则。

早在2016年12月,深圳坪山、大鹏的两幅住宅用地在深圳土地交易中心公开挂牌出让,本次出让土地首次采用“双限双竞”模式,限销售房价和成交地价、竞成交地价和人才住房面积。

其中,坪山G11314-0092地块共有14位竞买人参与竞拍,举牌起始价为17.5亿元,最终竞得者为碧桂园,楼面价为每平方米2.24万元。该宗地上商品房销售有限价规定,未来销售均价须低于周边同类项目届时备案均价的90%且不高于每平方米3.06万元,最高销售单价不得高于每平方米3.23万元。

大鹏G16506-0144宗地挂牌起始价为5.2亿元,最终由当时保利“马甲”东莞中骏房地产开发有限公司以最高价6.8亿元竞得,剔除人才住房面积,楼面价为每平方米1.73万元。

记者调查发现,坪山G11314-0092地块随后“变身”为坪山碧桂园凤凰国际公馆,在去年10月开盘。营销中介告诉记者,目前该项目仍有部分三房和四房单位在售,均价每平方米31000元左右,装修另计,购买该项目的业主在取得不动产登记证书之日起5年内不得转让。有购房者告诉记者,价格相对较低是该项目的一大优势,但目前的地段和配套仍有待提高。而在最近,恒大在坪山区的一处新项目也主打“低价”,开盘价格不到每平方米4万元。

大鹏地块随后“变身”保利香槟苑24季项目,市场消息指出,去年底该项目开盘当天的去化率约为22%。营销中介告诉记者,目前该项目也仍有部分单位在售,均价在每平方米25000元左右,购买此项目的多数为附近原居民。

“双限双竞”项目纷纷入市,似乎没有引起市场太大的浪花。深圳中原地产研究中心分析认为,上述项目主要是刚需产品,可抑制投资客炒房行为;规范土地资金市场,则可降低开发商拿地杠杆,降低潜在金融风险。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,对于限房价来说,本质上是会影响房企的经营状况,而且限制房价的过程本身也是房地产调控收紧的过程,这个时候往往也是限购和限售等政策密集出台的时候。土地交易规则调整,也需要房企积极做策略上的转型。克而瑞研究同样表明,各类土拍新规调整在一定程度上可以减少地价的盲目追高,短期内缓解地市高热现象,但并未对市场长期走向产生实质性作用。被挡在门外的企业仍然希望入场,地价上涨诉求不会因为土拍规则调整而消弭。