土拍祭出“限房价” 利器：“双限双竞”项目过得如何？

今年上半年，全国多座城市的土地市场活跃，也出现了许多土拍新规调整。

继湖州、丽水等城市之后，杭州成为浙江省内又一个“限房价”出让土地的城市。其实，“限房价”已经不是土拍新招，一些城市“限房价”土拍之后的项目已经入市，这些被“限制”的项目到底给当地楼市带来哪些影响？

近日，浙江省土地使用权网上交易系统发布多宗地块挂牌出让公告，流传已久的杭州土拍新规靴子落地。在目前“限地价 竞自持”基础上，杭州将在开发商竞得土地前就约定入市价格，地块价格指标除土地出让起价、封顶价，还包括未来新房毛坯销售均价、毛坯最高单价及最高精装标准。

以主城区望江单元SC0402-R21/B-02、03、04地块为例，总起价94.2亿元，这将是杭州招拍挂历史上单宗起价最高的地块。公告规定，该地块未来商品住宅毛坯销售均价不高于每平方米63800元，且毛坯销售最高单价不高于每平方米70180元，精装标准不高于每平方米6000元。

此次土地新规出台的背景是杭州土地市场的“热闹”。市场数据显示，截至6月26日杭州上半年最后一战，杭州土地出让金额高达1375亿元，虽然仅低于2018年同期的1420亿元，但仍然领跑全国土地市场。

在土地出让时就将未来房价锁定在全国范围内，北京、深圳、苏州、长沙等一、二线城市均出台过类似土地竞买规则。

早在2016年12月，深圳坪山、大鹏的两幅住宅用地在深圳土地交易中心公开挂牌出让，本次出让土地首次采用“双限双竞”模式，限销售房价和成交地价、竞成交地价和人才住房面积。

其中，坪山G11314-0092地块共有14位竞买人参与竞拍，举牌起始价为17.5亿元，最终竞得者为碧桂园，楼面价为每平方米2.24万元。该宗地上商品房销售有限价规定，未来销售均价须低于周边同类项目届时备案均价的90%且不高于每平方米3.06万元，最高销售单价不得高于每平方米3.23万元。

大鹏G16506-0144宗地挂牌起始价为5.2亿元，最终由当时保利“马甲”东莞中骏房地产开发有限公司以最高价6.8亿元竞得，剔除人才住房面积，楼面价为每平方米1.73万元。

记者调查发现，坪山G11314-0092地块随后“变身”为坪山碧桂园凤凰国际公馆，在去年10月开盘。营销中介告诉记者，目前该项目仍有部分三房和四房单位在售，均价每平方米31000元左右，装修另计，购买该项目的业主在取得不动产登记证书之日起5年内不得转让。有购房者告诉记者，价格相对较低是该项目的一大优势，但目前的地段和配套仍有待提高。而在最近，恒大在坪山区的一处新项目也主打“低价”，开盘价格不到每平方米4万元。

大鹏地块随后“变身”保利香槟苑24季项目，市场消息指出，去年底该项目开盘当天的去化率约为22%。营销中介告诉记者，目前该项目也仍有部分单位在售，均价在每平方米25000元左右，购买此项目的多数为附近原居民。

“双限双竞”项目纷纷入市，似乎没有引起市场太大的浪花。深圳中原地产研究中心分析认为，上述项目主要是刚需产品，可抑制投资客炒房行为；规范土地资金市场，则可降低开发商拿地杠杆，降低潜在金融风险。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对于限房价来说，本质上是会影响房企的经营状况，而且限制房价的过程本身也是房地产调控收紧的过程，这个时候往往也是限购和限售等政策密集出台的时候。土地交易规则调整，也需要房企积极做策略上的转型。克而瑞研究同样表明，各类土拍新规调整在一定程度上可以减少地价的盲目追高，短期内缓解地市高热现象，但并未对市场长期走向产生实质性作用。被挡在门外的企业仍然希望入场，地价上涨诉求不会因为土拍规则调整而消弭。