白皮书透露信号：北京将从四方面进行楼市调控

张达

券商中国

中央政治局会议为下半年房地产调控定调后，各地楼市调控走向备受关注，特别是有全国楼市风向标之称的北京。 

8月2日，北京市住建委发布了《北京住房和城乡建设发展白皮书（2019）》（简称《白皮书（2019）》），这里对北京下一步楼市调控走向给出了明确答案。

其核心导向是，坚持“房住不炒”定位，保持调控政策的连续性和稳定性，以稳地价稳房价稳预期为目标，坚决抑制投资投机性购房需求，逐步形成符合本市特点、适应市场规律的房地产调控长效机制。

对此，接受券商中国记者采访的业内人士认为，北京房地产调控是全国最有力度的代表，各种调控政策创新不断，特别是供应结构的改变，使得北京楼市持续平稳，房价保持平稳趋势不变。7月市场进入“超稳态”阶段，这也将是下半年的市场主基调，在供应井喷下，房价平稳可期。 

北京将从四方面进行楼市调控

根据《白皮书（2019）》，北京下一步将从四方面进行楼市调控。

一是保持房地产市场调控的连续性和稳定性。

以稳地价稳房价稳预期为目标，坚决抑制投资投机性购房需求，逐步形成符合本市特点、适应市场规律的房地产调控长效机制。

坚持规划引领，结合经济社会发展水平、住房供需状况、人口变化情况，科学编制全市、各区住房专项规划。继续完善一二三级市场监管体系，强化市场运行情况监测，主动解读政策和市场形势，合理引导社会预期。供给侧和需求端同时发力，加大商品住房供应力度，推进已拿地商品住房项目尽早开工，形成有效投资，加快入市供应。 

二是规范房地产市场秩序。

规范新建商品房销售场所、机构、人员等的管理措施。

简化房屋交易流程，利用“互联网+”手段，实现存量房屋买卖从交易、缴税到登记“一网通办”。取消企业间存量非住宅房屋买卖网签，提高交易效率。推动《北京市房地产经纪管理办法》规章立法进程，完善经纪行业管理政策法规体系，建立多部门守信联合激励和失信联合惩戒制度。强化联动监管，完善信息共享、综合执法等工作机制，保持执法高压态势，全流程规范开发、销售、中介等行为。 

三是加快培育发展住房租赁市场。

健全住房租赁体制机制，发展规范房屋租赁管理机构，完善房屋租赁政策法规，发布住房租赁合同等系列示范文本，研究制定进一步规范住房租赁市场的政策措施，继续推动《北京市住房租赁条例》立法工作，为住房租赁市场长远健康发展提供法治保障。

多渠道增加租赁房源供应，鼓励住房租赁企业开展规模化经营，促进长期租赁市场稳健成长，加快推进集体土地租赁住房建设和租赁型职工集体宿舍改建。完善住房租赁监管和服务平台，不断提高住房租赁登记备案率，为承租人办理公共服务事项提供更高效、便捷的服务。加大对房地产中介机构、住房租赁企业和信息发布平台等市场主体的监管力度，规范租赁服务行为，完善服务标准，提升服务水平；推动建立住房租赁公益律师队伍，完善多渠道租赁纠纷调处机制，让群众租得放心、住得安心。 

四是不断提升既有房屋居住品质。

开展普通地下室综合整治，实时保持散租住人动态清零，研究清空后普通地下室再利用的政策和办法，完善普通地下室长效管理机制。

继续推进“疏解整治促提升”，做好群租房和出租大院综合治理。推进老旧小区综合整治，完善整治资金模式，出台资金补助政策，推动建立老旧小区物业管理长效机制。加强物业管理法制建设，起草《北京市物业管理条例》（草案），推动物业管理立法取得实质性进展。

2018年北京楼市成交量增价稳

《白皮书（2019）》对去年北京楼市调控情况进行了全面的总结。

2018年，北京坚持“房住不炒”定位，继续严格执行各项调控措施，遏制炒房、保护刚需。大力增加住房供应，满足普通居民家庭购房需求，商品住房成交量增价稳。

2018年，北京全市新建商品住房上市984.1万平方米、8.46万套，同比分别增加87.9%、102.4%。其中，共有产权住房项目上市2.58万套。剔除共有产权住房后，商品住房5.88万套，占全市新建商品住房供应总量的69.5%。 

从上图可以明显看出，2018年北京新建商品住房供应量大幅增加。在这样的背景下，成交量也有所增加，价格则保持稳定。

2018年，北京全市商品住房成交19.8万套，同比增加11.9%。其中，二手住房、新建商品住房分别成交15.2万套、4.6万套，同比分别增加13.4%、7.0%，二者之比为3.3:1，较上年小幅增大，二手住房继续占据交易市场主导地位。交易市场以首套、本地购房以及中小户型住房成交为主。从成交价格看，年内各月新建商品住房同比、环比价格指数基本稳定，二手住房同比、环比价格指数总体有所下降。

据国家统计局发布的70个大中城市住宅销售价格指数，2018年1-10月份，北京全市新建商品住房价格指数环比涨幅保持在-0.3%～0.2%之间，11月、12月分别上涨0.6%、1%；上半年各月同比涨幅持续下降，下半年以来有所上涨，12 月份同比上涨2.3%。1-12月份，全市二手住房价格指数环比涨幅保持在-0.6%～0.4%之间，12月份下降0.2%，连续4个月下降；同比自2017年10月以来，连续15个月下降，12月份下降1.9%，其中受2017年“317”政策影响，3、4月份二手住房同比降幅最大，分别下降6.8%、6.9%。

从新建商品住房销售价格变动看，四个一线城市中，北京、上海新建住房环比、同比变化幅度不大，价格相对较稳，深圳前4个月新建住房同比变化幅度稍大但维持在4%以内。广州新建住房售价变动相对明显，后4个月售价同比上涨较快，12月涨幅达到8.3%。

从二手住房销售价格变动看，四地价格环比变动都较小，年内价格基本保持了稳定。四地在价格同比变化上发生了分化，北京、上海二手住房售价同比基本呈下降状态，北京降幅更为明显；深圳、广州二手住房售价同比都在上升，深圳2月-12 月同比涨幅都在4%以上。

未来北京房价仍将保持平稳

在历年全国楼市调控中，北京是政策力度最大、执行最严的城市，调控效果也最明显。2018年对北京楼市影响最大的政策是9月出台的史上最严住房公积金贷款新政，执行“认房又认贷”，提高首付比例，将贷款与缴存年限挂钩，每缴存一年可贷10万元，缴存12年可以贷到最高的120万元，这对投资投机性购房行为起到了抑制作用。与此同时，北京还开展治理房地产市场乱象专项行动，对投机炒房、中介和开发企业违规违法行为、虚假房地产广告等乱象，实施重点打击、联合惩戒，从而规范市场交易环境。

今年上半年，北京楼市延续了去年底的降温趋势，目前的最新情况如何？

中原地产研究中心统计数据显示，7月，北京新建住宅合计签约达到了4836套，这是2016年10月以来的最高值，创3年来新高，同比上涨幅度达到了140%；二手房住宅成交12744套，与6月基本持平。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐接受券商中国记者采访时表示，7月北京二手房市场延续“低波动”趋势，网签量结束了连续三个月的下降。北京链家二手房实时成交环比下降4%，7月成交均价为62190元/平方米，环比下跌0.1%，同比下跌0.9%。多个口径多个维度的数据波动都很小，市场进入“超稳态”阶段，这也将是下半年的市场主基调。

许小乐认为，7月市场有触底迹象，预计8月成交量稳中有升。“从需求端来看，客户成交周期缩短1.2天，释放速度略有加快；且新增客源止降回升，环比增加7.1%，预计8月市场将仍表现出平稳状态，成交量略高于7月（绝对量在历史水平处中下，1.2万套-1.5万套），月度环比价格波动稳定在2%以内。”他对券商中国记者说。

对于北京楼市未来走势，中原地产首席分析师张大伟对券商中国记者表示，北京房地产调控是全国最有力度的代表，各种调控政策创新不断，特别是供应结构的改变，使得北京楼市持续平稳，房价保持平稳趋势不变。北京调控和其他城市重“控”不一样的是，北京重“调”，调市场结构，调市场需求。北京对保障体系的建立也有创新，对于公租房人脸识别、人才住房、共有产权房等都在全国率先试点。从未来趋势看，北京房价的平稳可以预期，供应井喷下，刚需得到满足，租赁市场也相对稳定。