锦和商业第6次冲击IPO:屡战屡败 平安撤资

锦和商业第6次冲击IPO:屡战屡败 平安撤资

2019年08月21日 07:20:00
来源:斑马消费

斑马消费 沈庹

这已经是锦和商业第6次向A股发起冲击了。2014年以来年年披露IPO招股书,2016年、2017年两度“上会”被否,上市之路异常坎坷。

而今卷土重来,运营物业存在瑕疵,业绩严重依赖关联公司,流动性压力较大,股权转让迷局,二股东平安等外部资本撤退等等,各种问题均没有得到解决,锦和商业上市之路胜算几何?

流动性压力持续

8月16日,上海锦和商业经营管理股份有限公司(简称“锦和商业”)再度披露IPO招股书,拟登陆上交所募资8.28亿元,主要用于偿还银行贷款并补充流动资金。

作为一家文化创意产业园区运营商,截至2019年6月底,公司承租运营的项目共24个,可供出租的物业面积约53万平方米,参股运营项目2个,受托运营项目2个。

2016年-2018年,锦和商业营业收入分别为5.30亿元、6.44亿元、8.00亿元,归属净利润分别为1.00亿元、1.18亿元、1.77亿元,2019年上半年,营业收入和归属净利润分别为4.07亿元、7821.17万元。

公司的商业模式很简单,把写字楼或是旧厂房租下来,改造成文化创意产业园,租给企业办公。

公司旗下最大的项目——越界创意园,原为上海金星电视机总厂,地处上海市徐汇区田林地区。公司将老厂区打造为8.2万平米的创意空间,2008年5月开始对外运营。

2018年,公司为该项目向物业方支付租金3991.04万元,但获得的营业收入高达1.84亿元、毛利润高达1.08亿元。

只是作为“二房东”的话,公司的核心竞争力何在?2017年11月,锦和商业二度“上会”,发审委就重点关注了定价合理性的问题。

不过,即便只是作为一个“二房东”,公司的流动性压力也非常大。

在所有的报告期末,公司流动资产均远低于流动负债。截至2019年6月底,公司流动负债为4.95亿元/其中银行借款余额为1.66亿元,营运资金(营运资金=流动资产-流动负债)为-2.04亿元。

所以,公司急着上市募资,计划将其中的6.75亿元,用于偿还银行贷款并补充流动资金。

多处物业存在瑕疵

截至2019年6月,锦和商业已承租运营的24个园区项目中,9个园区承租的建筑物所在土地为物业产权方以划拨方式取得,16个园区(含部分园区的土地为物业产权方以划拨方式取得)承租的建筑物所在的土地使用权实际使用情况与规划用途不一致。

其中,截至目前,仍然有越界X2·创意空间、越界·康桥坊等项目未取得产权证书。

另外,公司部分项目所在物业,存在法律纠纷。

公司全资子公司苏州创力(2007年2月成立)向苏州金属工艺厂租赁一处物业,打造为越界·X2创意街区。但是,该物业2008年3月起被上海市公安局因一起经济犯罪案件而查封。该查封状态现在仍处于持续中,越界·X2创意街区目前也仍然在营业。

报告期内,公司多次因安全隐患受到有关部门的行政处罚。

2016年5月,上海徐汇市场监督管理局因“使用未经检验的机械式停车设备”,对公司全资子公司上海锦能徐汇分公司进行行政处罚;2017年6月,上海宝山市场监督管理局因“使用未经定期检验的乘客电梯”,对公司全资子公司上海锦能进行行政处罚。

报告期内,公司名下有7起诉讼,几乎全部为租赁纠纷。其中,有3起发生在2019年上半年,均为租赁企业起诉公司及子公司,要求返还租赁意向金、保证金,赔偿相关损失。

业务重度依赖关联方

锦和商业前身锦和有限成立于2007年5月,广电信息持股95%,虹美贸易持股5%。

广电信息,正是原A股上市公司上海广电信息产业股份有限公司,2011年12月重大资产重组后更名为百视通,2015年吸收合并上海东方明珠(集团)股份有限公司后更名为东方明珠(600637.SH);虹美贸易同样是国资背景,背后乃是徐汇区和虹梅街道。

2007年开始,经过一系列增资和股权转让,广电信息和虹美贸易完全退出,郁敏珺持股90%的锦和投资于2011年12月成功掌控锦和商业100%股权。

之后,公司实际控制人郁敏珺一边通过并购重组扩大公司业务版图,一边对外融资储备弹药。

锦和系的园区运营项目公司上海锦羽、上海锦翌、上海锦瑞、上海锦长、和矩商务、苏州创力注入到锦和商业。公司还对外收购了上海数娱、史坦舍、劲佳投资、上海力衡等项目公司。

2012年1月,锦和商业引入平安创新资本、华映资本等外部投资者,着手IPO事宜。

锦和商业的控股股东锦和投资,旗下有大量的商办物业,出租给公司进行文化创意产业园区运营。

比如说,公司旗下最大的项目,越界创意园,该物业方广电浦东,正是锦和投资的附属公司。该项目获得的营业收入占公司2成,毛利占公司三分之一——公司业绩对关联方存在重大依赖。

IPO屡战屡败平安撤资

这已经是锦和商业第6次发起IPO冲击了。

从2014年开始,公司每年都会向证监会提交IPO招股书,不仅募集资金和募资项目年年调整,连保荐券商、律师事务所和资产评估机构都换了好几轮。

国信证券、华西证券、中信建投证券轮番上阵,律所聘请过德恒和国枫,资产评估先是银信,后来换成众华,只有立信会计师事务所服务到现在。

2016年3月和2017年11月,公司两次“上会”,均被否。其原因不外乎以下几种:运营物业存在瑕疵;广电信息股权转让存疑;关联交易频繁;财务压力大;高层人员变动频繁等。

因为IPO屡战屡败,投资方也不等了,撤资。

2012年,平安创新资本斥资近亿元获得锦和商业10.56%的股份,成为公司二股东。2018年2月,平安创新资本将所持全部股份以1.74亿元的对价转让;在此之前,玮弘投资、上海星憾等多名股东也转让股份退出。

引入投资及投资撤出过程中,锦和商业股份定价差距较大,曾引起媒体的广泛关注。

2019年8月,锦和商业卷土重来,披露IPO招股书,上述问题都没有解决的情况下,再度向上交所发起冲击,能否如愿?