央行发布新规，房贷利率彻底变了！专家解读： 房贷价格更加市场化了

新LPR机制带来了利率下行的预期，但房贷可能会是个例外。

8月25日下午5点18分，央行通过官网发布公告，宣布从10月8日开始全面调整房贷利率计算方式！

对于大家最为关心的房贷利率价格问题，新政明确：定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为 4.85% ）；

二套 个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算 为5.45% ）， 与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。

同时，人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。

此前的8月17日，央行宣布全面改革中国的利率制度，推出了“贷款市场报价利率（LPR）”。这意味，房贷利率看央行公布的“贷款基准利率”的时代终结了，以后新增贷款都要看LPR。

央行新规有哪些要点？

实施时间：

自2019年10月8日起。

定价办法： 以最近一个月相应期限的贷款市场报价（LPR）利率为定价基准加点形成。

重定价周期：重定价周期最短为1年。

区别信贷政策：首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率；二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点；商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点；公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

因城施策：人民银行省一级分支机构应按照 “因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

专家解读： 房贷价格更加市场化了

著名财经金融评论家余丰慧点评， 这是房贷价格更加市场化的体现。

那么，什么是LPR利率呢？贷款基础利率（Loan Prime Rate，简称LPR）是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。

贷款基础利率的集中报价和发布机制是在报价行自主报出本行贷款基础利率的基础上，指定发布人对报价进行加权平均计算，形成报价行的贷款基础利率报价平均利率并对外予以公布。

过去是央行在上海银行间拆借市场公布一个一年期贷款基准利率参考值，然后商业银行参考定价自己的贷款利率。现在商业银行可以根据自己不同档次和种类的最优质客户平均利率基础上上下浮动确定房贷利率。

更加市场化了，商业银行定价权提高，借款人也可以货比三家选择最适合自己的银行选择房贷。

中国人民大学重阳金融研究院副院长董希淼点评道:

以5年以上贷款利率为例，原基准利率为4.9%，现LPR为4.85%——首套房贷若不加点，比基准利率低5个基点（目测加点可能性高）；二套房贷加60个基点后为5.45%（4.85%+0.6），约为基准利率上浮11%。

他还谈到，

这是全国统一的最低要求。

央行省级分支机构将按照“因城施策”原则，根据当地房地产市场形势变化，确定各地首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限，

预计多数地区个人住房贷款的实际利率将会有所上升。

中国银行主管研究员周景彤点评道：

第一，目的在于和LPR报价机制紧密衔接，同时突出住房贷款的行业特点和政策导向。

第二，新老划断

，新发生商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。

第三，利率从高。

首套房商贷不得低于定价基准，二套房商贷不得低于定价基准加点60个基点，体现了“房住不炒”、从紧从严的政策导向。

第四，重新定价。

周期最短为1年，这个与以往政策一致，但重新定价时以当月市场报价利率为定价基准。未来房贷利率会更加突出体现地域性、货币政策和各银行的信贷策略，不同地区、不同客户和不同时期房贷利率的差别会更大。

中国人民银行副行长：

“房住不炒”定位不能偏离

对于该政策，人民银行副行长刘国强上周就表示，要坚决贯彻落实7月30日中央政治局会议的要求，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段，确保差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率基本稳定。

金融行业应当注意，“房住不炒”的定位不能偏离，同时，避免把房地产工具化。

刘国强当时就明确： “有一点是肯定的，房贷的利率不下降。”

从新发布的房贷政策来看，人民银行强调不得突破利率下限，明确加点水平，并强调因城施策。可以明确的是，这个新政不会让新LPR机制下的房贷利率出现明显下降。

重要的事情再说一遍！10月8日实施房贷利率新政之后，至少在短期里，不会导致房贷利率下降！

券商研报：

优质企业多会受益

据国开证券研报显示，新LPR设计将导致银行竞争将加剧，使优质企业多受益：

1、本次LPR改革是利率市场化的具体体现，主要在于降低实际利率中的风险溢价部分。

早在一季度时，易纲行长曾表示未来降低实际利率主要是通过降低风险溢价部分，利率市场化改革就是通过“利率并轨”消除垄断性因素，从而更准确地进行风险定价。 本次改革后，由于此前的一些隐性因素被打破，风险溢价有望跟随下降。

2、商业银行经营压力有所加大，需央行后续进一步呵护。

LPR改革后，一方面商业银行对企业的定价权弱化，大型企业在获得贷款时的议价空间将会随之加大； 另一方面，考虑到1年期MLF是当前商业银 行获得中期流动性的最重要渠道，当其利率成为贷款基准后，央行亦将从“量价”两方面加强对商业银行的政策约束。 由于LPR改革一定程度加剧了商业银行经营压力，如果央行不跟进一定举措，则可能将会出现商业银行惜贷现象，因此后续降准置换MLF以及TMLF的重要 性将会更加凸显。

3、降成本效果或在中期显现。

本次LPR改革仅是利率市场化改革中的一步，其政策效果可能要中期才能显现。 LPR不论从报价还是MLF可得性来说仍然针对的是大行，中小银行流动性的可得性并未得到有效改观，流动性分层下其仍然面临着信用风险反复的可能，如果其通过LPR加点来覆盖这一成本，那么短期对实体降成本影响或将有限。

4、债市对MLF后续调整将更为敏感。

央行出台此政策，市场将很容易强化利率进一步下行的预期，因此短期看对债市构成进一步利好。 但同时需要注意，市场对MLF后续的调整将更为敏感，如果央行调降公开市场利率，则短端利率空间打开，那么后续长端利率仍将存在下行空间； 如果这一预期落空，则利率存在反弹可能。

民生银行首席研究员温彬曾表示，在流动性充裕合理的背景下，银行的资金面比较宽裕。 在MLF一年期的利率不变的情况下，加点形成的LPR一年期的利率，应该会比目前的LPR有所下降。 LPR一年期回落以后，新发放贷款的实际利率也可能有所下降。

通过此次利率市场化改革和利率并轨的实现，最终会降低企业融资成本。

附：新规全文

为坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，现就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜公告如下：

一、自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。 加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。

二、借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。

三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

四、人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

五、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。

六、银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务，依法合规保障借款人合同权利和消费者权益，严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务，确保相关工作平稳有序进行。

七、2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。

八 、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

中国人民银行有关负责人就个人住房贷款利率答记者问：

1.公告发布的背景是什么？

个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR，以更好地发挥市场作用。 同时，个人住房贷款利率也是房地产市场长效管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要内容。为落实好“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，确保定价基准平稳有序转换，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，人民银行发布公告，明确个人住房贷款利率调整相关事项。

2.改革后个人住房贷款利率如何定价？

改革后，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中，LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。

3.确定定价基准时，相应期限如何理解？

目前，LPR有1年期和5年期以上两个期限品种。1年期和5年期以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准，1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准，可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。参考基准确定后，可通过调整加点数值，体现期限利差因素。

4.什么是利率重定价？

利率重定价是指，贷款银行按合同约定的计算方式，根据定价基准的变化确定形成新的贷款利率水平。公告明确个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定，最短为1年，最长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。

5.对于居民家庭有什么影响？

公告主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%），与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。同时，人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。

6.何时实施？

2019年10月8日是定价基准转换日。 在此之前，贷款银行需修改贷款合同，改造升级系统，组织员工培训，同时，采取各种方式为客户做好宣传解释工作，以确保转换过程平稳有序。2019年10月8日前，已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。