央行房贷新规全解读：楼市调控趋严，这类人买房成本提高了！

凤凰网财经8月25日讯，8月17日央行宣布实施LPR机制改革，8月25日，央行再度发布公告，就住房贷款如何适应LPR机制作出了详细说明。

央行表示，要坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益。

具体内容如下：

自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。

借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。

首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。

银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务，依法合规保障借款人合同权利和消费者权益，严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务，确保相关工作平稳有序进行。

2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。

商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

针对这项政策，多位房地产行业专业人士向凤凰网财经进行了详细解读：

一、短期来看极少数最优质客户购房成本将有所上升，但对绝大部分购房人来说影响不大

融360大数据研究院分析师李万赋认为，根据这个调整规则，暂时以8月20日发布的首期新LPR计算，10月8日后新发放的住房个贷，首套房的利率不低于4.85%，二套房不低于5.45%；

此前，按照显性或者隐形规定，一般首套房贷利率不低于基准利率的9折，二套房一般不低于基准利率的1.1倍，由此计算出来的数值分别为4.41%和5.39%。

简单对比这两组数值，可发现首套房贷最低利率将由4.41%上升到4.85%，二套房贷最低利率贷将由5.39%上升为5.45%。如果10月8日之后的LPR大致维持目前的水准，那么理论上来讲，最优质的新发放房贷借款客户的购房成本将有所上升。

不过，根据融360大数据研究院发布的35城市最新房贷利率数据来看，在首套房方面执行首套房贷9折乃至9.5折的城市已经非常之少，7月份只有上海的首套利率为4.84%，低于4.85%，35城市的平均首套利率则为5.44%，显著高于4.85%。

二套房方面，7月份也仅有杭州（5.42%）、天津（5.41%）两个城市低于5.45%，35城市的平均首套利率则为5.76%，同样显著高于5.45%。同时，最近几个月来，无论是首套房还是二套房，35城的平均利率都呈微弱上行趋势。

因此，李万赋认为，央行根据LPR新基准进行的房贷利率调整，其指向性非常明显，就是坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，保持个人住房贷款利率水平基本稳定。从短期的实际利率水平来看，它仅会对极少数最优质的客户产生轻微影响，对绝大部分购房人来说，影响不大。

二、日后首套房贷利率有降低的可能

如果LPR利率下调，根据央行的这一规定，首套、二套房贷的最低利率自然也会随之下调，中原地产首席分析师张大伟分析认为，对于当下房地产按照贷款市场看，首套房贷利率过高，大部分执行的利率都在5.39%以上，从政策预期看，首套房利率后续有降低的可能。

李万赋则认为，首套房房贷最低利率确有下调可能，但实际发放的利率还会受调控政策、银行信贷资源的影响，预计执行利率短期内很难出现显著的、普遍性下降。

三、全国二套房房贷利率全面提升，楼市调控趋严

如是金融研究院高级研究员杨芹芹表示，从短期来看，整个定价机制发生变化之后，对于房地产来说，宏观调控变得更严。

诸葛找房副总裁苑承建也表示，全国二套房房贷利率全面提升，而且未来一段时间，二套房利率可能会呈现上升趋势，将对房地产市场销售将会产生一定的抑制作用。

四、房贷新规意在引导资金进入实体经济

杨芹芹表示，LPR改革是今年新推出来的一个机制，主要是为了推进利率市场化。传统的降息方式比较像“大水漫灌”，后遗症相对较多，而LPR改革，属于具有引导性的“变相降息”， 既能降低实体企业的融资成本，又不会让资金违规流向楼市。

交行金融研究中心首席金融分析师鄂永健也表示，利率新政有利于在推动企业贷款利率下降的同时，避免房地产市场过热，充分体现了不以房地产作为短期刺激经济手段的意图。