锦和商业六闯IPO:项目频变 难甩“二房东”形象
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锦和商业六闯IPO:项目频变 难甩“二房东”形象

2019年09月03日 17:47:17
来源:凤凰网财经

2019年8月16日,证监会网站第六次披露了上海锦和商业经营管理股份有限公司(以下简称“锦和商业”)的招股书。据招股书,锦和商业此番冲击IPO,拟公开发行股份不超过9,450万股,不低于发行后总股本的10%。

值得注意的是,此次锦和商业拟投入募集资金8.28亿元,分别用于越界金都路项目、智慧园区信息服务平台建设项目、偿还银行贷款及补充流动资金,其中仅偿还银行贷款及补充流动资金一项拟投入6.75亿元,占募集资金的81.52%。

六度冲击IPO的锦和商业,能否如愿叩开资本市场的大门?又有哪些问题值得关注?

曾因违反土地政策被否 今难甩“二房东”形象

锦和商业IPO第一次被否原因为,有13个园区项目的土地使用权实际使用情况与规划用途不一致,并且存在9个园区的土地性质为划拨土地的情形。第二次被否则是在土地使用合规性问题上,又增加了财务真实性及大股东依赖性方面的原因。

最新招股书显示,导致锦和商业前两次被否的主要问题仍然存在,特别是土地使用权及物业合规性问题。而锦和商业主要采用“承租运营”的经营模式,通过租别人的物业,改造后再出租给第三方使用,或难改“二房东”形象。

多年旧题难解 募投项目频变

矢志不渝要做“二房东第一股”的锦和商业再度向A股市场发起冲刺,堪称是A股IPO常客,但一直存在的问题尚未得到解决,多个园区土地使用权实际使用情况与规划用途不一致,还有部分项目物业存在法律纠纷。

另外多年来锦和商业每次闯关IPO,募投项目都会变更,但补充流动资金及偿还银行贷款却没有变。因此令人担忧的是,一旦公司IPO上市成功,所募资金很可能不会真正投入到募投项目中。

物业存瑕疵 原第二大股东平安撤资

截至2019年6月,锦和商业已承租运营的24个园区项目中,9个园区承租的建筑物所在土地为物业产权方以划拨方式取得,16个园区(含部分园区的土地为物业产权方以划拨方式取得)承租的建筑物所在的土地使用权实际使用情况与规划用途不一致。

2012年,平安创新资本斥资近亿元获得锦和商业10.56%的股份,成为公司二股东。2018年2月,平安创新资本将所持全部股份以1.74亿元的对价转让;在此之前,玮弘投资、上海星憾等多名股东也转让股份退出。

以非流动资产为主 流动比率、速动比率均低于1

锦和商业的资产以非流动资产为主,比重占资产总额接近80%。一般重资产运营会诱发众多潜在的问题,比如资产难以变现、现金流易于短缺等。从锦和商业的流动比率及速动比率或可见端倪。2016-2018年及2019年上半年,锦和商业的流动比率分别是0.21、0.26、0.49和0.59,速动比率分别是0.15、0.19、0.41和0.49,均远低于1。如若经济形式、市场需求等朝着不利方向发展,诱发客户大规模集中到期退租且公司未能合理安排资金周转,将对锦和商业的短期偿债能力造成不利影响。

此前反馈文件里证监会关注关联业务、诉讼等

锦和商业前次IPO收到证监会首次公开发行股票申请文件反馈意见,反馈意见从规范性和信息披露两方面提出24个问题。包括与关联方的关联交易价格是否公允、利润对关联方是否存在重大的依赖并存在租金减免或其他利益输送行为、控股股东及董监高等对外投资是否存在与锦和商业利益冲突的情形等问题。