三城市未来房贷利率或上升 苏州、南宁首套房贷利率破6%

根据融360大数据研究院监测数据显示：2019年8月，全国首套房贷款平均利率为5.47%，环比上涨了3BP；二套房贷款平均利率为5.78%，环比上涨2BP，相当于在目前的5年期LPR水平上分别加了62个BP和93个BP，均远高于新政规定的利率下限。2019年8月，首套房方面，17城市房贷利率水平本月有所上涨。一线城市中，8月广州地区首套房贷款利率平均水平环比上涨了4BP，其他城市维持上月水平不变；二线城市中，苏州、无锡、沈阳、长沙四城实现三月连涨，沈阳本月涨幅高达23BP。综合来看，与6、7月相比，2019年8月，房贷利率上涨趋势的覆盖城市数量和上涨幅度，均呈现出上升的态势。

全国房贷利率普涨

融360大数据研究院监测的35个城市共533家银行分（支）行中，除停贷银行外，共有19家银行首套房利率水平仍低于4.85%，116家银行的二套房贷款利率水平低于5.45%。房贷新政实施后，这些银行都必须上调自己的房贷利率水平，进而会带来大量城市房贷利率水平的进一步上涨。

目前已经有部分地区部分银行对新增房贷采取LPR方式报价，但报价方式调整对实际房贷利率的影响不大。近期,央行降低存款准备金率，将带来银行融资成本的下降。但不管是降准措施，还是LPR新报价机制的推出，最终都是期望通过银行传导可以降低贷款实际利率。政策层面明确提到不把房地产作为短期经济刺激的手段，而且监管层对资金围堵力度之大，违规检查之严的程度远超以往。短期来看，这轮政策主要是为了降低实体企业的融资成本，房贷利率下降的可能性不大。

2019年8月，全国首套房贷平均利率最低10城市的名单没有发生变化，上海依然是全国最低，为4.84%，其次是厦门、天津和乌鲁木齐，深圳目前位列第五，首套房贷的平均利率是5.17%。二套房贷平均利率最低10城市中，厦门最低，二套房平均贷款利率水平为5.39%，天津次之，为5.41%。

按照个人房贷新政的规定，上海地区的首套房平均贷款利率低于目前规定下限（4.85%）；厦门、天津地区的二套房平均利率水平低于规定下限（5.45%），后续，这几个城市的房贷利率整体水平势必会有一波上涨。

两城市首套房贷利率超6%

2019年8月，多城市再次上调房贷利率水平，但首套房贷利率水平最高10城市名单未发生变化。苏州本月利率水平环比上涨1BP，仍为最高；南宁也加入首套房贷款利率破“6”行列。排名前五的城市，参照新基准LPR来看，其利率水平的加点都超过了100BP。

35个被监测城市中，17个城市首套房贷利率平均水平有所上涨。沈阳地区涨幅最大，高达23BP，该地区上月首套房贷款利率最高水平为基准上浮10%，8月多家银行将其上调至基准上浮15%甚至20%，二套房涨至基准上浮20%-25%；济南地区在6月下调房贷利率后一直保持平稳，近期各家银行进行了一轮集中上调，带来了济南地区环比上涨18BP的涨幅；除此之外，南昌、昆明、南宁3个城市8月涨幅也在10BP以上。

9月4日，国务院常务会议指出，国内经济下行压力加大，应落实降低实际利率水平措施，及时运用普遍降准和定向降准等工具，引导金融机构将资金更多用于普惠金融。6日，央行宣布全面降准0.5%，同时对仅在省级行政区域内经营的城商行额外定向降准1%，预计释放资金约9000亿，降低银行资金成本每年约150亿元。

但需要注意的是，这次降准虽然降低了银行的融资成本，但不管是降准措施，还是LPR新报价机制的推出，最终都是期望通过银行传导可以降低贷款实际利率。综合上节提到的政策层面，明确提到不把房地产作为短期经济刺激的手段，而且资金围堵力度之大，违规检查之严的程度远超以往。短期来看，这轮政策主要是为了降低实体企业的融资成本，房贷利率下降的可能性不大。

融360大数据研究院李万赋分期，近期LPR新报价机制、个人住房贷款新政出台，未来个人住房贷款利率将会参照LPR进行定价，从理论意义上说，倘若LPR水平下降，最终会带来房贷利率水平的下降。

但首先，这只是全国统一的房贷利率最低下限水平，各省级实际执行水平还需要根据当地的房地产市场形势，进行再次加点确定当地下限，优先保证新定价机制不会给房地产市场带来刺激。另外，央行相关负责人也明确表示，房贷利率水平不下降。

整体来说，LPR只是一个中性的调控工具，用来服务政策，而非影响政策。目前虽仍处在过渡期，但已经有广州、深圳、山东等地的部分银行采取了新定价机制，部分银行实际水平和原来保持一致，即加点数值根据之前的实际房贷利率水平减当前LPR水平倒推得出；部分银行则完全依据LPR加点进行报价，但实际执行利率也和之前变化很小，多数可能是由于银行为方便管理，进行整数位加点带来的偏差，房贷利率水平将基本保持稳定，对用户利息支出不会有太大影响。

预计过渡期内，会有越来越多的银行在系统改造和合同修改完成后，开始对新增房贷使用LPR来报价。融360大数据研究院猜测，随着新定价机制的逐渐成熟，各银行普遍都会对LPR进行整数位加点，而非简单依据现有水平倒推。短期的波动不可避免，但应该都在用户的心理接受范围之内。而且，考虑到LPR未来下行的市场预期较大，房贷用户在接受新的定价模式和合同签订上也会比较顺利。