房贷利率“换锚” 预计后续5年期以上LPR调降空间不大

证券时报记者 孙璐璐

商业性个人住房贷款利率“换锚”昨日正式落地，即日起新签订的房贷合同中的利率定价基准，从贷款基准利率切换为贷款市场报价利率（LPR）。新发放的房贷利率会受到LPR、各地因城施策确定的加点下限、银行加点三方面因素影响。

个人房贷的变动事关千万家购房者的钱袋子，也是银行重要的优质资产组成。根据央行公布的数据，截至今年二季度末，个人住房贷款余额近28万亿元，占金融机构人民币各项贷款余额的比重近20%。虽然贷款利率并轨对各类贷款一视同仁，但房贷利率的调整仍有着不同于企业贷款的特殊性和敏感性。

一方面，房贷利率调整波及的影响面更广，不仅影响着利息支出，也牵动着社会对房地产市场的预期；另一方面，当前在推进贷款利率并轨的市场化改革过程中，房贷领域也需要执行“房住不炒”的政策。如何保障深化利率市场化改革的同时，又让实际利率保持平稳且满足房地产政策调控的刚性需求，考验着政策制定者的智慧。

从房贷利率新政落地的首日情况看，定价基准的切换平稳有序，对社会公众的实际影响微乎其微。对普通贷款申请者而言，选择在10月8日前签订房贷合同，还是10月8日后签订，短期内贷款实际利率并无显著变化，这主要得益于各地因城施策确定LPR加点幅度，有效保障了改革前后房贷实际利率的基本持平。如根据媒体报道，上海地区确定的首套房贷利率为在LPR基础上减20个基点，实际利率与此前的基准利率九五折相当。改革初期保持房贷实际利率的基本不变，既利于利率并轨改革的平稳推进，也利于稳定楼市预期，延续“房住不炒”的政策调控基调。

往后看，由于新发放的房贷利率主要与5年期以上LPR挂钩，LPR每月报价一次，考虑到银行中长期负债成本降幅有限，以及稳定房贷利率的需要，预计后续5年期以上LPR调降空间不大。这不仅有利于新发放房贷的实际利率保持稳定，也为后续存量房贷合同切换定价基准做好铺垫。金融领域的改革最终会影响到每个人的钱袋子，因此改革的过程中更需要力求平稳，尽可能减少短期内因改革带来的对普罗大众的冲击，相信后续不论是5年期LPR报价的变动，还是存量房贷定价基准的切换，都将以润物细无声的方式推进贷款利率的并轨。