行业寒冬之下 房多多赴美上市能否安然过冬？

美股研究社

据媒体报道，10月9日，房多多向美国证券交易委员会（SEC）递交招股书，拟进行首次公开募股（IPO）。房多多的业务主要是为买房者，卖房者，中介商，开发商等提供一个平台，同时以大数据作为技术驱动为各方提供SaaS服务。若是房多多此次能够成功上市，将成为中国产业互联网SaaS第一股。

从财务角度上看，房多多的营收，利润，对中介商的渗透率都表现不错。但却依然难以对抗链家和安居客，不管是在房源上还是技术上，房多多迄今并没有构建出独特的护城河。目前房多多虽然占据了大半的中介商，但未来势必将会有更多的对手进入这一市场，这对房多多来说并不利于以后的发展。而且能否留住目前的中介商也是一大问题，单靠较低的服务费难以长久的留住中介商。

不过，随着市场的扩大，房多多的发展潜力也在上升，而且与链家安居客的竞争矛盾在短时间内或许也会减少。另外，在技术上，房多多虽然优势不大，但在数据上面，房多多拥有国内最大的房地产数据库，这或许将成为他崛起的重要资本之一。未来若是能够将数据与技术相结合，或许会有较大的发展潜力。美股研究社将持续关注他的后续发展。

营收利润高速增长，上市融资扩大规模

单从财务表现来看，房多多的表现尚佳。在营收和利润上面，近年来都呈现上涨趋势，且交易量不断上涨，2015年房地产+互联网风口过去以后，这一行业发展较为坎坷，房多多转换打法以后终于找到了前进方面，随着对于中介商渗透率的提升，房多多未来的表现或许还会改善。

（1）营收利润不断上涨，赴美上市寻求融资

房多多近年来营收和利润都呈现上涨趋势。相关数据表明，在利润上，2017年，房多多已实现小幅盈利。到了2018年，房多多的净利润为1.04亿元，截至2019年6月30日的6个月内，净利润为1.003亿元人，同比增长166.6%。在营收上，2017年，房多多的收入为18亿元，2018年增长至23亿元，同比增长26.9%。截至2019年6月30日的6个月内，房多多的收入同比增长55.4%，由2018年同期的10亿元人民币增长至16亿元。

从这点来看，房多多近年来业务表现不错，业务表现情况较好。但同时我们注意到房多多迄今仅完成4轮融资，最后一次是2015年9月获得的2.23亿美元的C轮融资。虽然盈利情况不错，但可能面临着缺乏资金的局面，这次上市或许是为了融资扩大规模。可以想见，若是这次成功上市，未来将会扩大规模，营收还将上涨。

（2）房多多中间商渗透率不断上升，筹集资金用于技术研发

同时房多多的市场渗透率也在不断上升，但这里主要是指对于中介商的渗透。据招股书显示，截至2018年12月31日，中国有将近200万名房地产经纪商户中，房多多平台的注册经纪商户数超过91万名，渗透率超过45%。截至2019年6月30日，房多多平台已经拥有超过107万名注册经纪商户。

随着渗透率上升，未来规模将进一步扩大。届时对于技术的要求将会增加，不只是服务中介，未来对于找房人群的技术需要也将增加，这次上市也是为了筹资进行技术升级。招股书显示，该公司募集到的资金将主要用于增强研发能力，投资于技术等等。

贝壳找房安居客对手强劲，房多多缺乏护城河

虽然房多多的财务表现不错，但是纵观他的发展历史，我们发现房多多一路走来并不顺利。如今也面临着链家和安居客两大对手，虽然房多多称，他们不会直接雇佣经纪人，因此和房产经纪品牌“无利益冲突”。但美股研究社分析后发现三者的业务重合度逐渐上升，特别是链家旗下的贝壳找房与房多多业务几乎一致。这表明房多多业务门槛低，缺乏相应的护城河，未来面临更大的困境。

（1）链家安居客来袭，房多多面临竞争压力

目前房地产市场上竞争者众多，但与房多多直接对标的主要是安居客和链家旗下的贝壳找房。与两者相比，房多多显然并不具有优势，贝壳找房脱胎于链家，一方面有着链家的支持，另一方面自身也发展迅速，在租房看房技术上，截至 2019 年 8 月，如视已在全国 110 个城市采集和重建了 206 万套 VR 房源，日产 VR 房源 10000+。

而安居客背后是58同城(美股WUBA)，不仅资金丰厚，也在研发技术，提升行业的交易成功率。安居客在行业内率先打造新房置业顾问移动智能营销平台——微聊客，并建立新房置业顾问自主营销获客模式，提升置业顾问对客户的粘附性，更好地促成置业服务。

在市场热度上，链接和安居客也远远高于房多多。易观千帆指数显示，2019年8月，房多多的月活指数为21.8万，安居客的月活指数为1928万，链家的月活指数为542.4万，房天下的月活指数为353.1万。虽然说房多多服务于中介商，但目前来看房多多已经全面落后两者，未来与两者的竞争将会十分艰难。

（2）房多多缺乏护城河，门槛低难以形成自身特色

房多多目前最大的问题可能是缺乏护城河。房多多目前业务主要是为经纪人提供增值服务、协助完成交易，从而实现多赢局面。但这样面临两个问题，一个是房源问题，一个是经纪人问题。房多多若是无法得到足够的房源，很难吸引经纪人入驻，而在房源方面，房多多很难与链家这样的机构相比。而即使吸引经纪人入驻，他们所提供的服务在市场上并不具备独特性，其他公司都可以提供相应的服务，甚至更好。门槛低，未来的竞争压力还会增加。

同时，我们发现房多多的提供的服务与安居客，链家等平台区别不大。在租房，买房上面提供的服务几乎一致，而链家等在房源，装修上的优势反而使得房多多处于劣势。若是房多多无法及时找到自己的护城河，形成自己的特色，未来或许将面临更大的问题。

市场规模不断扩大 技术成SaaS服务核心竞争点

上面提到面对链家和安居客，房多多缺乏自己的护城河，未来竞争压力增大。但随着市场的进一步发展，人们对于租房，买房需求的增加，未来房地产交易或许还将上升，届时房多多等企业面临的交易市场也将上涨，房多多的发展潜力因此上升。而且房多多积累的数据将是一大优势，未来若是能与技术相结合，或许将形成自己的护城河。

（1）房地产SaaS市场扩大，竞争压力或许将减少

房地产SaaS市场扩大给房多多带来了发展机遇。根据弗若斯特沙利文公司提供的资料，中国住宅地产市场将持续增长，预计2023年房地产市场交易额将达到33.4万亿元人民币，2018年-2023年的复合年增长率（CAGR）达9.2%。2023年住宅地产交易佣金收入总额将达到3,436亿元人民币，2018-2023年的复合年增长率（CAGR）达22.6%。

随着市场规模的扩大，房多多的发展潜力也在上涨。而且链家安居客等也会忙于扩张市场，减少房多多面临的压力。当然，也会有更多的企业进入这一市场，但以目前房多多的体量来看，面对新对手的压力并不大。

（2）大数据优势较大，房多多加强技术研发

即使竞争加剧，但技术依然是核心要素。而房多多在这方面表现较好，在数据和技术上并没有输给各大竞争对手。在数据上，甚至略有优势。根据弗若斯特沙利文的数据，房多多拥有中国最大的房产数据库之一。截至2019年6月30日，房多多的房产数据库中包含1.31亿条经过验证的出售、出租以及市场上目前没有挂牌的房屋基础信息。

而在技术方面，房多多近年来一直致力于SaaS技术研发，此次上市也是为了融资开发技术，随着技术的发展，未来VR看房，房源匹配等将成为竞争的核心点之一。房多多若能持续研发技术，未来或许将有一席之地。

综上所述，房多多这次上市遇到的困难并不大，在营收和利润上面的表现使得资本市场或许愿意买账。但值得注意的是以后的发展机会，在链家和安居客的压力之下，房多多能否突围还未可知。不过，若是房多多能够将自己积累的数据优势与技术相结合，未来或许将会有崛起的机会，美股研究社将持续关注事件的后续发展。