房多多金融服务收入不足4%，走回房产中介老路能走多远?

WEMONEY讯 如果没有赴美IPO的消息，圈外人可能以为房多多已经“凉了”，而圈内人认为房多多迟早会“凉”。

“凉凉的”房多多近日却以2019年上半年1亿元净利润的成绩单提交招股书拟赴美上市，这个操作摘掉了“一直活在上市传闻的公司”的帽子，也似乎是给3月份“我们正筹备上市”言论有力的回应。

“赴美谋求上市”的房多多，最起码其写在招股书中的资本故事没有让大众放心。

大众的不信任是合理的，来自第三方数据显示，2019年8月，房多多的月活指数为21.8万，安居客的月活指数为1928万，链家的月活指数为542.4万，房天下的月活指数为353.1万。房多多活跃指数较其他平台明显偏低。

因为IPO，房多多第一次公开财务数据，在2017年实现了整体盈利，2018年则进一步盈利至1.04亿元，2019年上半年盈利1亿元，而在2016年房多多尚且亏损3.32亿元，房多多沉寂的三年也是扭亏为盈的三年，这三年房多多做了什么？

增值服务收入不足1%，穿着互联网外衣的房产中介

招股书显示，公司是“国内第一家产业互联网SaaS（软件服务化）模式的房产中介公司”，为众多中介商户提供在线解决方案。这也是遭人诟病的地方。

一位房产资深人士说，简单来说，招股书呈现的故事是，房多多想要做一个新房、二手房代销的超级服务平台。通过为中国的房地产经纪商户打造SaaS解决方案，以经纪商户为中心，充当着经纪商户与其他房地产专业人士、购房者、卖房者及交易相关服务提供商连接的桥梁，让经纪商户在房多多的生态系统内完成交易。

房多多声称自己的核心在于SaaS，在于房产经纪人的服务，而不在于互联网地产交易。

事实却截然相反，财报显示，2019年上半年增值服务收入仅为0.67亿，上半年总营收为16.042亿元，增值服务收入占比仅为4%。

佣金分成交易带来的近1亿元的净利润，在某房地产高管看来并不是什么业绩亮点，“实则看房多多的业务模式，可以把他想象成为一个中介公司，只是有着平台的外衣。作为中介公司半年一亿元的利润并不稀奇，甚至还是有点偏低的，毕竟2019年上半年的行情还可以，财报中的数据都截止于上半年也是基于此，所以招股书中的平台模式，不足以支撑房多多发展，房多多仍走的是房屋中介的老路”。

其实，房多多赖以谋生的模式，已被牢牢锁喉。招股书显示，截至2019年6月31日，应收账款为18.52亿元，应付账款为14.77亿元，房多多解释称从2016年开始，其将收费模式转变为直接从房地产开发公司收取大部分佣金，然而开发商通常要求较长的付款期限。

由于这些延长的付款条件，房多多承担了一个较高数额的应收账款。若未能按时收回应收帐款，或地产发展商未能履行其财务责任，房多多的业务及营运可能受到重大影响，并因此面临流动性危机。

该高管认为，这也可能是房多多此时谋求上市的原因之一。

而另一部分占比总营收4%的增值服务，更是增长乏力。

招股书显示，截至2019年6月30日，创新计划和其他增值服务收入6720万元，较去年同期的1.17亿元，减少42.7%。创新计划和其他增值服务收入，主要包括销售激励收入、特许经营收入、金融服务收入、贷款便利服务收入以及向注册代理人和市场参与者提供的其他增值服务收入。

此前有大佬公开表示，大部分地产电商都得死，仅仅重复把线上变成线下，会失去生命力，能活下来的大部分都要提供按揭、贷款，或者有其他支付功能等。

房多多确实也认识到金融的重要性，2015年就宣布进军互联网金融。万科副总裁肖莉加入后，房多多开始搞金融服务，包括为开发商找便宜资金、加速首付贷款审批等业务。

天眼查显示，2015年，房多多在深圳设立了金融服务子公司——深圳前海多多家金融服务有限公司。

2015年，深圳市房多多互联网金融服务有限公司成立，注册资本为1000万元人民币。穿透股权发现，深圳市房多多互联网金融服务有限公司为前海多多家金融子公司，也是房多多孙公司，主要经营金融中介服务，以及P2P网贷业务，面向内部员工开放，而现在房多多理财网站已无法打开。

同在2015年，房多多还投资设立了小额贷款公司——芜湖房融网络小额贷款有限公司。现在芜湖芜湖房融网络小额贷款有限公司的网页已经无法打开。

100万人注册，真正有效经纪人仅一万

房多多上市的自信还来自于活跃经纪人和房源数量。

招股书披露，截至2019年6月30日，房多多拥有1.31亿处房源，在上述高管看来也是意义不大的数据，“很多房源数据都是共享数据，价值并不大，从房多多的月活指数也可以看出，还不到安居客的百分之一点五，在地产互联网中的影响完全可以忽略不计。”

招股书称，截至2018年，在中国将近200万名房地产经纪商户中，房多多平台上已有超过91万名，渗透率超过45%。并且，商户规模持续增长，截至2019年6月，房多多平台已有超过107万名注册经纪商户。

但自媒体一勺言计算了房多多的业绩数据，结果令人咋舌。

文中指出，依据房多多的一年闭环GMV算出这107万名活跃的注册经纪人，一年创造的GMV人均只有十万元。如果按照一套房100平米单价8000元计算，套总价平均即为80万元。人均GMV是10万元，就意味着，在房多多平台上，平均每8个经纪人加在一起，一年才卖出去一套房。

这不得不让人对其真实注册经纪人数量、真正活跃的经纪人数量、一年1000亿元的GMV数字质疑。

当下佣金费率相当透明，差不多人均15万—20万佣金收入，以业内通行2%-4%的佣金率，一勺言据此算出来了房多多真正有效的经纪人大约为一万人。

100万专业人士注册，只有1万人能够创造价值，只有1%的有效率，因此 ，房多多的房产经纪人的故事并不好讲。

上述高管透露给WEMONEY，房多多的经纪人，几乎都是当地二手房的工作人员。目前房地产渠道下沉相当严重，大部分本土二手房中介都在扮演房多多所谓的渠道，因此，房多多没有什么核心竞争力。

一位行业资深人士说，房产交易作为一般个体在人生中占据最大单笔支出，其交易决策是非常慎重的，加上房产的非标准化和独一性，所以不管是SaaS也好，还是服务平台也好，没有强大的线下支撑，难以支撑房多多的愿景，更难以简单的互联网形式实现弯道超车。

他分析认为，从资本市场来讲，在美股上市对于房多多来说是件好事，可是To B 、To C 的故事，易居讲过，58讲过，搜房（房天下）也讲过。如果房地产市场上有更多的玩家，消费者也会有更多的选择，只是差异化和真正的价值在哪呢？

或许是房多多在2015年之前讲的资本故事过于“真实”，以致于当房多多拿下最后一笔2.23亿美元融资的时候，市场还是愿意相信房多多互联网模式可行，甚至期盼着其对地产行业的颠覆。当时，资本还是相信这头地产电商的“独角兽”会长成。经过三年蛰伏，而今房多多的经纪人故事是否会走远，仍是一个问号。（WEMONEY 林小林/文）