江西“穷房企”新力控股赴港上市！800页招股书40页在哭穷

10月23日，根据港交所披露，新力控股（02103）通过上市聆讯，距离上市只差临门一脚，如果成功上市，新力控股将成为江西第一家上市房企。

10月30日，新力控股更新了上市文件，披露的40多页风险因素可以简单总结成一条：没钱。

“可能没钱付物业开发项目、可能没钱付土地出让金、可能没钱还债……”

就在1个月前，新力控股上市的关键时期，公司财技出众的CFO王哲突然离职，更加凸显了新力控股资金链面临的巨大压力。

这家负重前行的企业，能承受得住市场苛刻的检视吗？

企业管理日趋“家族化”

老赖供应商竟是创始人哥哥，原CFO因P2P爆雷入狱？

根据新力控股10月30日披露的文件，公司的前副总裁及财务总监王哲（亦称王炎），2019年3月加入公司，2019年5月14日获委任为执行董事。加入公司仅半年时间后，2019年10月8日因个人理由辞任。

从履历来看，这位前CFO王哲财技过人。

1992年至2002年，分别在中国农行和浦发银行任职。2002年后加入复地集团有限公司，同样任职CFO，负责该上市公司的资本运作。

2012年，任复星国际资金管理总经理，负责该集团资金管理运作及多元行业的资金管理，被称为“站在郭广昌后面的男人”。

对于王哲的离职，第一财经报道称，一个流传较为广泛的说法是，王炎参股了一家P2P公司暴雷，从而被牵连入狱。

文件披露，王哲辞任后，新力控股的财务管理部副总经理张嘹频，代替其监督公司财务运作及向董事会报告职责的责任。

和王哲这样的“外来人才”不同，张嘹频已经在新力控股工作超7年，是一名本土高管，这让新力控股这家本就带有强烈家族色彩的企业越发本土化。

在公司重组前，新力控股的创始人及总裁张园林持股99%，而其妻子持股1%。

张园林在创立新力前，原本在江西省第五建设集团有限公司任职，离职前已升职为总经理。张园林的哥哥张国印，是江西五建执行董事兼控股股东，持股比例约80.4%。

新力控股成立后多年，第五建设集团都是新力控股的前5大供应商之一。第五建设集团主要向新力控股的物业开发项目提供工程、建筑及喷涂服务。

2016年至2019年前4个月，新力控股对第五建设集团应付总服务费金额分别为3.83亿元、4.11亿元、8亿元及1.6亿元，分别占公司总销售成本的16.3%、6.6%、10.4%及4.2%。

5大供应商中，还有一家也由张园林的兄弟把持——广西路港建设集团有限公司。

张园林的弟弟张国金，持有该公司97.65%的股权。从2017年开始，路港建设集团一直为新力控股的物业开发项目提供建设服务。

2017年至2019年前4个月，新力控股对路港建设集团的采购额分别为1.88亿元、2.64亿元及1.37亿元，分别占总采购额3%、3.4%及3.6%。

但企查查数据显示，目前第五建设集团深陷各类合同纠纷，甚至多次被列为被列为失信被执行人，也就是俗称“老赖”。

而路港建设集团从2017年至今，也有12起法律纠纷，其中以合同纠纷为主。

中小房企的扩张套路

房屋质量频上黑榜，资金链“压力山大”

高负债、高杠杆、高周转，是不少房地产“黑马”的扩张秘籍。

2010年 ，新力控股从江西起家，2016年开始布局全国市场，2018年完成销售额超800亿，2019年提交上市申请。

新力控股用9年时间完成了房地产企业的标准套路：地方龙头—全国扩张—高杠杆—高周转—监管问题开始出现—筹备上市—债务规模重负千钧。

2008年到2017年，江西省会南昌房价一路飙升。2008年，南昌房价均价为4006元/㎡，2017年则为12000元/㎡。10年间的房价涨幅，在35个城市中名列前十。

↑2007年—2017年房价涨幅，数据来源：国家统计局

新力控股诞生于风口中，2015年，公司的销售额达到45亿元，跻身江西房企前三甲。2016年，新力控股开启全国扩张，布局苏州、武汉等城市；发力粤港澳大湾区，在惠州拿下6幅地块。

也是从2016年开始，新力控股开始了自己的营收三级跳。来自克而瑞的数据显示，2016年至2018年，新力控股分别实现合同销售额161.3亿元、428.1亿元和887.3亿元，同比增幅分别为107%、165%和347%，行业排名分别为97、43和31。

2019年5月24日，新力地产正式向港交所提交了招股说明书，同时期在港交所排队的内地房企还有中梁控股、奥山控股和海伦堡。其中中梁控股规模扩张速度最快，以合约销售额计算，只用了三年时间就完成了从百亿到千亿的飞跃，营收年复合增长率超过220%。新力控股排在第二，营收年复合增长率94.6%。

新力控股的高速扩张，与“高周转”密切相关。2018年初，新力控股在提出“保800亿争1000亿元”目标，为了冲击千亿房企，新力控股提出了“120天启动开发、180天达到预售标准”的模式。显然，该模式是万科“598”、碧桂园“456”的延续。

但根据招股书披露的项目，实际情况有过之而无不及：

德安帝泊湾项目2018年8月动工，2018年10月开始预售；

上饶帝泊湾2018年9月动工，11月开始预售；

南昌时代广场一期，2018年7月建设动工，当月即开始预售。

高周转的的负面影响首先体现在项目上，2017年以来，新力控股在南昌市的新力·公园壹号项目未按规定办理施工许可及安全监督手续，被南昌市建委要求限期整改。另外，南昌的新力禧园项目和新力龙湾项目额外收取“居间服务费”被消费者举报。

2018年5月，武汉市房管局曾通报，由湖北华中盘龙收藏品交易市场开发有限公司开发建设的新力·帝泊湾项目存在标价和公示收费之外加价，另行收取未予标明的费用的问题。同年9月，赣州一项目手续不全被赣州经济技术开发区通报。

查询江西省住建厅官网可见，近几年，新力多处项目上榜“百差工地”。

背后，承担新力“高周转”的，是一条紧张的资金链。

一直以来，新力控股的毛利率较高，2016年至2018年，新力的毛利率分别达到24.74%、33.71%和37.35%，而2018年80家房企的平均毛利率为31.89%。

但新力控股的净利率却长期处于低位，与其高额的销售营收极不匹配。

2017年，房地产行业主流企业平均净利率高达12.4%，《2018年中国上市规模房企利润率排行榜》显示，2018年，80家房企的平均净利率为13.86%。而招股书显示，2016年至2018年，新力控股净利润仅为1.31亿元、2.78亿元及5.55 亿元，净利率分别为5.89%、5.30%和6.59%，不足行业平均值的一半。

净利率低的原因有两个，销售成本和财务成本。

招股书显示，2016年至2018年的销售成本分别为16.73亿、34.74亿、52.73亿，占总收入的比例分别为75%、66.3%、62.6%。到2019年前4个月，这一比例为65.6%。

而新力控股的财务成本，更像是一座大山。

招股书显示，2016年至2018年，新力控股借款总额分别为64.37亿元、166.75亿元、221.02亿元，加权平均实际利率分别高达9.3%、9.1%、9.3%，远高于主流房企6%的平均融资成本。

与高负债相对，新力控股的偿债能力很弱。

2016年至2018年，新力控股的净资本负债率分别为190%、270%、240%，2019年前四个月这一比例上升到310%，远高于2018年上市房企68.09%的资产负债率均值。

同时，2016年至2018年，新力控股净负债率为300%、205%、285%，远超2018年行业平均水平的92.52%。利息覆盖比率分别为0.5、0.8和1.1，意味着三年中有两年公司产生的利润连支付银行利息都不够。

这导致新力控股财务成本高企，2016年，新力财务成本仅为0.99亿元，但2017年便飙升至3.17亿元，2018年继续增加至4.26亿元，财务成本一度超过净利润。2019年前4个月，财务成本为1.85亿，与2018年同期的0.69亿相比，增长近2倍。

如果排除资本化利息，2016年至2018年，新力控股需要支付借款利息分别高达2.93亿元、11.09亿元、12.18亿元，远超其净利润。

此外，2016年和2017年，新力控股的现金流量净额均为负，分别是-20.37亿元、-65.48亿元，2018年才转正为17.24亿元，2019年前4个月再次转负。

对于自己的债务，新力控股坦言：我们有债务并可能产生额外债务，从而可能对我们的财务状况及经营业绩造成重大不利影响。

对于新力控股来说，如果上市成功，或许能够一解资金的燃眉之急。但即使上市，能在资本市场中走多远，需要解决的麻烦还有很多。