降价不得超10%！楼市再现“限跌令”，释放了什么信号？

文|凯风

房价“熔断”，卷土重来！

01

据《中国房地产报报道》，近日，安徽马鞍山市一份名为《关于做好商品房销售管理工作的通知》在网络上热传。

其中规定： 商品房售价，不得高于备案价格，同时不得低于备案价格10%。

房价不得高于备案价，这是“限价”政策的传统，由来已久。 而房价不得低于备案价10%，则意味着房价下跌的空间被控制在10%以内，这显然是出于“稳房价”的考虑。

不能上涨，更不能出现大跌，这是许多地方政府的真实底线所在。

02

事实上，“房价熔断” 机制并不新鲜。

从2016年开始，就有多个城市出台规定， 无论上涨还是下跌，房价浮动只要超过15%（也有5%或10%），一律不能进行网签。

当然，这种“限跌令”是有时间周期的。 一般而言，房企备案价半年可调整一次，如果想要降价，只能在半年后进行重新备案。

这似乎为市场提供了弹性空间。 问题在于，市场瞬息万变，涨跌 转换可 能在一两个月就能迅速完成，试图借助“房价熔断”来维稳市场，恐怕是各方都难以胜任的任务。

比这种“房价熔断”更进一步的，则是有些地方直接上阵，禁止降价：

要么直接约谈降价促销的房企，要么将降价者视为“扰乱市场秩序”，更有甚者，有地方要求大肆降价的开发商按照承诺进行退房。

这背后，有的是直接以地方政府之名，有的是以房地产协会之名，还有的是以座谈会的名义。

无论如何，万变不离其宗： 楼市维稳。

这种政策用心可以理解。 毕竟，房地产不仅事关土地财政，还关乎房地产对于经济的拉动作用，同时还关乎降价维权带来的各种稳定问题。

然而，“限涨令”已经被证明效果有限，限制上涨，在现实中成了“双合同”、“茶水费”、走后门等问题上演的舞台。

03

那么，限跌令，到底有没有用？

显然， 一旦一个地方祭出了“限跌令”，这本身就说明市场已经出现转折。 过去是遏制房价上涨，如今变成防范房价大跌，防跌的优先性远远大过控涨，这是地方楼市再真实不过的信号。

从市场层面来看，开发商并不傻，能卖高价绝不会卖低价。 之所以降价促销，显然是感受到了市场大环境的变化，在融资压力、现金流压力、去库存压力等种种重压之下，降价就是最终的必然选择。

对于开发商来说，最现实的问题是，不让降价，房子如果卖不出去，损失谁来承担？

退一步讲，即便有关部门可以出台“限跌令”，即便房地产协会可以拿出红头文件禁止降价，即便这些房企能够建立暂时的攻守同盟，那么市场也未必买账，价格维持得再高再稳，只有没人接盘，就没有任何意义。

可以说，限跌令，可以视为地方政府维稳楼市的积极信号。 但最终能否维稳，却不是一纸红头文件所能支撑的。

04

不难看出，相比于控制房价上涨，地方对于遏制房价下跌的动力更足。

正如凯风君多次提及的，在房地产领域，一直都存在着 央地博弈 。上级在乎的是市场大局和金融大局，房地产只要不拖累经济，容忍空间就超出市场想象。 （参阅《中央罕见定调，这次真的不一样！》）

但对于地方来说，在土地财政、房地产投资的现实利益束缚之下，往往对涨价的包容度更高，而对降价的忍耐度更低。

无论如何，横盘，或许是当下最佳的稳态，也是各方的最大公约数。

利用横盘来消化风险、释放压力，同时腾出手来发展制造业，刺激实体经济。

稳住，横住，忍住，这可能是2020年中国楼市最大的基本面。