许文昌：潘石屹“三生三世都不卖”的SOHO核心资产，清仓大甩卖

文/凤凰网港股特约香港财经大V 许文昌

内地房地产市道今年承压，是不争事实，然而以收租为主力的地产商SOHO(00410)却突然在10月下旬传出，计划出售京沪8个主要地产项目，涉及500-600亿元人民币（下同），几乎清仓，且被指有意转投海外，在目前内地维持人民币稳定、严控资金外流的情况下，SOHO创办人潘石屹和张欣夫妇这个变相撤资「跑路」的传闻委实惹人疑窦。

今年以来， 前不久才变卖了2583个地下停车位涉7.6亿元的SOHO中国，10月底再传出潘石屹计划将旗下共享办公品牌SOHO3Q的11个项目，打包卖给筑梦之星。然而几天之后，包括彭博和财新等权威新闻机构均报导，SOHO正计划出售8个商业大楼项目，涉及80亿美元或600亿元。

财新报导，SOHO中国目前第一笔交易正在进行，且接近最后阶段，私募黑石集团联合新加坡国有控股的GIC公司成立买方团，有意收购SOHO中国在北京的光华路SOHO、望京SOHO以及在上海的SOHO复兴广场，最终寻求出售的八个项目是其重要的核心资产。据指SOHO中国有意转向海外投资。

6月下旬，潘石屹才公开表明，在2019年将陆续在大宗交易市场推出在北京、上海可售物业涉及13个项目，金额约78亿元，未来将持有所谓的「八大金刚」。当时潘声称：「散售模式确实随着这一批销售就没有了。」

而事隔半年不到，SOHO中国却加快抛售，连曾指「三生三世都不卖」的北京项目也要出售。而截至2018年末，SOHO中国资产值为583亿元，若加上即将竣工的丽泽SOHO，资产将超过600亿元。意味着SOHO中国将清空内地整体自持的商业项目资产。

当然，SOHO中国过去数年已不看好地产市道，财政收入在过去数年持续下跌，原因是其在2012年作出重要转型，由开发销售变为自持租赁的包租公，纯利也有2013年高峰143亿元跌至去年只赚17.2亿元。他亦一再表明房地产行业这种「拿地—开发—销售」的商业模式到2017年基本结束，房地产继续上涨的空间已经没有。

所以SOHO五年被指套现293亿元，一方面可能反映其不看好地产特别是商业地产市道，同时也将表现欠佳的项目沽出改善股东回报，比如一度传出基于接近WeWork形式的共享办公室品牌SOHO3Q，创立至今一直处于亏损的状态，加上出租率有限，出售并不意外。

不过SOHO本身并不是高负债房企，其净负债比率逾四成，在收租公模式下压力不大，急于打包全数出售地段优越的核心资产似乎并不寻常，一来会被买家压价，而且动辄百亿计金额数目庞大，若然悉数出售将资金转移境外派息或海外投资，难免不会受到监管机关比如外管局注目，即使本身买卖资产行为合规。过去大规模投资境外的企业比如万达、海航等最后都要改变海外经营的策略，今次SOHO中国作为一家香港上市内地企业，监管态度值得关注。

高盛认为，SOHO中国其后声明希望淡化报导影响，但其售产期望的确升温，且可来带来大额股息分派，其可能出售的规模相当于9个核心资产中的8个，相当于2019年预期资产净值218亿港元的92%。星展则认为，出售反映潘氏计划将资产货币化，特别是现时股价有深度折让，只相当于0.35倍市账率，而历史平均市账率为0.5倍、2017年底高见0.7倍。

美银美林表示，基于缺乏卖产进度，仍维持目标价3.2港元，相当其50%资产净值，但按SOHO中国往绩，报导的出售计划应存在，2016-17年度其89亿元出售三幢办公楼，结果派发76亿元特别股息，接近扣除费用后的百分百派发，但目前难预期派息计划和保留所得用以未来发展的可能。而出售将视乎其能否获得好估值，但据悉北京和上海在2019年第三季办公楼的空置率已分别升至14%和22%，最后出售作价未必如管理层预期。

大规模卖产，没选择斩件却又事先张扬，着实有急于清仓的嫌疑，当然内地传媒已广泛报导，界面新闻称，潘石屹夫妇曾通过持有63.9%SOHO中国的家族信托，于美国进行过地产投资，而长子潘瑞也在英国成立欧房集团投资大型地产，另外两名儿子也分别在通过SOHO基金会捐赠过的耶鲁和哈佛就读，而这个基金在2014年也有在中国启动过1亿美元的中国助学金项目。

可以说，潘氏家族的主要重心似乎已经转移至欧美等地，而值得留意的是，与潘石屹交好、言论向来较为开放的另一内地房地产商「任大炮」任志强，纽约时报9月报导，其社交账号被删除，目前被禁止出境。这是否背后的催化剂？

【 作者简介】许文昌

财经评论员

「文昌政經頻道」节目主持人

Godahsing股东倡议活动发起人。

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