花旗:看好新鸿基地产(00016)以合理低价位中标西九龙商业用地 予“买入”评级 目标价167.6港元
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花旗:看好新鸿基地产(00016)以合理低价位中标西九龙商业用地 予“买入”评级 目标价167.6港元

2019年11月28日 16:22:02
来源:智通财经网

公司 花旗:看好新鸿基地产(00016)以合理低价位中标西九龙商业用地 予“买入”评级 目标价167.6港元 2019年11月28日 16:22:02 智通财经网

智通财经APP获悉,11月27日花旗发布研报称,新鸿基地产(00016)以相对低价中标位于西九龙的商业地产,预计在未来几年内可给公司带来可观回报,给予该公司“买入”评级,目标价为167.6港元。

研报中称,新鸿基地产以422亿港元的价格中标位于西九龙高铁站上的主要商业用地,该中标价处于该用地317亿港元至791亿港元估值的低端。除了新鸿基外,本次参与投标的企业还包括长实(01113)、以及由信置(00083)、华人置业(00127)、恒基(00012)、九龙仓置业(01997)及利福国际(01212)组成的财团等。

该商业地产总面积为643106平方英尺,竣工后,总建筑面积可达3164616平方英尺。以317亿港元的中标价计,相当于每平方英尺13335港元。花旗认为,这个中标价位较低,且未来可能会与附近的新鸿基ICC产生租赁协同效应。

据悉,此次公司中标的商业用地的90%将作办公用途,10%作零售用途,即在一个零售店铺基础上,将会建立三座甲级写字楼。以目前ICC的租金为基准进行测算,预计该项目的平均租金为80港元每平方英尺,在总面积的基础上,到2025年,满租可以给新鸿基带来年30亿港元的租金收入。

花旗表示,假设建设成本为每平方英尺6000港元,那么包括土地成本在内的项目总投资成本为612亿港元。花旗预计该项目的初始投资收益率可能为4.9%,原因有:1、该项目规模非常大,限制了竞争对手;2、最近市场对商业前景的信心已经减弱;3、该项目不能以阶层所有权为基础出售。

另外,截至2019年6月, 公司的总股东权益基数为5664亿港元,而此次422亿港元的全额支付土地成本应该只会增加其预计净杠杆比率7.5个百分点,至20.4%,杠杆比率仍然处于低位。在中标此项目之前,公司的杠杆比率为12.9%。

花旗认为,考虑到其采用的模型对新地知识产权的估值上限为5%,所以整体资产净值的影响将会很小。由于在香港缺乏这样一个黄金地段,再加上与ICC在租赁方面可能产生的协同效应,新鸿基地产应该能从其潜在的资本增值中获益。因此,花旗对新鸿基地产以如此合理的价格收购该商业地产表示乐观。