保利物业赴港IPO，艾德证券期货支持0手续费打新！

艾德证券期货研究部获悉，在港股市场物管板块火热的情形下，规模最大的背靠央企的物业服务龙头企业——保利物业（06049.HK）于2019年12月9日-12日公开招股。

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此外，为令投资者更知晓保利物业的业务、财务状况及市场地位等详情，艾德证券期货研究部特别制作了相关报告，期望能帮助各位投资者快速了解此物业服务行业龙头。

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身披“央企背景”光环，有望成为第三大上市物业公司

全球发售的发售股份数目：133,333,400股H股

香港发售股份数目：17,333,600股(约占13%)

国际发售股份数目：115,999,800股(约占87%)

招股价：30.7港元-35.1港元

每股手数：200股

入场费：7090.74港元

招股时间：12月9日(周一)-12月12日(周四)

上市时间：12月19日

联席保荐人：广发融资(香港)有限公司、华泰金融控股(香港)有限公司、农银国际

公司简介：

保利物业是中国一家规模领先、具有央企背景的物业管理服务综合运营商，根据中指院2019年的综合实力排名，公司在中国物业服务百强企业中排名第四。截至2019年6月30日，保利物业的合同管理总面积达454.9百万平方米，遍布全国27个省、直辖市及自治区的148个城市，在管总面积为260.3百万平方米。

保利物业若成功上市，将成为内地第14家在港交所主板上市的物业公司，也将刷新上市物业公司的排名。截至2019年6月30日，保利物业合同管理面积为4.55亿平方米，将超越绿城服务成为第三大上市物业公司，仅次于彩生活和碧桂园服务。

毛利率提升，收入结构优化

盈利能力方面，保利物业于2016年-2018年的毛利率分别为16.7%、17.9%及20.1%，于2019年上半年的毛利率为23.6%，毛利率的提升主要受益于社区增值服务收入占比的提升。

公司的业务主线主要有三条，即物业管理服务，非业主增值服务及社区增值服务。根据招股书，2019年上半年物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务的毛利率分别为21.3%、18.1%及44.1%；2016年-2018年社区增值服务的收入占比分别为10.1%、9.9%以及14.7%，2019年上半年，社区增值服务的收入占比为19.1%。

此外，毛利率的提升还受益于物业管理规模及客户基础扩大，从而形成的规模经济。

物业管理规模扩大，行业龙头地位突出

截至2018年12月31日，保利物业的合同管理面积和在管面积分别为361.5百万平方米和190.5百万平方米，较2017年12月31日分别增长95.9%和79.4%。根据中指院报告，2018年12月31日公司的在管面积是物业服务百强企业均值的5.1倍。自2016年至2018年，在管面积以52.6%的复合年增长率增长，根据中指院报告，高于中国物业服务百强企业同期的行业平均水平16.8%。截至2019年6月30日，公司的合同管理面积和在管面积分别为454.9百万平方米及260.3百万平方米。

截至2018年12月31日，保利物业的储备物业管理项目达357个，合同管理总面积171.0百万平方米，较2017年12月31日增长184.6%，根据中指院报告，高于中国十强物业服务企业合同储备均值的101.1百万平方米。

背靠保利地产，未来增长机会确定

保利发展控股是中国房地产开发行业的标杆龙头，于2019年福布斯全球2000强排榜单排名第245，并于中指院2019年中国房地产百强企业中排名第四。于往绩记录期间，保利物业与保利发展控股集团保持紧密默契的合作关系，承接了其（包括其合营企业及联营企业）所开发的绝大部分物业的管理业务。此外，公司亦向保利发展控股集团提供非业主增值服务。

长期来看，公司与保利发展控股集团稳定的业务关系有助于公司继续获益于其广泛、大型的项目储备，其在建面积、待开发面积、未来拓展项目仍将绝大部分转化为未来的管理项目。伴随保利发展控股集团销售签约面积及土地储备不断增长，将为其提供可观的项目资源，为其持续高速发展奠定坚实基础。

募集资金主要用于战略投资

假设发售价为每股发售股份32.90港元(即本招股章程所述发售价范围的中位数)，经扣除该公司就全球发售已付及应付的包销费、佣金及估计开支，并假设超额配股权未获行使，该公司估计将收取的全球发售所得款项净额将约为42.897亿港元，其中约57%将用于把握战略投资机会；约15%将用于进一步开拓该公司的增值服务；约18%将用于升级该公司的数字化及智能化管理系统；约10%将用作运营资金及一般公司用途。

来源：艾德证券期货研究部

联络电话：(00852)38966300

电邮：research@eddid.com.hk

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