外滩地王十年终局 郭广昌、戴志康、潘石屹纠葛其间

起家上海的开发商们，总希冀着在外滩留下点什么。

年初，张玉良豪掷121亿收购董家渡，并迅速推出绿地外滩中心。不远处，复星的BFC则历经十年，终于迎来项目完整的开业。

近日，继写字楼部分入驻后，BFC外滩金融中心正式对外开放，项目集合了办公、购物、艺术中心、酒店、健康管理等多种业态，总建筑面积达42万平方米。

为庆祝BFC外滩金融中心开业，郭广昌甚至特意更新了自己的微信公众号，诉说自己长达30年的外滩情怀。

“记得三十多年前，刚来上海上大学的时候，就有这么一个小小的愿望，假如以后能够天天在外滩上班，该有多好。”

如今，复星早已将总部搬进BFC，而郭广昌关注的也早已不只是传统的地产业务。健康、医疗、金融、文旅，复星越来越像一个庞大的投资帝国，有着令资本市场很难看清的业务构成和逻辑。

外滩BFC十年戏份

历经十年打磨的外滩地王在BFC的开业中迎来一个节点的结束，但回顾过去，这个位于黄浦江边的地块也曾上演过半部中国地产史。

图：外滩金融中心

事实上，除了郭广昌，外滩金融中心也曾承载了上海滩另一位传奇商人——戴志康的愿景。

时间退回至十年前，在政府2009年4万亿投资的刺激下，土地市场在2010年初迎来一波地王潮。2012年2月，一场被称为“百亿地王”的土地拍卖正在进行。

据说，郭广昌对地块志在必得，并亲自来到拍地现场督战。经过多轮举牌，好友戴志康掌舵的上海证大却突然杀了出来。

2010年2月1日，戴志康“证大系”公司以92.2亿元摘得上海外滩国际金融服务中心（8-1）地块，地块四至：北至龙潭路，东至中山东二路，西至人民路，南至东门路，项目建设用地面积4.5472万㎡，成为当时上海外滩“新地王”。

图：上海外滩国际金融服务中心（8-1）地块位置

根据招标书显示，“证大系”公司账上仅有5亿资金，银行存款加净资产不过30亿元，外界质疑“证大系”公司“蛇吞象”。

随后，郭广昌、戴志康、潘石屹、宋卫平四个男人轮番登场，为黄浦江边的这块地王添加各自的戏份。

“上海滩地王”争夺案

“证大系”拍下“外滩地王”，根本没有资金缴纳土地款，每天还要面临高额滞纳金。为解决融资事宜，证大公司先后引入绿城、复星等合作开发，股权结构调整如下：

从上述股权结构图可以看出：1、复星50%股权，其他方合计50%，五五开，复星没有绝对控股；2、证大公司引入其他方，股权变更是在海之门公司，而非是项目公司。

“地王”像一个诅咒，证大和绿城公司相继出现财务危机，同时“外滩地王”规划迟迟未能获批，项目被迫推迟动工。

为从“外滩地王”项目及早脱离抽身，证大绿城磐石三方拟合计转让50%股权。三方与复星协商，希望由复星收购三方合计持有的50%股权，复星根本无资金收购剩余股权，于是三方找来北方地产大佬SOHO潘石屹接盘。

根据复星的披露，最初复星希望收购少数股份实现控股，而剩余股权由SOHO收购，但SOHO希望整体拿下50%股权，因此交易一直没有达成。

SOHO为达成收购目的，采取“曲线收购”，第一步剥离项目公司股东公司除项目股权外其他资产，第二步由SOHO收购第一步特殊目的公司。一句话总结就是，SOHO通过收购“爷爷”公司达到收购目的。

潘石屹为绕过复星优先购买权的方案，也是听取了六名专业律师及一位法律专家的意见后确定的，并且是在最后时刻得到了某大所律师的肯定答复后才确定签约。收购后的股权结构如下：

复星郭广昌对潘石屹成功收购后大为恼怒，认为SOHO侵犯复星的优先购买权，一纸将SOHO和其他三方告上法院，诉请法院判决收购协议无效。该案的核心争议焦点即项目公司股东的“爷爷辈”公司证大、绿城系公司通过剥离项目外资产的特殊安排转让项目公司股权给SOHO系公司的曲线交易行为是否侵害项目公司其他股东复星的优先购买权。

四家港股上市斗法，角逐双方主要是复星郭广昌和SOHO潘石屹。一审法院以“合法形式掩盖非法目的”为由判决SOHO败诉。SOHO不服，认为法院如此判决将会引起巨大社会纠纷，致使很多投资协议违法，SOHO上诉至上海市高院。此案历经4年，最终各方握手言和调解结案，复星成为最大赢家，SOHO获得现金补偿退出。

结局：两个地产大亨的落幕

复星主场作战，深耕上海滩三十年，政商关系错综复杂。郭广昌笑到了最后。

戴志康铩羽而归，这位在拍卖现场春风得意的资本大佬在打造了喜马拉雅中心、大拇指广场后，最终也没能在外滩留下点什么。

这次失败，也让戴志康逐渐退出房地产行业，重回熟悉的金融市场。

令人唏嘘的是，在去年弥漫至今的网贷爆雷潮中，证大成为众多因经营不善或不合规而倒掉的从业企业之一，而曾经的资本大佬戴志康也沦为了阶下囚。

如今的潘石屹，同样也没有过去的“雄心”，曾一度因“开发-散售”模式而高歌猛进的SOHO，近来也被传出80亿美元出售旗下位于北京、上海的核心物业。

这些中国最早一批的房地产商，早已离房地产越来越远。

一个外滩地王，两个落寞地产商的出走。

来源：观点地产、小小钻风呀