高溢价提速拿地,中交地产距“央企前三”还有多远?
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高溢价提速拿地,中交地产距“央企前三”还有多远?

2019年12月17日 08:08:15
来源:蓝鲸财经

中交地产开始加速了。

12月11日,中交地产(SZ:000736)以95.98%的溢价率竞得昆明一宗宅地,共花费19.3亿元。对于上半年营收仅17.48亿元的中交地产来说,这着实不是一笔小数目。

事实上,这只是其2019年以来,扩张拿地的冰山一角。据中国指数研究院统计数据显示,2019年前11月,中交地产拿地金额为287亿元,拿地面积408万平方米,双双晋升排行榜TOP40。在业内人士看来,中交地产的突然提速,一方面来自“央企前三”的终极目标;另一方面,新官上任三把火,李永前由绿城中国(HK:03900)回归中交,必然要交出令人信服的成绩单。

中交“变速”

12月11日,中交地产以95.98%的溢价率竞得昆明一宗宅地,共花费19.3亿元。19.3亿元的拿地金额,对于上半年营收仅17.48亿元的中交地产来说,着实不是一笔小数目。而据易居研究院统计数字显示,11月,40个典型城市土地成交溢价率已经连续5个月下降,仅为12.3%。中交地产95.98%的溢价率明显偏高。

而据蓝鲸房产不完全统计,这并不是2019年以来,中交地产第一次高溢价拿地。截至2019年12月11日,中交地产入手溢价率超过20%的地块至少有5宗。

高溢价拿地的背后,是中交地产拿地速度的整体提升。根据财报,2019年上半年,中交地产新增项目7个,较去年同期提升2倍有余。同时,中国指数研究院统计数据显示,2019年1-11月,中交地产拿地金额共计287亿元,拿地面积408万平方米。历年从未在排行榜现身的中交地产,此次拿地金额及面积双双跻身榜单前40。

在中交地产拿地规模上涨的同时,其融资力度也在不断加大。12月10日,中交地产公告,拟向控股股东中交房产集团及其下属企业借款共计不超19亿元,利率不超10%。本次借款后,中交地产向中交房产集团的借款额度将升至57.40亿元。而据中交地产《当年累计新增借款》披露,截止10月31日,公司银行贷款新增净额38亿元,占2018年末净资产的89.83%;公司借款余额高达196.99亿元,相较于2018年末新增借款53.77亿元,累计新增借款占2018年末净资产127.11%。

种种迹象都展现出一个加速的中交。财经评论员严跃进对蓝鲸房产表示,拿地和融资力度的加大,从企业本身来讲,是企业实现快速扩张的重要途径;而从内部管理层来说,则表明企业领导者对于2019年和2020年的投资思路比较明确,要把地产做大。

“市场化”的中交

带来这一切变化的是李永前。

2014年12月23日,中交集团以“白武士”的身份杀入绿城,以约60.13亿港元收购宋卫平24.288%股份,与九龙仓(HK:00004)并列绿城第一大股东。2015年3月,作为中交集团派驻绿城的第一批高管,李永前和李青岸正式进驻绿城。在绿城中国任职的5年时间里,李永前主要负责投资管理业务,2016年-2018年,绿城中国新增土地项目由9个增长至37个。

虽然小有成绩,但更为难能可贵的是,5年的深入学习,让他深谙中国标杆房企的管理经验和运营思路。2019年7月,李永前回归中交,在“复制绿城中国、创新中交地产”的思路下,李永前开始了大刀阔斧的改革,他先是提出对标绿城中国,实行轻重并举的经营模式,于明年启动“5+1”战略部署。即东部、西部、南部、北部、中部等五大战略区域以重资产开发为主,联合置业以轻资产代建开发为主;在组织架构上,欲在明年重构“总部-区域-城市”的三级架构;在人才选拔方面,也大胆提拔有能力、有专业、敢担当的员工。蓝鲸房产了解到,上述调整有望于2019年底前梳理完成,未来李永前的话语权会更高更大。

同时,作为新晋总裁,李永前为中交地产提出了更高的目标。在中国房地产排名榜上与绿城中国并驾齐驱,进入千亿房企阵营,“2019年冲刺350亿,2020年冲刺500亿,2023年远在千亿之上。”

对于冲规模,李永前选择了降低权益占比这一方式。据其2019年中报披露,在中交地产持有的50个项目土地储备中,约32%的项目权益占比低于50%,而去年同期,这一数字仅为25%。中国企业资本联盟副理事长柏文喜对蓝鲸房产表示,中交地产减少土地权益,意为在控制负债增长的情况下来推动规模发展,同时,也可以通过合作开发来降低投资和融资压力。

在金地集团(HK:600383)、旭辉控股(HK:00884)等企业做大规模的过程中,上述方式发挥了重要的作用。以金地为例,克尔瑞研究院公布的《2019年1-9月中国房地产企业销售TOP200排行榜》显示,金地前九个月的全口径销售金额为1418.0亿元,位列第12;但其销售权益金额仅为879.2亿元,位列第17。同时,半年报显示,截至2019年6月,金地的总土地储备约4760万平方米,其中权益土地储备约2550万平方米,权益土储比例约53.5%。而2018年全年的新增土储中,金地集团的权益占比仅为45%。

显然,无论是在企业管理上还是拿地方式上,李永前治下的中交都更接近市场,但在行业集中度越来越高的背景下,中交地产帮助中交集团完成“央企前三”的可能性还有多大呢?蓝鲸房产将持续关注。