隐贵京基:50亿流量坐拥千亿旧改 掌舵两家上市公司
财经

隐贵京基:50亿流量坐拥千亿旧改 掌舵两家上市公司

2019年12月24日 21:10:24
来源:风云地产界

京基100大厦曾是深圳第一高楼,也曾是国内民企投建最高建筑。但其背后的京基集团在地产界一直不温不火,2018年其流量金额仅51.4亿元,排名克而瑞榜单199名。

在资本市场,京基却是声名远扬,多次叩关上市公司,其发展之路在房企里可谓一枝独秀。

撰文/ 蔡真

编辑/ 卢泳志

12月19日,京基金融国际(1468.HK)发布2019年中期报告,这家港股上市公司本月内刚刚更名,从此“京基系”拥有了第一家有着自己名字的上市公司。

代码1468原名英裘控股,主业是毛皮贸易,由京基集团董事长陈华的长子陈家荣控制。公告称,由于市场变化,公司主业转向证券及保险,更名也更有利于未来业务的开展。然而,更名未能提振这只仙股的表现,股价一直在0.35港元/上下波动。2018年全年,这家公司的亏损扩大到超8500万港元。

资本运营和旧改拿地,是京基集团展现给公众的两个层面。

01

坐拥金山,拆迁成本可观

2013年8月,深圳蔡屋围旧改立项,直到2019年5月,京基集团董事长陈华才与几位村民代表签约。长达6年的拉锯战,深圳的房价从2万多翻了一番多。有媒体估算称京基集团蔡屋围项目的拆迁成本或将高达百亿,而京基集团人士对风云地产界表示,集团对此数字没有核算。

蔡屋围所在是罗湖区的核心地段,总建筑面积近270万平方米,紧挨着地王大厦、万象城、中国人民银行与其他商业银行深圳总部,可以说是深圳目前最重要的旧改项目之一。

2004年,京基集团与蔡屋围集团公司签署相关协议,改造片区近4.6万平方米的土地。直至今日,地块上建好的只有京基100大厦和京基百纳KKMALL。

除蔡屋围项目外,京基在罗湖还手握京基水贝村旧改、京基罗芳村旧改两个项目,这两个项目目前尚在施工,都是商住项目。2016年,网传水贝村旧改每户获赔2亿元,引起舆论关注,随后官方进行了辟谣。

(罗湖旧改规划图)

巨额的拆迁成本和拆迁户的拉扯,京基坐拥金山但开发缓慢。今年10月,京基子公司又成为深圳龙岗黄阁坑旧改开发主体。以京基的体量,能在寸土寸金的深圳土地市场和一众国企一较高下,一方面源于深圳土地市场对本地企业的青睐;另一方面也可窥见京基强大的能力。

据深圳房地产信息网估算京基手中旧改货值高达4000亿元,对此京基曾回复“值得商榷”,但毫无疑问,京基集团称得上是国内房企隐贵。

02

染指多家上市公司

为了获得资金流,京基频频在资本市场寻找机会,但战绩差强人意。在蔡屋围立项同年,京基陈华家族开始了积极的资本操作。

2013年,“牛散”林志和京基集团同时出手买入农业股康达尔(000048.SH),京基逐渐成为康达尔第二大股东,持股比例与第一大股东华超集团相差无几,双方开始了争夺战。

经历了互相起诉,被监管问讯,罢免撤换等系列事件,康达尔延迟发布年报而披星戴帽。

但最终的胜利属于京基,通过要约、收购等方式,京基持有康达尔71.5%%股份,掌握绝对控制权,华超系退出。康达尔在深圳价值数百亿的养殖场房用地被京基收入囊中。

值得注意的是,京基搭上了猪肉概念顺风车。据《中国经营报》统计,从今年8月份至12月初,康达尔公告将在广东、海南等多地大举投资至少6个养猪项目,总投资高达159亿元。

就在康达尔控制权争夺战白热化之时,京基又染指了港股科技公司酷派集团(2369.HK)。2018年初,酷派集团第一大股东贾跃亭旗下的乐风移动以6.7亿元出售酷派8.97亿股份给了神秘海外公司威日创投。市场传言其背后主体正是京基地产,京基并未正面回应。

整整一年后,前一天还在美国畅谈酷派未来的公司执行董事蒋超被一纸公文罢免,取而代之的是京基“二公子”陈家俊,酷派旧部全部出局。和康达尔类似,酷派在深圳、东莞、西安和郑州等地拥有价值百亿的土储。

此外,陈华家族还染指阳光股份(000608.SH)、宏磊股份(002647.SH)、美图公司(1357.HK)、KK文化(0550.HK)等多家上市公司,其中陈华长子陈家荣更为活跃,其操盘规模已胜于其父。比起老派的“借壳上市”、“借壳拿地”,他更青睐优信、平安好医生、雷蛇等科技独角兽,只是投资战绩属实一般。

《新财富》今年8月报道指出,据不完全统计,2010年以来,陈华家族投资涉及的公司至少有15家。但投资战绩数据显示,可统计的、陈华家族发起的11个投资项目全部账面浮亏,无一盈利。其中,美图公司、康达尔、优信亏损最大,亏损规模分别达到21亿港元、近19亿元、近10亿元。仅此3项投资,账面合计浮亏近50亿元。

03

资金谜团,去年利润滑坡明显

一面是旧改市场的攻城略地,一面是资本市场的频频出手,京基到底有多少家底,耐人寻味。

由于没有上市,其财务数据并不透明,今年9月,京基集团对康达尔发起要约收购,虽然最终未达预期,但披露的公告让我们看到了京基集团的状况。

(来源:康达尔公告)

从近三年财务数据可知,2018年,京基集团的总利润和归母净利润都明显下滑,总利润2.6亿元,归母净利润甚至转负,总负债、总资产和资产负债率则有所上涨。而京基所持康达尔股份早已几乎尽数质押。

12月11日,深交所信息披露显示,中信建投-京基瑞吉酒店资产支持专项计划项目状态更新为“已接收反馈意见”,该ABS拟发行金额31.58亿元,发行人为京基集团有限公司。

截至2018年底,京基集团合并报表货币资金账面余额为77.17亿元,母公司货币资金账面余额为26.97亿元。

50亿的流量金额,600亿的资产规模,旧改市场宠儿,深圳摩天楼专业户,操盘货值数千亿项目,入主多家上市公司,京基的布局将会如何展开?