乌龙、跌宕不断!市值一度蒸发超500亿的新城控股,还有投资价值吗

乌龙、跌宕不断!市值一度蒸发超500亿的新城控股,还有投资价值吗

2020年01月06日 20:09:38
来源:风财讯

风财讯年度特辑·2019房企汉字

新城控股:逆

【重点提示】

① 机构年终发榜:2019年新城全口径销售2747.8亿元,排名第8位。

② 散户大举进场:601155.SH户数达近两年最高;户均股数为最低值;十大流通股东首次自然人占4席。

③ 金融机构观望:4名机构持持股人退出前十,机构持股比72.56%;恢复放贷pk不断不增。

④利润池估算:前期土储红利覆盖未来三年,扣非归母净利预估360亿;周转率亟待加速。

(3000字数读新城,5分钟干货阅读)

撰文|王婷婷 出品|风财讯

股市一向凶险跌宕,每年都有一些大庄家洗仓、做空机构阻击、股票闪崩、暴跌成仙股的剧情。

相比之下,一向都算“平静”的地产股,在2019年却乌龙、跌宕不断。先是一日暴跌80%的佳源国际,再是市值蒸发超500亿的新城控股。

在刚冲进2000亿的关口,2019年被“黑天鹅事件”撞了一下腰,A股新城控股连续3个跌停、H股新城发展和新城悦服务暴跌36%。后因及时止损,将公司与原董事长切断关系,新城系股价“V型”反转。

“水逆”之后,不少人开始设想,如果2019年没有遇到这只“黑天鹅”,新城控股的成绩会是怎样?新城系股票是否有长线价值?

短炒看时机、长持看基本面,与风财讯一起观察新城2020的“逆水行舟”。

散户拥簇

2019年的最后一天,多个机构发布了房企销售金额的年度榜单,新城控股全口径销售金额2747.8亿元(排名第8位),距离年初制定的目标值2700亿元, “险超”47亿。

企业2019年的实际销售,能否实现目标,还要等一段时间才能揭晓,但客观上讲, 在黑天鹅突袭的一年,新城走得不容易。

而事件对企业最关键的影响,是关乎金融机构与合作伙伴的信任与预期,因为这直接影响房企的命根——资金链。

从目前来看,站在2020年新“起跑线”的新城控股, 信心面有明显复苏 ,主要体现在评级研判与中小散户的预期上。

12月31日收盘后,新城控发布公告,中诚信证将公司主体及相关债项撤出信用评级观察名单,集中体现了最近机构方面对新城信心的恢复。

数据显示,截止12月30日,机构对新城控股(601155) 一致评级增持,已由两个月前的1.0, 增加至1.5,为下半年最高值 ,一致目标价44.26元/股。

股东数量方面,WIND数据显示,至2019年9月30日新城控股(601155) 总股数8.53万户 ,相较2019年中期增加了将近4万户,是近两年的最高值。

与此同时,户均为2.64万股则是最低值,较年中减少了84%, 充分体现了散户大举进场。

散户不一定是小户,在2019年三季度的十大流通股东中 ,新进的5名,其中4名都是自然人 ,共持股3151.18万,占比1.4%。

这种自然人进入前十大股东的情况,在2018年底新城控股限售解禁了15亿股的情况下,也没有出现过。

大量散户涌入,上述期内公司 前十大股东则已持股16.59亿股 ,较期中增加了0.28亿股(比前一年同期增加了15亿股)。

值得一提的是,在12月26日,新城控股公布的“2019年股权与限制性股票激励计划授予结果”中,高管行权释放了1036.9万股的无限售流通股,这在一定程度上,也会带动新股东涌入、旧股东增持。

机构观望

这种情况一定程度上,会影响机构持股。

风财讯从wind数据看到,截止2019年9月30日,交银施罗德、中银华夏回报基金、东证资管的两只东方红系列产品(内需增长集合资产管理计划)都退出了前十。大股东仅富域发展、常州德润资管、中证金融、中国人寿保险持股数不变。

实际上,由于不同机构的内控制度不一样,持股机构增加或卖掉手上的债券,属于正常操作。每年都会出现机构在股东名单的进退, 判断优劣的关键在于,退出的数量和停留的时长。

从新城机构投资者持股比例来看,这一数值截止2019年9月30日为72.56%,去年中期、2018年底和2018年9月30日,则分别为78.81%、78.63%和25.75%。

不难看出, 金融机构对于新城仍有观望情绪 ,信心处于恢复期,不过依然比2018年同期好。

8月以来, 消息面的声音也有多种。

一种称,齐鲁银行、浙商银行、招商银行、渤海银行、浦发银行、民生银行等多家银行已恢复对新城控股的开发贷款,用于青岛、包头、高邮、天津等地项目,也有银行相关贷款文件图片流出。

一种称,金融机构对新城控股持“包容却不支持态度”,即此前指定的总授信额度不变,已贷款项目正常进行、不抽贷断贷,但新增融资不批。

随之对于新城控股的 股价波动,资本市场也有两种声音。

自8月6日的最低点反弹回升,至12月31日,新城控股的股价收盘稳在38.56元,距离4月44.9元的最高点,相差不远。

中银国际有分析师认为,股价的几波反弹上涨,可能只是机构和大户的避险行为,并不一定是公司基本面的改善。

有投行人士则认为,股价真实反映了大部分股民的态度。

风财讯注意到, 在曲德君加入新城控股董事会的第一天 ,7月9日新城控股就首度打开了跌停板,新城发展收盘上涨3.57%,新城悦上涨5.79%,累计跌幅同样收窄。

“这是新城控股600万年薪(现金非期权)临危招募曲德君,直接给到副董事长职位的一个原因,曲德君在商业领域的影响力,对于资本市场还是有一定作用。”上述投行人士表示。

或观望、或争论,其实无论针对哪一种观点, 最有说服力的论据,都来源于对公司实力的研判。 那么如今的新城,核心面到底如何?

“肌肉”健在

回顾新城控股的发展史,企业进入第一阵营,主要受到2018年强势冲刺的拉升,迅速挤上了TOP10的位置。而这一波拉升,源于2015年以来的大规模拿地。

2015年,新城控股成功B股重组转A股,当年公司的拿地金额也第一次占到销售金额的一半,2016年这一比例已提升到89%。到2018年新城控股拿地年投入已达到637亿,位列行业第8。

在2018年新城控股10952万平方米的土储中,三线城市占比达到61.4%,主要围绕长三角拿地。三四线布局比较多,使得新城近两年的销售均价有所下降,但成本也低,土地平均成本不到3000元/平。

2019年,两位“收购王”的拿地平均成本也都在4000元/平方米以上。

这么多廉价的土地,等到项目结转的2018年,最终成就了新城的首个“两千亿”,当年的营收和净利润,也增长到541.33亿、104.91亿。

2019-2021年,同样是可以“享前人福”的年份。

就利润而言,在2019年4月遭遇上交所“十六问”之后,新城控股的指标真实性有提高,根据三季度报的数据,风财讯测算了一下新城控股的未来利润值。

Q3新城披露的“已售未结算面积”为4474.3万平方米,期内销售均价在11500元/平(符合近年平均值),权益占比70%,扣非净利润率为10%。

一般情况下,一套房的利润,经过2-3年左右可以体现在财报上,预计新城控股未来三年累计能够实现的(静态)扣非归母净利润起步在360亿元(时间折现和投资性房产的增值两相抵消)。

以2018年76亿的扣非归母净利润计算,新城基本能实现“股权激励计划”的考核目标——2019年、2020年、2021年扣非归母净利润较2018年增长分别不低于20%、70%和120%。

也就是说,即使2019年(截止11月30日)新城只拿了87宗地,只有2018年拿地数的一半,它还有3年的缓冲期,重新调整,拿地补仓,保证公司在未来正常走下去。

“极端情况下,就算断贷,新城也应该有3年或更长的正常经营能力。”上述投行人士认为。

效率待振

前期留下的“福利”能够缓冲,但不能“补缺”,结算期一到,该年的销售和营收,依然会受影响,除非行情大涨,或新增储备倍速周转。

因而,会“影响”多少?需要关注“周转率”。

在各项周转率指标中,新城控股的“预收账款周转率”尤为值得一提。2018年公司的销售现金流和预收账款同比大涨,且涨幅远超营收。

由于“销售现金=营业收入+销项税+应收的减少+预收的增加+已核销坏帐-票据贴现+应付销售退回款”,这意味着,预收账款过大,会直接影响营收的涨动,即使当年回款充沛。

从2019年Q3,新城的预收账款/应收账款周转率也可见,156.61次较2018年底降低了142%,存货周转率也降速了2倍。

大量的土储与存货,是房企的后劲,迟迟难变现则是压力。或许就算没有2019年黑天鹅事件的突袭,新城控股也必须直面这一状况。

但值得一提的是,也正是这一次“极限生存压力测试”,新城高管和员工稳定,表现出了良好的企业文化和运作机制,让外界看到了新城在后续消化影响、提升运营的潜力和能力。

快速恢复拿地、加码推进去化、尽快获取机构认可、验证股民的信心,2020年对于新城控股而言,是关键的一年。