销售增速创历史新低 但万科靠这两项还是那个万科
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销售增速创历史新低 但万科靠这两项还是那个万科

本文来自 天风证券。

事件

万科(02202)公布2019年12月及全年销售情况:2019年12月份公司实现合同销售面积414.8万平方米,合同销售金额573.1亿元;2019年1~12月份公司累计实现合同销售面积4112.2万平方米,合同销售金额6308.4亿元。

销售增速创历史新低、销售均价稳中有升:从12月单月角度,公司销售面积同比-5.45%、销售金额同比-9.05%,从1-12月全年看,销售面积增长1.85%,销售金额3.94%。而我们预计2019年全年公司可售货值约9000亿(滚存2500亿+新推6500亿),全年去化率约70%,相对稳定。从均价看,公司2019年全年销售均价15341元/平米,同比去年2.05%,销售均价增速比去年的1.99%略有提升。我们预计公司2020年销售额约6700亿元,同比增长约6.2%,一方面我们预计公司整体年末滚存量会降至1700亿左右,整体可售货值增长不高;但我们预计一二线城市市场仍旧向好,公司整体去化率会略有提升,推动公司增长略有加快。

拿地依旧谨慎、但权益比例明显提升:万科2019年全年拿地面积3872万方、拿地金额2318亿,同比分别-23.63%、-21.7%,拿地依旧相对谨慎,拿地均价5986元/平米,同比上涨2.53%,但低于2017年的6133元/平米;从权益情况来看,公司权益拿地面积约2812万方、权益金额约1739亿、权益单价约6185元/平米,同比分别-5.24%、4.78%、10.56%,权益比例约为75%,相对于2017、2018年的69.1%、56.1%都明显提升。

公司业绩锁定度高、2020年相对增速提高:截止2019年三季报,公司预收款(合同负债)5873亿元,2018年营收2977亿,业绩锁定度高达197%;截止2019年中报公布,公司已售未结金额6216亿元,同比增长17.1%,可结算资源充足,公司业绩表现或将优于预期;且随着大部分二线房企下调2020年销售增速预期,公司相对增速则有提升。

投资建议

公司2019年销售增速有所下降,拿地依旧谨慎,但权益比提升明显,随着宝能系及安邦系的逐渐退出,公司股权结构进一步理顺,公司利益和股东利益高度一致,公司作为行业龙头和优质管理的代表,理应享受估值溢价,公司目前在手土储1.53亿平、货值2.37万亿,货值充足,且随着大部分二线房企下调2020年销售增速预期,公司相对增速则有提升,公司目前业绩锁定度高达197%,预计竣工额同比有望增长25%或者更高,或将高于市场预期,维持公司2019-2021年EPS分别为3.83、4.75、5.79元/股,对应目前股价PE倍数为8.1X、6.5X、5.4X,维持“买入”评级,参考可比公司一致性预期以及考虑到公司作为龙头带来溢价,给予公司10X倍目标PE,对应目标价38.3元。

风险提示

政策变化不及预期,房屋销售大幅下滑

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