自如蛋壳青客集体逼房东降价，还得赔3万装修费！长租公寓怎么了？

出品|三言财经

作者|丰收

年终租房淡季，自如、蛋壳、青客等多家长租公寓被曝要求房东房租降价，降幅在10%到30%不等，而租客租房的价格却在上涨。

如果房东不接受就解约，个别长租公寓品牌方会支付房东一或二个月左右的违约金，但房东却要支付高额的装修折旧费用，有的折旧费高达3万块，算下来房东还要倒找钱。

甚至有的公寓品牌方不提供任何赔偿，要么降价、要么解约二选一，这让房东左右为难。

长租公寓品牌已经开始对自己的盟友“房东”下手，这不禁让人发问，长租公寓市场到底怎么了？

房东被要求降价，幅度高者超30%

不同意就解约，甚至没有赔偿

在腾讯新闻的相关话题中，有认证自如、蛋壳的房东叙述了自己的遭遇。

有自如房东表示，18年签约，签了4年，第一年以三个月房屋空置期作为装修费用补偿，约定后面每年有1个月空置期。

但是前几天突然接到自如的电话，让降房租。如果不同意，自如会单方面解约，并赔偿房东2个月的违约金，但房东需要支付3万块的装修折旧费。算下来，房东还要赔偿自如近2万块。

该房东指出，在与自如交涉的过程中，自如曾多次提到目前房子出租的溢价很高，并反问“自如会把相应的溢价补给我吗？房产红利的时候赚的盆满钵溢，不景气的时候却让业主承担损失，这样不打脸吗？以后谁还敢放心把房子给自如。”

另一位蛋壳公寓的房东表示，2019年11月，有自称蛋壳公寓管家的人联系自己，称由于北京的房子不能打隔断出租，房子挣不到钱，要与其签降价协议。

该房东的原先的房租为4700元，自如提出降到3000，降幅超过35%。后续沟通后，又将房租提到3600。双方洽谈好后，蛋壳又变了卦，声称现在价格统一了，给出了3500元的价格。经过几番折腾，价格还是回到了3600元。

这位房东称，以前与蛋壳的合作还算愉快，但是经过这次，对蛋壳好感被一扫而空。他还表示，整个沟通中，蛋壳没有一个公开的官方解释，感觉像游击队，“等房子到期不想与他们合作了”。

在澎湃新闻的报道中，国内首个赴美上市的长租公寓品牌青客公寓也被曝出“拖欠”房东租金。有房东反映，青客以“亏损”及盘整“高进低出”房源为由，单方面要求房东下调房租价格，房东不同意则暂停支付租金。

报道指出，2019年12月底，青客给房东提出了2个方案：一是降租金，降多少由青客定；二是房东提出解约，即解除合同。而降租及解约至今未有相关违约赔偿等条款。

青客给出的理由是：青客根据对房屋的过往数据统计，每月支付给房东的租金已远远超出了青客从租客处收取的租金，属于“高进低出”情形。

有房东称，其在上海虹口的房子原先租金为5900元/月，青客要求下降租金至3800元/月，降幅达到了35.6%。

在黑猫投诉、21CN聚投诉等渠道，我们还能看到不少的投诉信息。

通常长租公寓与房东多签订长期合同，3到5年不等，但是支付房租大多数情况下为一年一付。在合同期内，公寓品牌方要给房东房租降价，不可避免涉及到违约。

尤其是在北京、上海等一线城市，租房价格一般不会出现大幅度下调，更多的情况还是上涨。

在降价幅度如此之大的前提下，房东很明显是不乐意接受的。单方面解约成了公寓品牌方的主要方式之一。

其实在2019年年底前一段时间，就有自如、蛋壳等长租公寓品牌“倒逼”房东降价的消息传出。据经济观察报报道，自如和蛋壳的多位管家证实了降价的消息。

关于原因，当时有报道称，一些长租公寓机构、租赁平台确实出现因调整、优化个别房源合同而与业主沟通协商的情况。原因之一是之前收房时的评估价较高，系统根据当前市场情况综合评估做出调整。

三言财经也从一位北京房产中介人士方面得到了相近的说法。对方表示，2017年的北京大兴火灾事故后，长租公寓拿房的价格一路飙升，价格十分不合理，甚至是赔钱出租。目前价格已经回落，此前的价格明显偏高。

另据中国企业家报道，为了完成“降价目标”，自如日前成立新部门“资产处置部”，主要任务是同业主交涉，降低续约收房价格。

除了房东租金下降以外，租房淡季下租客租金上涨也引起不少消费者的质疑。

部分租客反映租房价格“逆势而涨”

诸葛找房数据研究中心数据显示，2019年第52周全国大中城市租金回落。

第52周全国大中城市租金均价为43.65元/平方米/月，环比下降0.16%。年底为租赁市场淡季，租金下行为常态，其中，三居室租金下降最大，环比下降0.67%，租金为4307元/月；一居室租金下降0.49%至2340元/月；二居室租金跌幅最小，环比下跌0.33%至3196元/月。自48周起，三居室租金呈现直线下滑局面，主要是年底租赁市场需求并不活跃，大户型更不受到市场青睐，因此租金下滑明显。

从宏观的视角上看，房东租金下降同时，租客租房价格上涨便形成一种反差。

有一些租客反映北京自如告知租金将统一上涨3%。有管家称，是系统进行了设置，不涨3%系统无法通过。

有租客表示，并不在乎100块钱，主要是认为房价下行的情况下，涨价不合理，属于“敲竹杠”。

除了自如外，也有多位我爱我家租客向三言财经反映，租金有5%左右的上涨。

总体下降的大趋势下，自如等品牌的租金上涨确实会引发部分消费者的不满。

那么，长租公寓品牌方不惜得罪同盟“房东”和租客到底是为了什么？

长租公寓盈利压力巨大

长租公寓“两头通吃”说到底还是受盈利压力的驱使。

首先来看看已经上市的青客。1 月 6 日，青客发布上市后首份财报。2019 财年第四季度实现净收入同比增长13%至3.4亿元；归属于公司净亏损同比下降29%至1.25亿元。

2019财年青客实现净收入为人民币12.34亿元，归属于公司的净亏损为人民币4.982亿元，较2018财年同比减少0.3%。

青客2019年11月5日在美国上市，原计划是募集520万股，但上市时下调到270万股，募资金额几乎减半，最终募资4590万美元。

当前，青客市值约为5.65亿美元，上市时的市值约8亿美元，市值缩水约30%。

美东时间1月8日，另一家谋求上市的长租公寓品牌蛋壳公寓更新了招股书。

招股书披露，蛋壳公寓在2019年前10个月的总营收为57.13亿元，同比增长约187%，增长的主要原因是业务的持续扩大、管理的公寓数量持续增加。

净亏损为28.13亿元；经调整后的EBITDA为负16.12亿元，尚未盈利的原因是其持续高速增长。

关于自如寻求上市消息也不时传出，也一定程度反映了长租公寓行业对资金的迫切需求。

自如虽然还未披露盈利情况，但在1月3日，自如召开内部年度战略发布会，自如CEO熊林宣布正式成立北京城市业务拓展中心（北京战区），其总经理周艺君称，北京自如2020年的经营目标是完成盈利。

目前来说，长租公寓行业仍然处于烧钱的阶段，仍然面临巨大的盈利压力。而对于正寻求上市的长租公寓品牌来说，这点显得十分重要。

“倒逼房东”降价虽是压缩成本之举，是长租公寓市场调整的一种选择，但是也要注意方式、方法，尊重契约精神，别一不小心捡了芝麻丢了西瓜。