拯救楼市行动:买房补贴重出江湖,三四线没有未来
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拯救楼市行动:买房补贴重出江湖,三四线没有未来

2020年01月14日 21:28:31
来源:金角财经

原创首发 | 金角财经(F-Jinjiao) 文 | 白的银

买房,又开始给补贴了。

在四川达州市,这几天刚发了一份文件,《关于中心城区稳地价稳房价稳预期确保房地产业平稳健康发展十二条政策措施》,对土地供应、商品房预售、物业收费等进行了规范。

这十二条政策中,‍对购房、开发商都做出了100元/平米的补助政策。

达州不是唯一出台官方政策刺激的城市。除了它,还有湖南衡阳衡东县、四川自贡市富顺县先后出台政策对楼市进行刺激。

三四线城市楼市真绷不住了。

01

连发12条政策托底楼市

在达州市人民政府官网上,现在还挂着一份关于房地产的文件,《关于中心城区稳地价稳房价稳预期确保房地产业平稳健康发展十二条政策措施》。在外界眼中,这是达州连发12条政策刺激楼市的象征。

金角财经梳理了这份文件,发现达州似乎在刺激楼市的路上发了不少力。

《措施》规定,凡购房者购买建筑面积低于140平方米的新建普通住房,按房屋产权证登记的建筑面积,由市、区财政对各自供应土地的开发楼盘给予100元/平方米的补助。

地处四川东北部大巴山南麓,辖4县1市2区,面积1.66万平方公里,人口690万,是四川省的人口大市、资源富市、工业重镇和商贸中心。

《措施》明确规定,恢复购房补助。从2020年1月1日起(以网签备案时间为准),凡购房者购买建筑面积低于140平方米的新建普通住房,按房屋产权证登记的建筑面积,由市、区财政对各自供应土地的开发楼盘给予100元/平方米的补助。

这意味着,买一套100平米的房子,可以拿到约1万元财政补贴。更重要的是,这笔钱不像一二线城市,设定学历等限制性条件。

在达州,只要你买房,就能拿到补贴。

但达州想要的不仅仅是吸引人买房。所谓买房,其实是为卖地服务。

2019年达州市共召开了两次土地推介会。金角财经不完全统计,在3月14日召开的推介会上,达州主城区拟公开出让国有土地14宗,9月19日则推介了21宗,加起来一共有35宗。

然而,据达房网统计,2019年达州土地市场共成交19宗,且多数底价成交,成交量与上述两次土地推介会推出的土地总量相去甚远。

地卖不出去,显然是达州迫不及待重启购房补贴的一大缘由。

《措施》中就明确提出要统一中心城区供地市场。即市上统一中心城区土地收储,统一制定土地出让计划,统一审批土地出让方案,统一土地出让节奏和时序,统一实施经营性用地出让,按照房地产市场情况合理确定土地出让底价。支持有实力、有品牌的大企业参与土地市场竞买。

赤裸裸地政策托底,毫不掩饰地刺激楼市。

02

三四线城市的集体担忧

在对购房进行补贴的路上,达州并不孤单。

2019年的12月31日,在这一年的最后一天,衡东县举行第二届房地产交易展示会新闻发布会。透露了将开展为期3个月的衡东县第二届房交会。市民若在房交会期间购房,由政府补贴1%的契税。

就在衡东县透露对房地产进行补贴的前一天,2019年12月30日,四川省自贡市富顺县住房和城乡建设局、富顺县自然资源和规划局、富顺县财政局联合印发《富顺县购买商品住房财政补贴实施细则》的通知。

政策明确,对于在2020年上半年购房的居民,可以享受每平方米200元的财政补贴。

如果不是背负着压力,或许达州也不至于如此。这种压力,首先体现在人口净流出上。

2018年,达州户籍人口为666万,常住人口572万。然而,2017年达州户籍人口还有671.67万,常住人口568.95万。

这意味着,达州在一年之内净减少了5.67万人,净增长为负。

衡东县同样面临此等窘况。

2017年年末,衡东县全县常住人口62.92万人,其中:城镇人口25.60万人,农村人口37.32万人,常住人口城镇化率40.7%。

2018年年末全县常住人口61.52万人,其中城镇人口24.96万人,农村人口36.56万人。常住人口城镇化率40.6%。各项指标相比前一年均已下降。尤其是常住人口直接减少了1.4万人。

此外,2017年,衡东县全年共有出生人口9540人,出生率12.35‰,自然增长率5.16‰。2018年时,出生人口跌至8257人,出生率下降至10.73%,自然增长率更是直接降到3.7%。

对房地产市场来说,人越来越少等同于房地产市场的落寞——没有人买房,市场又能如何运行?

以此来看,出台补贴措施刺激楼市并不奇怪。

但即便是刺激,也不见得能够立即生效。

03 棚

改熄火之后的楼市,还有未来吗?

岁末年初之际,为何多个城市先后开始动心思刺激楼市?

从去年以来,楼市经历寒冬期的论调不绝于耳,在楼市退潮的同时,三四线城市又开始面临经济新常态的压力。

达州市地处四川东北部大巴山南麓,辖4县1市2区,面积1.66万平方公里,人口690万,是四川省的人口大市、资源富市、工业重镇和商贸中心。

2019年前三季度,达州市GDP为1415.59亿元,在四川省全部的21个市州中排名第6,全年GDP预计突破2000亿元。这并不算低。

但在达州市召开的全市前三季度经济形势分析会上,当地仍然承认“持续增长乏力,加快发展压力加大”。

这种实打实的压力是达州这样的城市顶着的巨大包袱。

在经济压力巨大的当下,如达州一般的三四线城市面临的稳增长的压力超出过往。

这种背景下,房地产就成了许多三四线城市的救命稻草。

对于一二线城市来说,稳楼市已经足够;对于三四线城市来说,只是稳还不够,它们需要楼市来刺激经济。

但机会并不多。

2015年,达州也曾出台过一次购房补贴政策。当时给出的政策还只是补贴80元/平米。当时楼市普遍面临去库存的困境,用买房补贴吸引购房者入市,鼓励农民进城买房,成为许多三四线城市的杀手锏。

但拯救三四线城市楼市的并不是补贴。而是过去几年中棚改的狂飙突进。

在此前数年中,中国的棚改一直走在货币化补贴的道路上,并不断创出新高。

2014年棚改货币化安置比例为9%,2015年比例为29.9%,2016年这一比例上升到了48.5%。官方数据称,2016年棚改货币化帮助地方消化了2.5亿平方米的楼市库存。

换句话说,正是通过这些基础货币进行定向放水,让源源不断的货币流入,三四线楼市才得以盘活。

然而,2018年6月25日,所有棚改合同审批权限上收国家开发银行总行。由此,全国各地的棚改计划就开始腰斩,而全国性的棚改在2020年也将接近尾声。

购房补贴,在房产调控的大背景下,不过是难以起效的人工呼吸。三四线楼市,会否在2020年崩塌?