蛋壳公寓登陆纽交所 能否搏个好未来

蛋壳公寓登陆纽交所 能否搏个好未来

2020年01月17日 23:31:44
来源:财经杂志

上市后的蛋壳公寓将把服务质量放在首位,并平衡速度和盈利之间的关系

施然 |文

长租公寓运营商蛋壳公寓今晚(2020年1月17日)将登陆纽交所,这是继青客(NASDAQ:QK)之后第二家上市的长租公寓公司。

蛋壳公寓(NYSE:DNK )成立于2015年,以可出租房间计,目前是仅次于自如的国内第二大长租公寓运营商,青客行业排名第三。自如尚未上市。

蛋壳旗下有两个品牌,分别是面向毕业大学生和年轻白领的蛋壳公寓,和面向蓝领群体的员工宿舍筑梦公寓,前者是其主要产品。

作为互联网系长租公寓的头部企业,蛋壳公寓与传统中介机构一样,都是赚取租金差与服务费,但互联网系长租公寓的产品与服务明显比传统中介机构更有竞争力。

无论收房还是出租,都通过线上完成,比传统模式更高效;在产品端,蛋壳公寓全部精装修,家电全新,房租支付也更加灵活,租户可以选择押一付一。

近几年来,由于房价居高不下,更多年轻人选择了服务与品质较好的长租公寓品牌,在资本的加持下,长租公寓迅猛发展。

蛋壳招股书显示,2019年1-9月蛋壳公寓营业收入达到50亿元,同比上涨198.8%。截至2019年9月末,蛋壳公寓的入住率为87%,相比2018年的入住率77%上涨10个百分点。

蛋壳公寓联合创始人兼CEO高靖持股为14.2%,蛋壳公寓天使投资人兼执行董事长沈博阳持股为6.3%。

机构持股方面,老虎环球基金为最大机构投资人,占股20%;蚂蚁金服作为战略投资方,占股7.8%;愉悦资本持股15.7%。

最新消息显示,蛋壳公寓此次基础发行规模960万股ADS,发行价为每股13.5美元,承销商行使超额配售权后,蛋壳公寓总计募集资金超1.49亿元。以发行总股本18.36亿股计算,市值24.79亿美元。

长租公寓负重前行,能否搏个好未来?

互联网系长租公寓运营商不持有物业,而是从业主手中收房,并改造装修后出租给个人。这时,收房、精装修以及全新家电都需要公寓运营商前期投入巨大资金。

克而瑞研究数据显示,长租公寓行业平均利润水平仅在2%-4%,现金流回正周期至少需6年以上。

长租公寓发展初期,为了快速占领市场,达到规模效应,业内各家都在不停的进行规模扩张,而当规模不断扩张,亏损就如影随行。同时,为了缓解资金压力,几乎每家长租公寓都与多家金融机构合作。

只要拥有的公寓数量越多,出租率越高,长租公寓运营商就能翘动更大的杠杆,但如果空置率增多,这种模式就会面临资金链断裂风险。如果,长租公寓运营商卷钱跑路,租客不仅丢了住所,还要欠银行几个月的租房贷款。

二级投资市场更多关注“看得见”的短期效益,但从长远看,长租公寓有着其自身存在的价值和成长空间。

无论是供给端,还是需求端,长租公寓的存在都对中国租赁市场产生了积极正向的影响。而从政策监管和头部企业的基本面来看,长租公寓运营商已经有了触底反弹的条件。

首先,长租公寓不仅盘活了存量房市场,也满足了年轻人对高品质住房的需求。与互联网金融行业不同,长租公寓在中国面临政策调整风险较低。

在“租购并举”大背景下,为了缓解房价过高与年轻人住房刚需之间的矛盾,中国政府很愿意看到大量合规、高性价比的长租公寓投入市场。

蛋壳招股书显示,从2015年底到2019年11月30日,其在中国13个一二线城市中,共拥有43.27万间公寓,公寓数增加了178倍。

随着长租公寓行业发展进入深水区,行业资源、资本、业务等均开始向头部企业集中,整个行业也可能进入到一个全新整合阶段。

空·白研究院创始人杨现领认为,经过2016至2018年的规模化恶性竞争,过去一年,长租公寓经历了市场的修复和出清,未来,整体上长租公寓处于周期筑底、缓慢拉升阶段,一定程度上,行业最恶劣的情况得到改善,正逐步向上向好。

他表示,房源从进入市场到实现“满房率”和稳定的价格都需要一个“爬坡期”,一旦越过个门槛,特别是第三年起,会进入一个“收获期”,进入现金流的净流入期,盈利能力也明显提升。

因此,他建议观察长租机构的盈利能力应该以终为始,从长期的运营效率综合评估。杨现领预测,未来1〜2年,国内至少还有4-5家长租公寓会上市。

招股书披露,截止2019年9月30日,蛋壳公寓筹资活动产生的现金流净额为正,达到30.82亿元,同比增长43.22%。而目前,蛋壳的续租率为51%,平均出租周期为一年。

这意味着,一旦租约到期,蛋壳还可以留住一半以上的租客。而一年的平均稳定租期,高于全行业8个月的平均水平,这也让蛋壳的租金贷现金流更加稳健,因为,一旦租客提前退租,长租公寓需返还剩余租金给金融机构。

愉悦资本创始及执行合伙人刘二海认为,大体量公司应该主动接受公开市场的更高要求的监管。上市后的蛋壳公寓不仅可在二级市场融资,由于财务、业绩更加透明,还会吸引更多机构投资者,通过更加多元的渠道融资。

而且,公司只要做好精细化运营与管理,不管何种渠道融资都更有机会获得低利率优势。他认为未来,蛋壳必须把服务质量放在首位,然后平衡速度和盈利之间的关系。

招股书显示,已有超过70%的租户把蛋壳平台向外推荐。蛋壳公寓的规模化效应正逐渐显现。

规模化运营可以大大减少长租公寓的采购成本,一家拥有100万间公寓的运营商,肯定比10万间储备的公司在谈判中更有话语权。

规模化后蛋壳还自建了供应链体系,深入到产业链上游,从源头把握房屋装修品质。毕竟,2018年出现的长租公寓甲醛超标风波让行业风评跌落过历史冰点,能否保障空气质量环保达标,已经成为行业红线。

当然,投资人最关心的还是长租公寓的盈利能力,只有这样场内玩家才能摘掉烧钱帽子,实现可持续发展。

影响长租公寓盈利水平的关键指标是定价能力。中国地源辽阔,各地区人口结构、文化、消费水平差异巨大,这给长租公寓收房后的定价环节带来很大困扰。定价高了,房子租不出去,空置率就会升高,定价低了,租金差降低,影响利润,甚至导致亏本。

蛋壳是头部三家中规模增长最快的,主要原因是其创立时,就设立了商业运营中心,将人工智能决策解决方案引入定价环节,这套系统可通过业务和城市发展的健康程度,自动制定租金价格和装修标准等方案。

随着时间推移和数据积累,系统的运营效率会越来越高,报价数据也会更加精确。

蛋壳成功上市后,其收入组成还会有更多想像空间,如为租客提供房屋清洁、维修、洗衣、搬迁等附加服务。

艾瑞咨询数据显示,2018年中国住宅租赁市场规模已达到1.8万亿元,到2023年,这一数字有望增长至3.0万亿元,其中一二级城市的住宅租赁市场规模将占2.0万亿元。正是蛋壳公寓目前主要覆盖的区域。