宋都物业IPO：逾90%收入依赖宋都股份增速难保证 业主投诉多发

越来越多的物业公司加入到赴港IPO的队伍中来。据中国网财经记者了解，2020年以来，已有4家物业公司在港交所递交招股文件，杭州的宋都服务集团有限公司(简称“宋都物业”)就在其中。

资料显示，宋都物业于1995年在杭州成立，尽管已经过逾20年的发展，但宋都物业的体量在业内还处于偏低水平。

截至2019年9月30日，宋都物业在全国10个城市设有8间附属公司及12间分公司，当中大多数位于浙江省，向27项物业提供物业管理服务，在管总建筑面积约为400万平方米，这一数据最新590万平方米。

市场份额或低于0.03%

2017财年、2018财年及2019年前9个月，宋都物业的营业收入分别为0.84亿元、1.33亿元和1.37 亿元，净利润分别为1396.5万元、2088.9 万元和1942.5万元。

如果拿宋都物业与已经在港上市的25家物业公司对比，数据显示，宋都物业2018年的营业收入仅高于排名倒数第一的申基国际，而比和泓服务则少了近8000万元；同期净利润的排名几乎与和泓服务差不多。

值得一提的是，根据中指院的数据，宋都物业在2017年、2018年及2019年的“中国物业服务百强企业”中分别排名第81、第71及第65位，和泓服务的排名分别是第58、第48及第44。和泓服务曾在招股书中提到，2018年物业服务百强且所占市场份额按在管总建筑面积计为38.9%，其中公司占0.03%，这或许意味着，在中国物业服务百强企业中，排名低于和泓服务的宋都物业市场份额低于0.03%。

逾90%收入依赖宋都股份

有评论员在接受中国网财经记者采访时指出，宋都物业之所以体量小，可能与宋都股份息息相关。招股书显示，2017财年、2018年财年和2019年1-9月，宋都物业分别管理15项、17项和20项由宋都股份独立开发或合作开发的物业。从收益来看，在上述报告期内，宋都股份为宋都物业贡献的收益占比分别高达98.2%、96.6%及93.4%。

但宋都股份自身近几年的销售增长颇为缓慢。克而瑞披露的数据显示，宋都股份2019年的全口径销售金额为119.5亿元，排名第146，与300亿元的年度销售目标还有不小的差距。值得一提的是，同期已经有近30家房企跨入了千亿销售阵营。

上述房地产评论员表示，未来房地产行业依然会延续强者恒强局面，留给中小房企的生存空间已经不大了。或许自身意识到了生存压力，在宋都股份2017年和2018年年报中，均强调了提升“高周转”的运营能力，即在提升土地储备、产品结构及系统运营这三方面能力的基础上继续实现“高周转”。那么，高度依赖宋都股份的宋都物业，是否会随着后者销售规模的提升而迎来更高发展，似乎需要时间来验证。

与业主产生摩擦屡见不鲜

对于物业公司来说，如何为业主提供优质服务，是其工作的核心。不过，宋都物业似乎经常与业主发生摩擦。安徽合肥蜀山区印象西湖小区有业主在人民网地方领导留言板反应，宋都物业占用10号楼首层，并将部分房屋私自出租。随后相关部门给出的回复是：经核查相关规划图纸，10号楼首层规划为物业服务用房及卫生站，所有权属于全体业主。相关部门已通告业委会无权擅自出租该处房屋，出租需征询全体业主意见，并责令业委会限期整改。

据《浙青网》2019年8月报道，杭州宋都•香悦郡业主们对于宋都物业的服务与管理不满意。业主张先生说，2016年年底交付房子后，不过两年时间，宋都物业已经换了3个物业经理。“最近半年，小区绿化才做得像点样子，之前垃圾分类做得一塌糊涂，业主与物业之间的矛盾已经不是一天两天了。

该报道还指出，有业主没见过投诉业委会违规操作联名信，其名字却出现在信上。该业主认为是宋都物业为阻止业委会选举新物业的造假行为。不过，宋都物业公司相关人员对此进行了否认。

此外，在各大互动平台上，还有业主投诉宋都物业存在保安对门口人员出入管理不严、物业用房杂物乱堆疏于管理、电梯频繁故障困人、保洁外包卫生一塌糊涂等一系列问题。

中指研究院数据显示，2019年，宋都物业按照客户满意度计在杭州排第19名，2019年1-9月的客户续约率为89%，而2017年财年和2018财年均为100%。

发力长租公寓业务前景待考验

宋都物业在招股书中表示，未来将进一步在长三角地区扩张物业业务规模，增加市场份额和扩大业务分布，同时还将扩大长租公寓业务。据了解，目前宋都物业的长租公寓均位于杭州时间国际大厦12楼和13楼，名字为“琪寓公寓”。

有业内人士称，宋都物业跨界入局长租公寓背后，除了看好长租公寓的前景，更重要的是自身具有发展长租所需要的物业管理和服务等优势。

据中国网财经记者了解，目前长租公寓大体可分为五派。分别是魔方、YOU+的创业派；世联行红璞的中介派；如家、铂涛的酒店派；万科泊寓、龙湖冠寓地产派以及近两年加入的万科物业、彩生活乐家、南都等物业派。

房地产市场专家黄昇表示：“物业公司与开发商和创业派长租公寓相比，优势就是它们管理物业和服务客户的体系和水平。但物业公司的团队思维和基因不如互联网创业公司开放，且线上运营水平有待提高，跟开发商相比则在获取物业的价格和方法方面显得不那么灵活。”

另外，自2019年以来，多家品牌长租公寓运营商陷入舆论漩涡，租金贷、甲醛门、资金链锻炼等新闻不断爆出，资金链断裂，给众多租客、房东带来经济损失。在资本追逐下，长租公寓拿房成本会越来越高，这将进一步压缩盈利空间，企业的运营能力也将面临更大考验。上述评论员指出，在此背景下，宋都物业加码长租公寓业务，前景有待考验。

内容来源：中国网财经

记者 安平 实习生 马雨筱旭