套房首付降至20%！2020年楼市"松绑"打响第一枪

一则重磅消息在房地产行业疯传，2020年楼市正在“松绑”？

2月24日，据多家媒体报道，浙商银行在近日下发了个人贷款政策调整的通知，对于“非限购”城市居民家庭购买首套个人住房的首付贷款比例从原来的30%调降至20%。同时取消了500万以上房贷纳入非普宅标准的贷款政策。

对此，浙商银行回应称，该行始终严格执行监管部门关于限购和非限购城市差异化信贷政策，同时符合各分行当地房贷调控措施，与银行同业执行要求基本相当。

浙商银行也成为，疫情以来，第一家下调购房首付比例的商业银行。

二成首付重出江湖？

公开资料显示，浙商银行是12家股份制银行之一，于2004年8月开业，总行设在浙江杭州。2016年3月，在香港联交所挂牌上市，后于去年11月登陆上交所，成为第13家A+H上市银行。

房贷政策，向来牵一发而动全身。正因如此，央行对房贷首付比例有严格规定。

实际上，早在2016年2月，人民银行、中国银行业监督管理委员会在关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知中已指出：

在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。

浙商银行相关工作人员回应媒体称，这项政策并非“一刀切”，20%只是底线，不是所有执行过程都按照20%的比例，还要综合考虑其他因素才能决定是否给予20%的首付比例。

若按照这一规定，浙商银行并未“越线”。尽管如此，浙商银行此番政策调整，仍然在业内引发强震。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，在目前没有其他银行做出调整的情况下，浙商银行此类通知具有非常强的影响力。

严跃进强调，上述两个政策要点具有积极的意义，从实际情况看，若是类似首付比例从三成下调为二成，客观上有助于此类银行相关客户积极购房，毕竟首付比例下调引起的市场关注度是很高的。

若首付比例由此前的三成降至两成，以一套总价200万元的房子为例，意味着首付款门槛将由60万元降至40万元，理论上将会激发很大一部分购房者的购买力。

不过，浙商银行的调整仅限于首套房。因为央行有明确要求：

对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。

2020年楼市“松绑”第一枪

实际上，受新冠肺炎疫情影响，售楼部关闭、工地停工，房地产行业也受到明显冲击。超过60个城市暂停开放售楼处，春节期间的返乡促销、开盘卖房几乎都停止了。

据中原地产研究中心数据：2020年1月下旬开始，大部分开发商的成交量相比往年春节期间暴跌了95%。而且，部分房企正面临着巨大的资金压力。

关键时刻，各地政府正在出台纾困政策，帮助中小房企，活下去，稳定房地产行业。

自2月11日以来，已经有上海、无锡、西安、厦门、南昌等超过20个省市发布了房地产行业的相关“纾困”政策，从下调拿地保证金比例、暂缓缴纳土地出让金、放宽房企的预售条件、暂缓贷款偿付、减免房企相关税费等多个维度，帮助中小房地产企业渡过眼前的难关。

但2020年，楼市“松绑”第一枪，却在中原一个三四线城市打响。

2月21日晚间，驻马店市人民政府发布《关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》（简称《意见》），包括降低公积金购买首套房首付比例、提高公积金贷款额度、给予购房补贴等17条政策。

该意见重点提及了“降首付、给补贴、放限购”三大重磅政策：

一方面要提高住房公积金贷款额度，从45万提升到50万；一方面要降低首付比例，从30%下调到20%，主要针对公积金贷款及刚需用户。

实行购房补助政策。各类人才补助标准200元/平方米，大中专以上毕业生补助标准150元/平方米，农民工补助标准100元/平方米，补贴资金由受益财政承担，中心城区补助资金按属地税收受益比例由市区两级分别按50%承担。

推动金融机构适度下调个人住房按揭贷款利率、降低商品房预售门槛……

上述三大政策在以往的调控政策中都不常见，而三个政策一次性出现更为罕见，力度前所未有。市场认为，这无疑打响了2020年楼市“松绑”第一枪。

后续有其他银行跟进吗？

而在新一轮政策带来的正面影响之余，也有人保持着相对谨慎的态度。

被认为在“降首付”环节第一个“吃螃蟹”的驻马店，其降低的是公积金贷款首付比例。

有房企营销人士强调，在公积金贷款方面，其实每个城市的使用情况不一样，有城市用得多也有城市用得少，“目前在我们的成交占比里面，公积金贷款占不到10%”。而无论占比如何，商贷始终是主流，因为公积金贷款使用比例有限，带来的影响也相对有限。

浙商银行尽管已经在商业房贷层面降低了首付，但目前只针对非限购城市。

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英分析指出，在此之前，浙商银行的房贷政策非“限购”城市首付比例为30%，比央行等监管部门的要求还要高。

“住房不炒”一直是监管重申的重点，2月20日，央行公布的最新一期LPR(贷款市场报价利率)报价中，1年期降10基点，5年期以上降5基点，两个期限LPR第一次出现非对称下降。

对此，2月22日，央行副行长刘国强表示，LPR下行基本上不影响个人房贷利率。在改革完善LPR形成机制过程中，要坚决贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，确保差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定。

严跃进分析认为，若浙商银行政策落地，那么或也说明后续商业银行贷款政策降首付也会成为主流。

对于房地产市场而言，这将是投向平静湖面的一个大石子。10%杠杆率的提升将大大刺激非限购城市的房地产市场。2015-2016全国性房地产去库存引起房价大涨之际，就是利率打折和20%的首付，效果立竿见影。

多地政策促房地产复工

除此之外，在一些非重点疫情区域，当地政府陆续出台多项措施，逐步、有序引导房地产行业生产经营恢复正常。

其中，广东省、河南省纷纷发文，有条件“放行”线下售楼和项目复工。

2月17日，广东省住建厅发布《关于全力支持企业复工复产的通知》，通知明确要求各地住建主管部门，支持房地产开发企业和中介机构落实疫情防控方案后，有序有度恢复商品房正常销售。

据每日经济新闻报道，截至目前，广州市已经有超过100个售楼处恢复开放。

同时，河南省住建厅、发改委等七部门联合发布了《关于应对新冠肺炎疫情影响防范和化解房地产市场风险的若干意见》，该意见出台了18条具体政策，以落实房地产市场平稳健康发展，防范和化解房地产市场风险，实现稳地价、稳房价、稳预期目标。

该意见还明确，在确保疫情防控情况下，以县域为单元支持房企复工复产。

实际上，房企们早已开始行动，并将销售现场由线下搬到了线上。春节期间，各大开发商纷纷加入线上卖房行列。

据克而瑞统计显示，目前全口径榜单中的两百强有151家房企在做线上营销，仅广州就有超过168个项目开通线上销售。

其中，最具代表的为恒大集团，该公司于2月13日推出了定金低至5000元的“网上购房”活动，仅三天时间就认购了4.75万套房，总价值约580亿元。按照恒大估算，网上认购总额或突破10万套，以70%的转换率计算，销售额将超600亿元。

此外，土地市场也在逐渐复苏，据媒体报道，疫情爆发之后北京部分土地拍卖延期，但自2月11日至2月18日，北京已连续进行了三场大型土地拍卖，土地出让金总收入已超过363亿元，而2月18日的那场拍卖中，有两幅土地溢价成交，溢价率分别为49.8%、34%。

业内认为，在疫情中，土地拍卖的竞争热度不减，从侧面说明了房企对市场的信心正在恢复中。

撰文/制表：全小景