深圳二套房首付7成变3成?多家银行频传放宽房贷首付比 楼市利好孰真孰假?
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深圳二套房首付7成变3成?多家银行频传放宽房贷首付比 楼市利好孰真孰假?

来源|银行财眼,作者|亦洁,编辑|夏双

27日晚间,被自媒体传出“二套房首付7成变3成”的消息后,2月28日,建设银行深圳分行发出声明回应。回应称报道系“误读”,分行个人住房信贷业务严格落实监管要求,目前个人住房信贷政策没有变化,首套住房贷款首付比例不低于30%,二套住房贷款首付比例不低于70%。

新冠疫情对经济、生活带来的影响还在持续。近日有关银行对房地产贷款政策变化的消息甚嚣尘上,泥沙俱下。此前亦有浙商银行“在非限购城市降低首套房首付比”、工商银行绍兴分行“二套房首付比例从6成降至3成”等消息,但说法都不尽准确。

凤凰网记者咨询多地银行业人士,许多地方为保持房地产市场维定而出台刺激刚需、提升去化率的措施,但银行涉房贷款政策均在金融监管政策与地方政策的框架下,截至目前银行总的涉房信贷政策尚未有明显调整,或未出台细则,去年监管部门对银行提出的控制涉房贷款增速等要求,亦未变化。

2月25日,银保监会首席风险官兼新闻发言人肖远企在媒体沟通会上提到,目前房地产金融政策没有调整和改变,但是会对房地产市场融资情况进一步检测,动态掌握。他还指出,“房地产金融政策原本也是遵循‘一城一策’的原则,各地方可根据其疫情和自己地区的情况进行安排,只要不违反相关政策就可以。

目前多地政府为“稳房地产市场”出台政策,河南省驻马店市的“17条”被业内称为“目前最重磅政策”,引发市场关注。但凤凰网记者获悉,驻马店市政府因此被省政府领导约谈,目前该政策已从市政府官网撤下。

01

建行辟谣房贷调整:系误读

2月27日晚间,有自媒体援引深圳金融贷款公司等的消息源表示,建行开始放松“加按揭贷款”政策。包括取消原住房抵押贷款一年间隔要求,且住宅抵押率一委调整为70%、居住功能的商务公审抵押率从40%调整为70%。

这也引起了深圳房地产中介和炒房客们的狂欢。但凤凰网记者发现,这是对服务小微企业主的个人经营贷产品“云贷”的政策调整。亦有深圳业内人士表示这个政策并未落实。

28日建行深圳分行在公告中回应中指出,个人住房信贷业务严格落实监管要求,目前个人住房信贷政策没有变化,首付比未发生变化;对于疫情中针对小微企业推出的“复工贷”等服务,亦未涉及个人住房贷款。

图1 建行深圳分行辟谣声明

据融360简普科技大数据研究院监测的41个重点城市中,2020年2月,首套房主流首付比例为3成的城市数量最多,有30个,占比73%,包括广州、深圳两个一线城市和南京、杭州等28个二线城市;8个城市的首套房主流首付比例为2成,包括南宁、哈尔滨、长春等地;北京和上海两个一线城市的首付比例为3.5成,惠州地区首套房主流首付比例为2.5成。

图2 2020年2月41城首套房商贷主流首付比例

数据来源:融360 简普科技大数据研究院

02

银行总的涉房信贷政策尚未有明显调整

2月24日,亦有消息表示,浙商商银行下发文件,非限购城市首套房执行最低20%的首付款比例。工商银行绍兴分行也传出“首套房20%首付已开始执行,二套房最低3成首付”。

有媒体援引工商银行绍兴方面的回应称,工行个人房贷首付政策暂未调整,都和以前一样。但一位房产中介告诉记者,大部分城市实行首套房30%、二套房60%的首付比,但绍兴是不限购城市,银行的首付比可根据客户资质有所调整。

凤凰网记者从浙商银行人士出了解到,浙商银行确有文件调整非限购城市的一些首付比,但要注意的是仅针对非限购城市,且不是“首套房”,而是针对“首次购买普通住房”。

针对“首次购房”与“首套房”的区别,一位银行业内人士解释道,首次购房以购房主体判断,首套房以名下房产判断;“首次”意味着一辈子就只能享受一次;“首套”则可以实现多次。“比如我原来有2套的现在为了享受首套房贷款政策,把他们全卖了,再买就是首套。”

据了解,目前已有银行在非限购城市调整相关首付比例。这一政策调整的依据,来自央行和原银监会2016年发布的《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》(26号文),其中提到,在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首付款比例调整为不低于30%。

对于二套房,凤凰网记者查阅发现,2015年5月30日央行、住建部和银监会《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》中,二套房个人商业贷款首付比不低于40%(根据贷款人资质),二套房公积金贷款首付比最低可到30%。但大部分城市延用2011年时的标准,不低于60%,不少限购城市不低于70%。

对于房地产信贷政策是否边际放松,凤凰网记者咨询多地银行业人士,表示银行涉房贷款政策均在金融监管政策与地方政策的框架下,截至目前银行总的涉房信贷政策尚未有明显调整,或未出台细则,去年监管部门对银行提出的控制涉房贷款增速等要求,亦未变化。

03

疫情下多地救房:刺激刚需提高去化率

“房地产市场求稳,各地政策在提高去化率,缓解房企现金流压力,降低行业金融风险。”

多位金融业人士表示。2019年以来,银行、信托等涉房融资渠道严监管,销售回款成了房企主要的现金流来源,提高去化率是许多房企的生存之道。

今年以来,无论是销售还是开工,房地产行业都在本次新冠肺炎疫情防控中受到较大影响。对于一些三四五线城市来高,原本春节是“返乡置业”小阳春,但在疫情隔离、暂停售楼线下聚集性活动等要求中惨淡收场。

不少房企已然尝试“云售楼”等手段,但是也拦不住断崖式下降的销量。

平安证券的研报指出,节后25天30城商品房成交同比降93%。销售下滑制约房企拿地热情影响地方政府收入,节后25天300城土地成交建面同比降57%。但疫情中地方政府的支出却加大。

多重因素下,地方政府也开始出台政策刺激刚需。

疫情情爆发后,全国20多个省市出台了房地产市场的相关政策。初期,以苏州等地为代表的各省房市政策的指向重在“人才购房补贴”和“土地供应”、放宽预售条件等方面;2月下旬开始,河南驻马店、广西南宁、广东东莞等地开始调整公积金政策,涉及公积金贷款首付比例、贷款额度、二套房购房贷款、贷款期限等。

2月19日,河南省驻马店市发布《关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》,其中涉及房地产业的17条涉及土地出让、公积金贷款、企业贷款支持等多方面——

包括将公积金首套房贷款最低首付比例由30%下调为20%,要求金融机构优化个人房贷审批、推动降低个贷利率、对受疫情影响严重、到期还款困难的企业可予以展期,对2020年6月30日前到期、贷款期限在一年内的贷款落实无还本续贷等多方面。

河南省驻马店市的“17条”被房地产业人士解读为“目前最重磅政策”,引发市场关注。但凤凰网记者获悉,驻马店市政府因此被省政府领导约谈,目前该政策已从市政府官网撤下。

“目前各行业都在疫情中受灾严重,我们给予了信贷展期、无还本续贷、降低利率等多方面扶持。”

一位银行分行授信人士告诉财经记者,谈及是否区别扶持企业主体,他表示,不是专项再贷款和再贴线的白名单企业,目前可给予的信贷展期政策基本上一视同仁。

04

房地产金融政策求连贯“三稳”目标不变

“目前没有看到金融监管部门对涉房贷款政策的改变,短期内涉房金融政策不太会调整。”

一位银行人士表示。 在疫情重创房地产业、重创经济增长,但货币流动性相对宽松之际。市场对于房地产融资边际放松的需求过强,已然杯弓蛇影,但央行、银保监会在多个场合强调了房地产金融调控政策不变,坚持“稳地价、稳房价、稳预期”的目标,坚持“房住不炒”的定位不变——

对于此前市场上还曾传出央行拟调整MPA中的房地产信贷相关考核指标,仅考核房地产广义信贷,而不再细化考核按揭和开发贷等具体比例的说法。金融时报2月17日援引央行辟谣称,坚持“房住不炒”的定位,按照因城施策的基本原则,落实房地产长效管理调控机制,统筹做好房地产金融调控,促进房地产市场平稳健康发展。

2月20日,新冠疫情以来LPR报价首次调整就“双降”,1年期LPR下降10个基点到4.05%,5年期以上LPR下降5个基点到4.75%。亦有解读称给房地产市场松绑,因为5年期以上LPR是个人住房贷款利率的主要定价基准。

2月21日,央行召开的2020年金融市场工作电视电话会议,强调“保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性”。2月22日央行副行长刘国强在接受金融时报专访时表示,LPR下行基本上不影响个人房贷利率。房住不炒仍然是当前房地产调控政策的主导方向。银行可通过LPR加眯方式确定个人房贷利率,基本保持原有水平。

2月24日,国务院联防联控机制举行的新闻发布会上,银保监会政策研究局一级巡视员叶燕斐表示,企业的贷款需要把握是否真正用于生产经营活动,而不是违规流向房地产、违规流向资本市场等原则。

2月25日,媒体通气会上银保监会首席风险官兼新闻发言人肖远企表示,目前,房地产金融政策没有调整和改变,但是会对房地产市场融资情况进一步监测,动态掌握。“房地产金融政策原本也是遵循‘一城一策’的原则,各地方可根据其疫情和自己地区的情况进行安排,只要不违反相关政策就可以。”

根据融360研究院的监测,2020年以来,全国房贷利率水平呈现平稳略降的走势,预计未来仍将维持这种基本平稳的趋势。2020年2月,19个城市首套房贷款利率环比有所下调,但下调幅度都比较小,均在1-5个BP之间;10个城市首套房贷款利率水平有所上涨,惠州涨幅最大,12BP的涨幅让其直接晋位“破6”城市之一。

图3 一线城市首套房贷款平均利率环比

图4 部分二线城市首套房贷款平均利率环比 融360 简普科技大数据研究院认为,

未来,各银行将在“因城施策”和“个人住房差异化信贷政策”上下更多的功夫,房贷利率水平的“多样性”势必愈加显著。

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