绿地集团短债破千亿仍不停囤地,这是不是一场赌局?
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绿地集团短债破千亿仍不停囤地,这是不是一场赌局?

作者 | 花朵财经

今年拿地哪家强?绿地。

根据公开资料,绿地在1-2月拿地面积/拿地金额均位居全国房企第2位,按照惯常的看法,绿地对楼市是看好的。

▲1-2月拿地面积/金额排行榜,绿地均属第二名

说来也巧,这两年来的2月,对于绿地总是意义匪浅,2019年2月,绿地宣布百亿接盘董家渡,而就在2020年的2月28日,绿地董家渡项目终于拿到了第一张部分住宅项目的预售证。

据披露,董家渡项目本次即将开售的房源共有203套,可售面积为41385.86平方米。主要户型为220-290平方米的4-5房。

“绿地去年入主的时候,业内就有传言说,2020年绿地应该能顺利拿到预售证,但是我个人依然认为,本项目赌博的因子在其中占得并不小。”一位广东深圳的地产公司高管告诉花朵财经,董家渡项目取得预售证对于绿地集团是好事,但尽管商业最终是以成败论英雄,然则在商业逻辑上也不能完全这么看。

“董家渡项目是业内皆知的老地王,也是老大难,中民投当初也是带着解放者的姿态入局的,最后还是被绿地接盘了,此类项目风险巨大可见一斑。”该从业者称,幸而董家渡项目获得了预售证,否则叠加二股东安信信托的违约危机,项目的股权层面如果在尚未预售的情况下再出现一些变故,则项目无疑将继续损失宝贵的时间窗口。

在花朵财经接触的地产界人士中,也有高管认为,绿地入主董家渡尽管有赌博因素,但是在可控范围内,“绿地接盘的代价是121亿,这个比起中民投的代价低了一倍,而且绿地在开发上无疑更专业,在相关的其他资源勾兑上也更在行,所以也不能说这个项目是一场赌博。”

据称,本次即将开售的房源均价为13.8万元/平方米。根据这一价格计算,该部分即将开售的房源货值已经超过了57亿元。

绿地现在最缺的是什么?答案并不出奇:缺钱。

根据公开信息,绿地今年底到明年初将有4笔公司债到期,而截至2019年9月末,绿地集团有息债务接近3000亿元,其中一年内到期的有息债务达958.91亿元,占有息负债总额32.04%。

2020年2月27日,也就是董家渡项目获批的前一天,上交所发布信息显示,绿地拟发行180元的公司债,用于偿还前述的4笔公司债。

这笔拟发行公司债,品种属于小公募,承销商为中信证券,规模为不超过180亿元(含180亿元),分期发行。该公司债券的期限不超过7年(含7年)。

▲来源:绿地集团债券募集说明书

绿地集团称,本次债券募集资金180亿元,扣除发行费用后拟用于偿还到期的公司债券及其利息。计划偿还的公司债券主要包括15绿地01、15绿地02、16绿地01、16绿地02,前两笔公司债将于2020年12月10日到期,后两笔于2021年1月21日到期。这4笔债券合计发行金额为200亿元,存续本金金额169.99亿元,应付利息金额10.68亿元。

虽然本次拟发行债券的利率暂未确定,但绿地集团认为,与银行贷款这种间接融资方式相比,公司债券作为一种资本市场直接融资品种,具有一定的成本优势,同时考虑到评级机构给予公司和本次债券的信用评级较高,参考目前二级市场上交易的以及近期发行的可比债券,预计本次债券发行时,利率水平较大幅度低于境内同期限人民币贷款利率。

“本次债券的发行有利于节约公司财务成本,提高公司整体盈利水平。”绿地集团在债券募集说明书中称。

借新还旧在地产公司的操作中属于常事,而且近年来房企已经陆续步入偿债集中期,刚过去的2个月由于疫情的缘故众房企又几乎无回款可言,所以融资成了迫在眉睫的事。

但即使在窘迫的行业现状中,环顾群雄,绿地也是特别窘迫的那一家,根据绿地的公告,2019年,绿地控股合同销售面积3257.2万平方米,比去年同期减少11.1%。

销售面积负增长,这在前十房企中,实在是有点“栽面子”。

而房地产公司逻辑很简单,一言以蔽之:销售即现在的一切,囤地是未来的一切!

用大白话说,销售=回款=现金流=偿债能力强=借钱更好借。

2019年的龙头房企中,有的高喊活下去,有的全国率先打折,不管是不是表演,但确实是忧患意识的体现,根据公开信息,恒碧万这三个宇宙级房企销售额都突破了6000亿。

但绿地控股没有完成其4000亿的销售目标。其股价也在一年之间下跌了约2成。

对于去年绿地控股房地产业务的合同销售金额,绿地控股集团董事长、总裁张玉良今年初直言,没有完成其内部制定的4000亿元目标。

“虽然发行人保持着较为充足的货币资金,但仍存在短期偿债压力较大的风险。”而绿地集团公司债券募集说明书中称,截至2019年9月末,在公司2993.30亿元有息债务中,一年内到期的有息债务合计958.91亿元,占有息负债总额32.04%,短期债务压力较大。

短债近千亿,占有息负债总额1/3,地王好不容易可以开盘回点款,右手却又在拼命拿地,4笔债务即将到期,又要借新债180亿,近几天绿地控股密集曝出各类消息,其间有没有更密切的内在联系?

首先可以肯定的是,绿地拿地面积占全国第二,说明绿地野心尚在,且对后市是看好的。

但与此同时,绿地的短债也已经站在了危机边缘,正如发债说明书中提示的,其短期偿债压力大,那么2020年的去化压力也必将尤其大。

“绿地2020年的销售策略一定是不计一切代价保销售。”一位房企高管告诉花朵财经,绿地的2020,销售去化将是重中之重。

这是一种负重狂奔,当然,回顾房地产20年史,又有哪个龙头房企不是一直在负重狂奔?只是当年的伙伴们如今都已经拼命地卸掉重负,绿地却还在加码,其成败至少目前无人敢断言。

半凭天数。

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